专访戴德梁行华北区董事总经理何衍钧。
记者：从全国来看，住宅市场在2012年走出一波逐渐回暖的走势，相对来说写字楼市场的表现怎样，租金和销售方面是怎样的走势？
何衍钧：在房地产行业，写字楼和住宅是两个完全不同的板块，住宅主要受政策调控的影响比较大，写字楼则是一个相对市场化的板块，一直以来受政策影响较小，同时写字楼市场受整体经济环境的影响比较大，因此写字楼市场是一个比较能够真实反映整体经济的房地产板块，写字楼市场的供需关系也基本上可以在写字楼租金的走势上得到反映。以北京为例，北京的写字楼租金从2010年开始暴涨，原因主要还是供需关系不平衡，当需求猛增而供应不足的情况出现，市场做出的反应就是提高租金价格。而上海的写字楼市场则又与北京不同，上海写字楼市场一直都在比较平稳地发展，租金在稳步地增长，没有出现北京这种暴涨的现象，其原因主要是需求和供给都相对平稳，上海未来写字楼供应量比较大。
目前中国二线市场的写字楼品质较差，这依然要归结于市场需求的疲软。二线城市第三产业占国民生产总值比重较低，因此在写字楼需求方面难以同一线城市相比，而目前二线城市写字楼供应较大，在没有足够需求的情况下，开发商为了快速回款大多会选择将项目散卖，而散卖之后写字楼的整体品质就难以保障。
记者：您所负责的华北区域在写字楼领域，与华东和华南区域相比又有着怎样的不同特点？
何衍钧：写字楼市场主要是由整体经济环境和市场供需关系来决定的，当然不同区域由于经济侧重点不同、行业分布不同，写字楼需求也有所不同，比如沿海城市由于物流、航运以及对外贸易这些行业的公司较多，因此一旦国际经济发生一些变化，那么这些行业的发展肯定会有所波动，对写字楼的需求也会产生变化，而内地城市的写字楼需求则可能受国内经济的影响更多一些。
就全国的写字楼情况来看，我们很难按照区域给写字楼归类，更为合理的还是按照一二线城市把写字楼市场来进行分类。一线城市的写字楼市场同二线城市的写字楼市场的差距还是非常大的，北上广深这几个城市的写字楼虽然同国际大都市还是有很大差距，但是不管是写字楼的建设还是运营方面都是在逐步接轨了，而二线城市的写字楼还处于一个比较初级的阶段，还是需要一个比较长的培育时间的。
记者：对写字楼来说，影响租金和销售的主要因素包含哪些？对开发企业来说，应从哪些方面做，才能使项目最终成功？
何衍钧：写字楼是一个相对市场化的板块，它的走势主要还是由整个市场的供需关系来决定的。写字楼品质的决定因素有很多，一些开发企业在做写字楼的时候还是会有误区，认为一个写字楼只要硬件过硬就可以说自己的项目是一个甲级写字楼，但是实际上影响一个写字楼品质的因素有很多，硬件只是其中的一小部分，而诸如地理位置、物业管理、客户组成等等都是决定一个写字楼品质的重要因素。从开发企业角度来讲，硬件其实相对比较好解决，只要有比较好的设计，做成一个硬件品质较好的写字楼不是什么难事，在硬件之外，写字楼的地理位置是所有因素中的重中之重，因为只有有了足够的商务氛围才可能找到有足够分量的客户，只有有了足够分量的客户群才可以提升写字楼的整体品质。此外，出色的物业管理团队也是一个写字楼能否成功的关键因素，一个有国际化水平的物业管理团队不但可以为租户提供人性化的服务，满足客户对于写字楼的要求，同时还要辅助、优化和延伸写字楼的商业运行环境和高品质的物业价值，将服务与客户的商业利益紧密结合起来，实现企业与客户利益双赢。
记者：您如何看待2013年的写字楼市场走势？将由哪些因素决定？
何衍钧：写字楼市场走势主要还是由经济走势和供需关系来决定的，如果明年经济转好，那么我们预计写字楼市场的需求就将有所上升，反之则会保持低迷状态。2012年国际经济形势恶化，国内经济走势也不明朗，这些都直接导致下半年写字楼市场低迷，一线城市写字楼市场对于整个经济大环境好坏的反应较二线城市更敏感些。除了经济走势之外，市场的供需关系也是决定整个写字楼走势的重要因素。
记者：分城市来看，华北区比较重要的城市中，北京的写字楼市场是一种怎样的状态，除市区核心区显得供不应求外，周边区域如何才能成熟起来？而天津又该如何解决外界质疑的供应过剩问题？您如何看待两个城市写字楼市场未来的前景？
何衍钧：北京写字楼从2010年开始需求集中释放，在过去三年时间里原来的大面积供应基本被消化掉，并且由于供应稀少而需求一直保持一个比较旺盛的状态，因此整个市场从原来的买方市场转变成了一个业主市场，也就是说业主在整个市场的话语权越来越大，这也就直接导致了北京写字楼租金的飞涨。由于近一两年有超过43万平方米的新增供应，这在一定程度上可以缓和一下市场的供应紧张状况，所以预计今年的市场流动性应该比去年要有所好转。
至于一个区域如何能成熟起来，我觉得这都是各种因素综合作用相辅相成的结果，比如说一个比较有影响力的企业进驻到一个原本不被看好的区域或是商务氛围不那么浓厚的区域，但是由于这个企业影响力比较大，那么其他相关的企业就有可能跟着过来，公司多了，人员密集了，必定会催生商业的发展，带动零售餐饮等相关板块的发展，同时企业的员工为了出行的方便也会选择在公司附近寻找住房，这些都可以有效地提升一个区域的活力，至于说是先要有商务氛围还是先要有有影响力的公司进入，这就是鸡生蛋蛋生鸡的问题了。
天津写字楼市场从过去的数据来看一直都表现比较平稳，天津的经济在二线城市中的表现是非常抢眼的，但是其第三产业在整个城市国民经济总量中的比重仍然偏低，这就直接影响了它的写字楼需求。从目前的数据来看，未来天津写字楼供应确实比较大，要全部消化掉需要时间。但是天津也一直在不遗余力地发展总部经济，同时积极吸引一些金融企业的后台业务，一些高科技企业、制造企业以及文化传媒行业进驻，从天津到北京的交通由于高铁的开通已经变得非常便利，基本上可以实现同城化，而天津写字楼的租金与北京比低廉很多，因此对于企业还是比较有吸引力的。所以总体来说天津写字楼的消化确实有挑战，但是我们对整个市场还是持乐观态度。
文章来源：新金融观察报
