如今，城市中写字楼林立，甚至出现四五栋相邻的写字楼集聚在一起。写字楼似乎成为了开发商淘金的筹码。
在惠州，住宅市场因为楼市调控政策备受影响，而商业地产则呈现出火热的场面。其中引人瞩目的是，近年来一栋又一栋的写字楼拔地而起，面向市场销售。
惠州市区写字楼放量大已经是一个不争的事实，不过与此不相适应的是，记者走访了解到，目前众多写字楼销售缓慢，价格也一直没有明显变化，甚至部分写字楼空置率高。不少业内人士担心，市场现有和潜在供应量如此大，市场如何消化？
写字楼扎堆现象
在一家贸易企业上班的林先生近期有些烦恼，他所在的公司计划搬进江北的写字楼办公，而林先生正在替公司接洽新的办公地点。“短短几百米内就集聚了五六栋写字楼，租价都差不多，服务都宣称自己很好，真不知如何选择？”林先生说。
林先生烦恼的背后正折射出目前惠州写字楼聚集的现象。目前惠州市区的写字楼主要集中在两个片区，一个是江北片区，另一个是麦地演达片区。其中麦地演达片区，特别花边岭广场一带是目前市区最为繁华的商圈，拥有包括世贸中心、曼哈顿广场、金融大厦、港惠新天地等写字楼项目。
作为城市CBD的江北片区则是最近几年推出的写字楼数量最多的，包括中信城市时代、德威大厦、凯宾斯基酒店写字楼、大隆广场、富力丽港中心、华贸中心等。在江北甚至出现几栋写字楼比邻而建的聚集情况，比如德威大厦北面就是中信城市时代，东面是凯宾斯基写字楼，凯宾斯基写字楼的东边则为佳兆业中心，中信城市时代的北边则为富绅大厦。
为何会出现写字楼扎堆的现象？中城嘉信董事总经理杨锦斌认为，江北区域定位高，市政规划的起点也高，作为中央商务区，办公配套设施齐全，写字楼的软硬件设施相对优越。不但能够吸引广深等地区的投资客，还能将本地部分需要扩大经营、提升形象的企业招揽至此。
大多写字楼租售缓慢 价格难大涨
据了解，目前市区绝大多数写字楼都存在着租售并存的局面，不少写字楼销售比例并不高，大多数用于租赁。惠州地产业内人士王顺东指出，目前由于市场存在供过于求的局面，因此大多数写字楼租售缓慢，要市场消化需要较长时间。
有写字楼开发商也坦诚，这几年市场供应量太大，消化确实不理想。此外有的开发商经常留出一两层作为公司自有物业，以备公司发展扩大之后办公之用。
记者走访了解到，目前市区一些老牌写字楼，比如世贸大厦、双子星大厦总体销售情况还不错，但是近两年推出的写字楼销售情况一般。
为了吸引投资者，开发商各出奇招，比如近期华贸中心在售卖写字楼时，就打出了“带租约销售”的口号。记者咨询得知，购买华贸中心写字楼，不论所买写字楼是否租赁出去，开发商都将返还三年租约，即以每月每平方米100元的价格来计算，将所购面积三年租约的价钱从购房款中直接扣除，且目前仅有在售的二号楼才有此优惠。
这种招数起到了一定的效果，售楼员告诉记者，现在二号楼仅推出19层以下楼层，目前销售良好，80%左右已出售，但还有半层及整层可供挑选。至于高层办公楼，则要到明年才会出售。
由于销售缓慢，王顺东说，目前惠州写字楼的租售价格也一直难以出现明显上涨。比如在江北，一些高端写字楼的销售价格多为10000元/平方米。
不少写字楼的租赁价格更是维持在较低水平，据悉，配置较低整体档次偏低的写字楼，租金一般在每月20元~35元/平方米；中等档次的办公场所，租金一般在每月35元~45元/平方米；配置完整、装修高档的甲级写字楼，租金在每月45元~60元/平方米。
房产金融类企业入驻率高
随着惠州商业地产的发展，写字楼的周边配套在完善，写字楼的软硬件水平也在提升，惠州不少企业为了更好的办公条件，同时也为提升企业形象纷纷搬进写字楼办公。
记者日前来到麦地演达片区，该片区作为拥有众多商超和娱乐场所，人流量非常大。作为该区域的标志性建筑——世贸中心就吸引了不少企业入驻。记者看到，该中心大部分楼层都已出租，前来入驻的企业以保险、房产、教育等公司为主。
在世贸中心办公的某保险公司经理告诉记者，公司几年前就搬到这里办公了，这里配套十分完备，而且周边商户企业多，方便拓展客户，而且在城市地标性建筑办公，也有利于提升企业形象。
跟世贸中心类似，记者了解到，在同一片区以及江北片区的写字楼里，入驻的企业多为房产类和金融类，比如房产中介机构、保险、证券、银行类企业等。其他行业的企业数量并不多。
在惠州还有一些大型企业自建办公大楼，并将用剩的部分面向市场销售，诸如大隆广场，富绅大厦、德赛大厦、惠州广电大楼等。
杨锦斌告诉记者，购买写字楼的自用客户，大多为本地中等规模以上的房地产开发公司和各类公司老板，他们之前都在自己的物业或类似住宅楼的办公室里办公，随着惠州商业发展和经济交往的繁荣，以及为了提升公司形象，集中式写字楼的优势逐渐显现，购买或租赁新的写字楼成为他们迫切的需求。
经济发展水平制约需求
据惠州市房产管理局交易中心数据统计，2011年惠城区（含仲恺高新区）一手写字楼成交9.15万平方米，相比2010年的8.09万平方米增长13.1%，成交均价为11220元/平方米，同比增长38.7%。
而惠州一些城市综合体的写字楼称其面积就达数万平方米，如此计算，一年惠城区写字楼的成交量还没有一个项目供应量大，这种放量大的现象如果继续长期存在，市场是否会出现“消化不良”的局面呢？
这两三年房地产调控政策主要针对住宅，商业用地和写字楼的政策相对宽松，因此也有很多的投资客转向商业用地、写字楼的投资。但多位业内人士认为，市区写字楼目前的开发量供大于求，销售和出租将会是一个缓慢的过程。
杨锦斌说，随着惠州商业和经济的发展，将会有越来越多公司搬进写字楼办公，但同时也要考虑的一个因素是，目前惠州市的经济总量水平并不高，一些企业的实力并不强，因此也会制约着写字楼的销售。
王顺东指出，写字楼的租售需要考虑市场需求，经济发展水平决定了写字楼的发展水平，目前惠州的经济发展水平，特别是现代服务业还相对薄弱，因此写字楼的有效需求并不多，写字楼的开发商要做好打“持久战”的心理准备。
还有业内人士指出，惠州目前的产业依然是以电子及化工两个产业为主，企业工业化导致重点企业多分布在边远郊区，且自身大多数有厂房作为办公地点，对写字楼的需求较小。
记者了解到，由于市场销售总体缓慢，一些建设中的写字楼项目也有建设缓慢的迹象。有业内人士预计，未来写字楼推货速度可能会有所减慢。还有业内人士呼吁，政府应该加强规划，市场也要自律，不要一窝蜂地上强建写字楼，避免市场出现“消化不良”的局面。
文章来源：南方日报
