在业内看来，拥有写字楼对于中小企业发展的意义非凡，拥有写字楼物业后，中小企业首先不用再担心房租问题，客观说可以减少一笔企业运营的开销，与此同时，一旦企业资金遇到问题，可以将名下写字楼物业抵押以缓解资金压力，加之写字楼本身也具有升值潜力，可谓是中小企业发展的孵化器，所以许多中小企业在发展到一定阶段后就会开始考虑拥有自己的物业。
而从昆明的情况看，随着写字楼特别是具有国际甲级写字楼标准的写字楼物业今年以来集中面世，可供中小企业选择的写字楼也越来越多，到哪里买适合的写字楼物业成为目前昆明许多中小企业主正在思考的问题。
困惑
写字楼难求 中小企业蜗居住宅小区
在昆明代理某国际品牌IT业务的李博最近就为企业的办公地点而奔忙，之前他在金康园小区租了一套120平方米的住宅用于企业办公，但两年租期刚到，房东却要求涨租金，不得已他只能四处寻找适合的物业，以继续公司的经营。
“首先考虑的是公司的位置，位置偏的话对于公司的经营不利，而且还需要交通方便，这样员工出行办业务也比较方便。”李博对记者说，当然对于企业经营来说，还需要考虑物业的配套等方面的问题，“当然还需要停车方便，房子结构合理适宜布置办公室。”李博说，左挑右选后他最后还是在新迎片区的候谷花园租了一套90平方米的住宅，继续企业的经营，但由于最终还是选择在住宅小区办公，小区门禁等对于办公来说还是有不小的影响，“有客户来访有时还是得去接，而且小区里住户担心办公影响治安，对办公的企业还是比较抵触。”李博说，其实按照企业发展也有能力并需要购买写字楼，但市场上并没有合适的写字楼物业供其选择，大多写字楼都是大面积的，所以企业的物业问题一直是困扰企业发展的因素。“如果有面积在100平方米左右，价格合适的写字楼我们会考虑选择。”李博说。
其实和李博存在一样问题的中小企业并不在少数，在关上某住宅小区内，记者发现，该小区每层住户大约有6户，其中就有一户是企业租用的办公地点，对于这些中小企业来说，同样是租用，相比写字楼的高租金，公司设在住宅小区，可以节省不少创业成本，房间和客厅都可以当办公室。
但小区办公一直存在争议，“住宅禁商”是大势所趋 ，国务院颁布的《物业管理条例》中就明文规定，在住宅小区里办公司是违规行为，应该禁止。许多中小企业正在寻求适合自己的写字楼物业，“目前市场上没有适合我们的写字楼物业，区位、面积、停车、电梯、房子结构等都是需要考虑的问题，而其中最关键是面积，受资金所限，大面积的写字楼无法购买，如果是100平方米的写字楼是最适合我们中小企业的物业。”在北京路某小区开公司的罗先生对记者说。
契机
政策利好 中小企业迎来发展机遇
2011年以来中国中小企业上演了一幕幕“步步惊心”， 停产、倒闭、老板跑路、经济转型艰难等困局困扰了中小企业发展，中小企业融资的窘境制约了经济大势的发展。经济发展呼唤促进中小企业的发展，今年以来，在全国扶持中小企业发展的背景下，越来越多的昆滇中小企业获得了政策、资金等方面的支持，得到了全新的发展空间。
而对于昆明中小企业来说，机遇已到来，昆明各界目前对中小微企业的服务和支持已成合力之势。据记者了解，在全国扶持中小企业发展的背景下，昆明市从政策、金融等方面给予中小企业支持。其中，为了促进昆明中小企业的发展，今年以来，昆明积极创新财政投入机制，支持中小企业融资，将原来以直接补助企业为主的财政资金转变为财政贴息、融资风险补偿、向银行配置财政性资金存款，以及考核奖励银行的间接投入方式。通过投入方式的转变，降低企业融资成本，为中小企业融资增信，充分发挥财政资金的放大、撬动作用，鼓励和引导银行信贷等资金流向工业、非公企业、节能减排、新兴产业、科技和劳动密集型企业等实体经济项目，促进企业加大固定资产投资，促进中小企业加快发展。按照计划，2012年，昆明确定统筹各级财政资金4亿元，支持1000户以上中小企业新增贷款100亿元以上。同时，下达2012年昆明市主城区工业企业异地搬迁技改项目推进计划，促进企业新增异地技改融资100亿元以上。
正是因为这些政策面的利好陆续出台，在助推中小企业跨越发展的背景下，许多中小企业，特别是创业产业、设计公司、智库公司、广告公司等小型公司却不得不挤在住宅楼内办公，为了寻求企业的进一步发展，许多中小企业开始寻找适合自身发展的物业，写字楼无疑是其中首选，但由于写字楼物业的特殊性和中小企业发展的不同需求，中小企业市场上的写字楼也有着自己独特的要求。
现状
国际甲级写字楼100平米货包吸引中小企业
在中小企业对于写字楼物业提出强烈需求的背景下，今年昆明市场的写字楼供应量也随之放大，在限购令背景下，昆明的商业地产迎来放量之后，写字楼也开始趁机入市寻找机遇。据记者统计，目前市场上已经有十余个写字楼物业已经开盘或即将入市，包括金尚俊园、融城金阶、金平果·国际商务、南亚未来城等都推出了写字楼物业，其中许多项目都以具有国际甲级写字楼的标准进行打造，可以说对于需要寻找办公物业的中小企业来说，目前可以说是抢占国际甲级写字楼的良好机遇。
市场上国际甲级写字楼的扎堆出现，对于正在苦寻写字楼物业的中小企业无疑是一次难得的机遇，而就目前的市场情况看，人们普遍认可的国际甲级写字楼，主要指的是在达到国际甲级智能化要求的同时，又满足入驻企业国际化的需求。为此，国际甲级写字楼也呈现出管理的国际化、数字化、空间的舒适性和实用性、节能化、人性化、便捷的交通和商务化等等特征。这些特征的存在无疑将可以完全满足中小企业的要求。
而从另一方面看，国际甲级写字楼的出现不仅仅对于中小企业来说是一次机遇，对于市场的投资者来说也是一次难得的时机，从市场成交的情况看，许多投资者都把目光盯上写字楼物业，昆明越来越多的写字楼项目高端化，销售上早已告别了传统的“散卖”模式，转向以整层为单位的大宗交易为主。这样一来制约中小企业进驻国际甲级写字楼的最大问题也随之出现，那就是面积。
据记者了解的情况看，由于中小企业受资金实力等制约，一般比较中意的写字楼物业都以100平方米左右的物业为主，实力稍强的中型企业需求面积也在200平方米左右，如此小面积的写字楼市场上是否还有在售，答案是肯定的。从记者了解的情况看，目前包括南亚未来城等项目都针对中小企业推出了100-200平方米的写字楼物业，这样的写字楼物业面积灵活，组合度很高，足以满足中小企业的需求，而从市场反应看，中小企业对于这样的写字楼也十分欢迎，“我们最关心的首先是能否有能力认购，如果有100平方米的写字楼的话正符合我们企业的购买力，如果位置、停车、电梯、房子结构等达到要求，我们将选择属于我们自己的物业。”李博在谈及目前市场上销售的百平方米写字楼时对记者肯定地表示。
好区位好配套
国际甲级标准写字楼适合中长线投资
目前，纵观昆明办公物业市场，国际甲级标准的写字楼比重正在大幅攀升，并且多集中在商业环境发达、交通便利的市中心，而且大都是建筑体量巨大的城市综合体的组成部分，将住宅、商业、酒店、商务写字楼进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的综合体。
这类高端国际甲级写字楼也推出各类不同面积区间的写字楼物业，其中100平方米左右的写字楼物业对于中小型成长企业或寄生型公司具有很大吸引力。
有调查显示，目前，成长型由于自身各方面的资源限制，企业对办公场所的要求越来越凸显，并且集中在品质、配套、管理、价位等方面。此时，如果选择的写字楼物业还在集合纯办公、商业、酒店、商务公寓的城市综合体内，那无疑对于中小企业有很大吸引力。[NextPage]
区位
地段决定价值
随着经济发展，昆明城市随之盛兴。在巨大投资机会和政策的吸引下，大量中小企业迎来了全新发展机遇，由此带来对写字楼的强大需求。
而对于这些中小企业来说，选择写字楼的首要考虑因素便是地段。李嘉诚说过，“地段、地段、还是地段”，这是选择投资房地产成功的一大秘诀，写字楼也不例外。写字楼的投资价值并不仅仅要看单价、总价，还要注意从地段、周边环境等多方面进行权衡。
对于中小企业来说，办公的区位优势是最关键的，很大程度上决定其价值，交通配套是第一位的，一座配置再高档的写字楼如果周边没有通畅的交通条件，那么它就失去了市场竞争最有力的武器。便捷的交通可以保证企业商务出行等，因为交通便利、商务氛围浓厚才是写字楼价值的重要支撑，这与企业、信息、资金、人才及经济活跃程度密切相关。
对此，业内人士甚至用“区位＋地段”优势撑起写字楼的“钻石”价值来形象比喻区位价值的重要性。当然在占据区位优势的同时，如果有地铁的配套，那物业价值将更上层楼。而随着昆明地铁的即将开行，如果具备地铁配套，对于中小企业来说将会带来便捷的出行配套。
面积
小面积总价低易组合
除了优质的区位之外，写字楼的面积也是中小企业考虑的因素之一。
如今，创业型中小企业对办公用房的独特需求，已令写字楼市场发生了新的变化。投资昆明写字楼市场出现了两大趋势，公司小型化导致产权式小面积办公楼需求增加。
但纵观目前市场上的写字楼大多是整层或是半层出售，对于中小企业来说，由于自身经济实力的制约，无法选择购买此类型的写字楼，而百平米的写字楼对于中小企业来说非常的适合，面积小，切分组合容易，同时，由于其面积小，总价低，直接降低了企业的运营成本和投资门槛。
业内人士表示，小户型写字楼产品之所以持续升温，一是受到写字楼市场全面回暖的带动；二是由于以中小企业为主的民营企业的日益壮大，拉动了对小型写字楼的需求。另外这些小型办公产品的按揭、物业成本相对较低，受到投资客的关注，也是其成为热点的原因之一。
同时，小户型商务写字楼具有宜商宜居、总价低、管理费低廉、供货量较少等优势，中小企业对此类型写字楼需求庞大，其投资前景非常看好，或将成为下一个写字楼热点。
硬件
相关配套品质高
对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等。这些细节因素都会影响员工的工作状态乃至流失比率。
写字楼硬件的要求，更多的是科技与创新的应用。包括建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等方面，特别是写字楼与外部衔接的交通通道，不仅需要有固定的停车场，在写字楼的大门口，最好有一定数量的临时停车位。同时还要有便利的公共交通资源，而在写字楼大厅门口最好像酒店一样，有供出租车以及私家车临时停靠的通道。
业内人士罗先生在接受记者采访时就表示，就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新。而在当下市场，由于新型办公方式和创意型办公环境的兴起，写字楼的硬件或环境上出现了一些新的突破，更多地向绿色、生态、低碳方面发展。
配套
配套服务要完善
对于写字楼来说，一流的硬件设施，只有匹配一流的软性配套，才能更加焕发光彩。
而在中小企业来看，由于处于创业的前期，更需要有一个优质的商务写字楼来支撑起产业的发展，而此时，写字楼的综合配套就成为了关键支撑点。这对中小型企业的日常接待、商业洽谈等工作，形成了很好的外延配套。
写字楼需要怎样的配套才是优质的呢？在业界人士看来，首先，商家能够赢利，其次，开发商能够经营，最后，也是最重要的是，能够充分满足写字楼办公人群的配套需求。这就包括了公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间范围。
收益
中心区写字楼产品收益高
作为世界上规模最大的经济体之一，中国经济的总量已经跃居世界第二。伴随而来的就是商业的繁华和高速发展直接推动了写字楼建设规模的扩大和租金的上涨。
这时，一些中小型或成长型的企业选择写字楼，往往以写字楼的功能性和收益为首要考虑因素，因为对于中小企业来说，如果获得物业的同时，物业还能获得不断升值，将是利于企业发展的事情。事实上，写字楼投资收益主要考虑两个方面，分别是租金收益和增值收益。相对于其它类型地产的租金回报率相对较高。比如南亚未来城的写字楼每年15%的租金回报率，承诺5年稳定收入，算下来5年时间租金回报率就可达到75%，如此大的回报无疑对于置业者有很大吸引力。
一般情况下，中心区写字楼项目租金稳定出租率较高，租金回报率也相对较高，但是投资成本也大。在此，业内人士建议，衡量写字楼投资收益首先还是需要看品牌，选择有成功商业地产开发经验的开发商是很必要的。因为他们实力雄厚，经验较为丰富，所开发的产品也将更贴近市场需求，在产品品质和相关配套上也更有保障。这就从根本上扩大了出租对象的范围和机遇，提升产品增值率。
文章来源：云南信息报
