今年以来，对比于住房市场，写字楼市场显然要热闹很多。高租金、低供应量以及仍被看好的需求量，为写字楼投资带来了许多期待。
写字楼的租金还在上涨
在北京北五环开了一家动漫公司的李先生，为了改善办公环境，今年年初本打算往市中心靠拢，找一栋条件好点的写字楼。但是一打听，CBD商圈的写字楼租金都在7元每平方米每天，而且这个价格还只是普通写字楼租金，甲级写字楼的租金都在10元左右。李先生只好望而却步，因为在北五环每天每平方米的租金也只有4元，只是CBD商圈的一半。快年底了，李先生再打听，黄金商圈的租金虽然上涨的速度放缓了，但依然在涨。“还是再缓缓吧，对于我这种小企业来说，实在承受不起这么昂贵的租金”，李先生感叹。
李先生对于写字楼租金变化的真实感受，也被房地产咨询机构用数字给出了证明。戴德梁行的观测显示，北京写字楼在第三季度保持上涨态势，环比增长2.3%，每月每平方米295.47元，上一季度这个数字是288.55元。中原集团研究中心监测，10月主要城市写字楼租金继续上涨，其中北京、上海、深圳的租金涨幅分别为1.83%、3.24%和2.08%，仍在高位徘徊。拿具体商圈为例，10月建国门商圈租金价格为544.11元/平方米每月，环比上涨7.72%；国贸商圈租金价格为463.69元/平方米每月，比9月上涨3.73%；燕莎商圈租金是352.42元/平方米每月，环比上涨1.30%。
供不应求是租金上涨的原因。今年第三季度，北京甲级写字楼市场就没有任何新项目入市，总存量仍然保持665万平方米。甲级写字楼空置率继续下行到历史新低，为2.18%，环比下降0.27个百分点。中原集团的统计显示，10月北、上、广、深四大城市写字楼新增供应50.23万平方米，比9月下滑14%。
经过近两年的暴涨后，北、上、广等城市写字楼租金价格已经接近租户们可承受的极限，再加上经济不确定因素以及有限的可租赁面积，也多少减弱了企业对于高端写字楼的热情，也放慢了他们租赁的步伐。
10月，北京市核心商圈写字楼租赁入住率下降。根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据显示，10月份北京甲级写字楼入住率是96.54%，比上月下降0.07个百分点，主要是由于年底前写字楼租赁合同集中到期，部分企业撤出这些物业区域。戴德梁行的分析认为：“受整体经济影响，北京写字楼市场需求放缓，租赁需求以扩租为主，内资企业是写字楼租赁市场的主要支撑”。
广州市的情况也是如此，据高力国际物业介绍：前三个月，广州写字楼市场共迎来了三个甲级新增项目，新增了26万多平方米的写字楼。对于这些新增写字楼的需求主要来自金融保险、IT通信、医药、消费品等行业。但是由于租金水平偏高，不少租户对签约入驻持观望情绪。一些外资租户一直在缩紧财务支出，如果原有的业主能够给出租金上的优惠后，他们才会考虑续租，毕竟搬迁的成本也很高，一定要精打细算，尽量节省。
写字楼投资发热
比起租客们的小心翼翼，投资者们显得大方了很多。
同样以广州为例，虽然广州市地税局发布公告，从今年7月1日起，广州市写字楼的土地增值税预征率从原来的2%调整到了3%，但是这1%的上涨并没能阻挡投资客的热情。第三季度，广州市在售的富力盈凯广场、邦华环球广场等写字楼都有大面积的销售，甚至都是整层成交。需求也带动价格上扬，这一季度广州市写字楼平均售价是32586元/平方米，比上一季度上涨了1.61%。
中原集团统计，10月北、上、广、深四大城市写字楼总计成交55.03万平方米，环比上升16%。1到10月，四大城市写字楼销售共426.97万平方米，与去年同期持平。其中，北京市成交面积是140.45万平方米，比去年上涨63%，值得一提的是，京郊的投资市场更加火爆。
由于中心城区高级写字楼租金不断上涨，京郊写字楼供应充足并且价格低廉，导致租户纷纷转移办公地点，同时也引发了开发商对北京郊区写字楼的投资热情。个人投资商彭先生今年年初才开始涉足商业地产投资，他在河北省固安县拥有2400平方米的商业地产产权，并且每年都能够获得占总投资额8%的利润。彭先生说：“中心城市写字楼价格、租金太高，盈利难，周边区域写字楼投资前景非常广阔。”
戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅说：“虽然第三季度，中国经济增长步伐减慢，较多投资者转为观望，但相比不少世界其他地区，中国整体经济增长依然强劲，例如最近放宽信贷后，多个城市的土地交易已有所增加。除了投资者喜爱的北京、上海的市场外，部分市场基调因素较佳的二线城市，其房地产市场也会为投资者带来不俗的回报。”
内陆城市长沙便是如此。在省府板块上，德思勤城市广场的14栋甲级写字楼将一字排开；湘江东岸，万达总部国际、北辰三角洲等写字楼项目也正在成为一道亮丽的风景线；市府板块上，绿地中央广场、奥克斯广场的百米高楼也将拔地而起。长沙市的一个设计公司就在绿地中央广场预订了整层，负责人说：“市政府周边的商务刚刚起步，现在买价格比较实惠，升值潜力很大。”绿地集团长沙房地产事业部市场营销部总监陆荣斌也向媒体表示：“从政府规划和市场发展的现实来看，市府商圈格局已经有了比较清晰的出行，将会成为全新的CBD。”目前，三星（中国）投资有限公司、上海三菱电梯有限公司等知名企业也纷纷把目光转向了这里。
写字楼黄金机会到来？
戴德梁行有一个关于“投资合理价值指数”的统计，分为超出指标、符合指标以及低于指标三个评级，数字越高意味着当地甲级写字楼就越有投资价值。而其日前发布的亚太区物业投资合理价值指数报告显示，亚太区物业投资合理价值指数已经从第二季度的68跳升到第三季度的75。在整个亚太区中，中国写字楼市场表现不俗，17个被观测城市中，14个都是“超出指标”，只有1个城市为“低于指标”，也就是说，中国大部分城市写字楼投资吸引力强劲，仍见增长潜力。
对于中国写字楼的投资市场，各方都表现出信心满满。高力国际亚太区企业咨询顾问服务常务董事Mark Lampard表示：“众多机构以及海外投资者正在物色一级地段的优质写字楼单位，刺激市场需要。未来12个月，亚太区的大部分城市的写字楼租金预料会维持一个正增长趋势。中国经济在政府支持下继续增长，涌入写字楼的资金估计仍会源源不断。”
戴德梁行更是指出：目前的投资合理价值指数情况跟2009年金融危机最严峻阶段过去后的情况相似，物业资产正在重订价格，市场涌现出了更多关于黄金物业的投资机会。
文章来源：新商务周刊
