商业、房地产价格在中国已经是一个普遍现象，即同一城市同一区域办公楼（包括商业和住宅公寓楼）价格低于住宅，一、二线城市一般住宅单价是办公楼的2-4倍，上海个别商业区超过6倍，原因很复杂，但一般来说，从经济供需的角度来看，是商业办公供应过剩，但办公供应过剩的原因是什么？简单分析如下：
1.办公楼比住宅流动性差
（1）受众：住宅的购买群体远远广于办公楼的购买群体，因此住宅更容易流通。办公楼购买群体狭窄。购买办公楼的人分为投资需求和自用办公需求。大多数投资购买办公楼的人手中都有大量的现金流。住宅购买配额已耗尽，难以操作，然后购买办公楼进行投资。因为大多数购买办公楼的人都是强大的企业，会有多少强大的企业？
（2）交易成本：办公楼交易成本远远超过住宅。政府部门明确规定，办公交易税接近交易价格的20%，这大大限制了办公资产的流动性。如果资产没有流动性，投资退出渠道将受到严重限制，这使得普通投资者感到不舒服。
以上两个原因导致办公资产流动性差。在投资领域，没有退出渠道是一件非常严重的事情，这意味着无法停止损失、利润和现金。
2.金融因素
(1)一般情况下，购买办公楼的贷款比例只有50%，最多10年，大大提高了购买门槛。
（2）资本是灵性的。以个人投资办公楼的名义，年收益率基本低于6%。普通个人投资者没有专业商业地产投资机构的管理能力，导致办公贷款利息成本、空置期间承担的物业费、租赁中介费等持有成本。感谢普通个人投资者的实际年收益率达到4%。在过去的20年里，在中国，购的购房收益率远远落后于几条投资办公楼的街道。正是由于这种住宅投资收益异常高的现象，国家层面的控制是不可避免的（有点远）。
3.办公楼投资需谨慎
（1）办公楼投资是一种非常专业的投资行为。如果普通个人投资者对办公资产的融资、投资和管理一无所知，我不建议投资办公资产。然而，许多普通投资者天真地认为，投资办公楼就是买房租，躺下赚钱。但谁知道，购买办公楼后，大约只有一半的投资行为，一半的工作量等着你：租金、租金、租金、水电维护、物业协调…..。如果这两年办公楼行业再遇到冷，空置期间收不到租金，反而要承担物业费，会让你死得活。
（2）对于购买办公楼的个人投资者，我将建设和学习办公楼运营管理知识，降低成本和支出，提高收益率。如果你真的没有时间照顾它，你可以委托一个强大的办公室运营商（即第二个房东）管理很长一段时间。目前，第二个房东的装修、租赁、租赁、催租、硬件维护、法律保障等方面都非常成熟。虽然租金似乎很低，但包括空置期、中介费等一系列费用并不差。你可以节省精力，专注于你的主营业务。但我们必须仔细选择强大的运营商，以防止以后的争吵，最好花时间进行调查。
以上分析归结为两点：在当前国情下，办公楼流动性差于住宅，个人投资者管理能力不足导致投资回报率低。
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