一份成都中小企业协会发布的数据显示：成长型企业正以每年15%的速度递增，成为了拉动经济的显著增长点。然而，在高速增长的同时，一个现实的问题也摆在了面前，交通不畅，车位不足、配套不完善、硬件落后、环保节能欠缺等尴尬事实，已成为不少本土成长型企业在选择办公环境中的一道难题。
面对困惑，在品质和成本的控制面前，诸多成长型企业既需要借助写字楼体现企业的形象、提高办公的效率，又要控制成本，以保证足够的流动资金维持企业的正常运作。那么，到底是租赁还是持有？究竟应该怎样去选择真正符合自己需求的办公物业？华西城市与房产研究院专家温利阳分析，“众多中小企业更应该力图寻找一个平衡点，寻求高配低价，适合中小企业发展的写字楼。”
租赁之惑
写字楼“转租为买”日益升温
“对于趋于稳定的成长型企业而言，写字楼买比租更好。”温利阳认为，从长期成本的节省上讲，很多企业几年下来的租金，甚至能持平购买写字楼的价钱。“而选择租赁，最后，租金则都会贡献给房东，还有租金逐年上涨的风险。”
“如果具备适合的购楼期和优质产品，持有抗风险系数明显更高。”有业内人士同样认为，在企业处于稳定期时，变租为买，可将流动资金用于长期的资本储备；当企业遇到低谷，写字楼的抵押价值远远高于住宅，加上房地产特有的增值性，尤其是在区域绝佳的前提下购买，增值空间尤其可观，未来的保障系数更是超乎想象。
写字楼持有抗风险系数更强“当年7000元/平方米不到的价格买的写字楼，如今每平方米的单价已接近14000元。这几年写字楼增值赚的钱并不比公司业务盈利低多少。”聊起几年前买下人民南路四段某写字楼的经历，经营着一家设计公司的李先生颇为得意。
“写字楼买还是租，算个账一目了然。”在办公楼租赁合约到期后，某全国性公司成都分公司负责人罗先生没有选择继续签约，在考察了成都多个写字楼新盘后，他在位于城南神仙树的海特国际广场购买了一套写字楼。罗先生给记者算了一笔账，一套地段稍好的400平方米左右的写字楼，一年租金几十万元。十年不到，所付出的租金相当于购买一套写字楼的价格。
“从租到买的逐渐转变，反映出企业对城市发展的信心。”业内人士指出，成都的国际化进程日益突出，随着产业转移的步伐不断加快，越来越多的实力企业不断进驻，将催生更多的办公需求，写字楼也将迎来品质提升时代。“有实力且打算长期发展的企业，更适合买写字楼。这样既可增加公司的固定资产，又能保值。”温利阳建议，购买时除了考虑建筑本身的硬件品质，周边的商业配套、管理水平、停车场的车位数量与区域发展前景也很重要。
写字楼租赁增加“隐性成本”租金永远受限于房东，面对即将到期的租约和暂未落实的新办公地点，一些公司一变再变让自己和客户都很尴尬。记者在走访中还发现，因配套不完善，物管不到位，车位不足……无形中增加了办公“隐性成本”，为数不少的公司一直在居住区办公，这种商住混杂的局面，对中小企业的发展实际上是非常不利的。
几年前某国际大公司因更换办公地点时，曾引起过业界不小的波澜。这个例子说明，办公地点的稳定能给员工、客户和合作伙伴以信心。“持有高品质写字楼通常都能传递这样的信息。”业内人士指出。
专家认为，企业选择写字楼有最重要的三大准则，交通是否方便、区域和办公楼的形象、产品是否到位。而目前市场普遍更看好的区域是城南区域，尤其是寸土寸金的三环内，是中外知名企业进入成都投资办公的上选之地。
通过对市场一些热销产品的走访，也反映出了这一不争的事实。“超高的性价比、区域超高的发展前景、超前的产品配置，让热销成为意料之中的事。”海特国际广场相关负责人表示，精准的产品定位加上良好品牌价值，使得买家清晰地意思到了产品背后的价值，除众多成长型企业一次性买2层3层自用外，甚至还有大量投资客户也是整层整层地购买。
购买之惑
如何在“窗口期”寻找全能？
事实证明，成长型企业尤其是高速发展的中小企业，已经成为一股推动国民经济发展、促进社会发展的重要力量。他们的规模不大但数量众多，即使面对激烈的市场竞争，他们每年所创造出的价值能够轻易地达到数以亿计。
然而，作为成长型企业办公需求重要依托的写字楼市场，唯独缺乏一批高性价比的优质办公物业。高性价比的优质写字楼更容易受成长型企业青睐，对于他们来说，“质优价廉”是满足办公需求的关键所在，如何突破目前的发展瓶颈，更好地为成长型企业打开办公需求的高速发展通道，成为摆在我们面前的重要课题。
四大烦恼困扰成长型企业伴随商务办公快速发展，成长型企业逐渐展示出前所未有的活力，众多办公需求由此带动写字楼市场逐步走向成熟，并大有盖过其他地产类产品之势。但值得注意的是，与北京、上海等一线城市相比，成都写字楼市场的发展还存在一些不足：成都不缺高端写字楼，缺的是真正高性价比的优质写字楼。
纵观成都写字楼市场，虽然数量众多、体量巨大，但真正适合成长型企业的优质办公物业可谓少之又少，更多的成长型企业都面对着“购买的烦恼”。
1、购买期，既要交租金，又要给房款。节约与生产成本密切相关，特别是刚创业不久的中小公司。办公需求的合理性直接决定了企业的效益，否则，企业将会在市场竞争中失去优势，难以持续发展。
2、硬件差，大多数写字楼硬件设施跟不上标准。经验证明，成功的企业更加依赖办公的条件。办公设备、设施的硬件标准，对企业更为重要，可以说，是企业的竞争力的指标之一。
3、交通远，大多数写字楼不利于客户往来，更不利于招工等需求。成长型企业更注重办公效率，穿插在市区郊外、偏僻小巷、位置较偏等地段，更加难以凸显企业的竞争力。
4、单价高，成长型企业选择办公地址时，最重要的就是控制成本，而市区写字楼售价贵得离谱，就连绕城附近单价都已经过万，对于这些讲求效益的成长型企业而言，高性价比远远比高端、档次更实在。
找准企业定位量体裁衣这几年来，随着成都商业地产的爆发式增长，写字楼供应量更是呈现井喷态势。据仲量联行等专业机构提供的数据显示，目前成都市场写字楼的存量在450万平方米左右，未来两至三年内还将新增300万平方米。
写字楼市场竞争异常激烈，最直接原因就是区域内各项目定位不够清晰。一些性价比高、品质感好、综合性强的办公物业则是更多中小型企业的选址所在，这就需要开发商找准市场定位，做到“量体裁衣”。
价格优势大、交通地段好、项目品质强、区位租金低……为了迎合广大成长型企业的办公需求，新一轮的“人性化”竞争已经在成都的高品质写字楼中悄然展开。譬如，海特国际广场3.9m标准层高，增强了室内空间感，充分考虑到企业人员办公舒适度的需求；20%的公摊设计，为中小企业量体裁衣，更好地节约了企业办公成本；同时，海特国际广场更人性化地推出350-1400平方米灵动空间商务组合，满足各类企业的不同办公需求，并以强大的硬件设施与顶级服务成为投资者及自用者争相热捧的全城热门精品。
一位业内人士表示，成长型企业购买写字楼的动力除了来自办公的需求，还有来自于对企业品牌形象的关注和对可以保值、增值的资产的追求。写字楼的综合价值是这类企业选址的关键因素，这也同时是对写字楼品质的一个暗示。
记者观察
成长型企业 写字楼需求呼声高涨
目前成都成长型中小企业总数约在8.4万家左右，在工商注册登记的中小企业占全部注册企业的总数的60%以上；成长型中小企业总产值、销售收入、实现利税占全市工业总量的50%、64%、40%。按照这个发展势头，成长型企业将在未来的1-3年内达到10万家左右，如果按每家企业需要办公场地100平方米计算，则为1000万平方米写字楼。
受制于成都整体写字楼档次及相应的租金水平，很多成长型企业在发展初、中期，都会因为成本管控等因素，而放弃传统规格更高的甲级写字楼，从而寻求高性价比的优质办公物业。从一线城市北上广深等的发展来看，这类写字楼价值要比甲级写字楼更受企业青睐，这是一个不争的事实，也是诸多企业及投资客对于商务写字楼投资价值的解读。
文章来源：华西都市报
