投资商业地产与住宅在税费上有很大不同，商业地产营业税和个税都不分证满5年或唯一物业，无论什么时候转让都必须征收5.62%营业税和1%的个税，此外，按增值额不同4级累进征收的增值税也颇为厉害，增值额越大对应的税率就越高，加上3%的契税，按“业主实收”方式购买的商铺或写字楼分分钟需要支付10%以上的税。于是，一些以“各付各税”方式出售的写字楼就特别吸引人。记者最近了解到，一些开发商持有写字楼多年后希望发展新项目，于是出清手头持有的一些写字楼单位，出售单价较笋之余还各付各税，投资者带租约购买还省下一大笔税费。
写字楼尾货出清执“平嘢”
中原工商铺营业经理吴达琳告诉记者，写字楼开发商手里持有的长租单位并非一成不变，有时候因为发展新项目的需要而会出售收租多年的项目。他介绍说，天河北大都会广场的开发商1995年开始出售这个写字楼的单位，但手里仍持有约50多个单位，最近由于该公司需要发展新项目，于是把这些单位以2.3万~2.8万元/㎡的价格出售，全部带租约出售，以120元/㎡的单位月租计算，回报率在5%~6%左右。
据记者了解，大都会广场标准层面积为1435平方米，共分为16个单位，最小单位的建筑面积为50多平方米，最大单位为140多平方米，投资入场门槛在100万元以上，符合大部分小投资者的预算范围。满堂红写字楼部营业经理黄贵表示，大都会广场由于地处成熟的天河北商圈，外形非常显眼，在广州知名度较高，多年来租客更换速度不快，客户群体非常稳定，空置率大概只是两三个百分点。
除大都会广场外，商业地产人士告诉记者，最近也时不时有写字楼尾货单位出清，开发商但求快速出货，也是采用各付各税的方式。吴达琳透露，9月初地铁二号线市二宫上盖物业新疆大厦147个单位在一个星期内火速售完，主要原因是开发商以1.35万元/㎡的笋价出售且以各付各税的方式，这个价格在海珠区中心城区来说，比周边电梯住宅要低6000元/㎡以上。
满堂红黄贵也表示，新疆大厦位处非主流的写字楼商圈，每月每平方米租金大概在六七十元左右，不过由于这批单位全部是散售，最小单位只是30多平方米，相当于一个商场格子铺的售价，因此非常受投资者欢迎。吴达琳补充说，新疆大厦所在的江南大道正进行婚纱街改造，路面的婚纱街街铺租客成为附近写字楼的楼上铺租户，因此投资者认为前景看好。
尾货出清诀窍：“抓小放大”+各付各税
中原地产吴达琳表示，该行经常会为写字楼大业主出清写字楼尾货提供建议。一些大业主总希望可以有一个大投资者用几千万元大手揽下整体尾货，不过地产行都是建议其分散出售。
他表示，市场上持有200万元流动资金的人士远比持有1000万元的投资者要多得多，若大业主要等大投资者几千万元全部拿下写字楼单位，时间会等很长，但若分散出售，速度会大大提高。今年初该行也为海珠区江南大道中的达镖国际进行公寓写字楼的尾货销售，短时间内销售80多套，当时开发商也是希望有投资人士一次性购下尾货，最终听取了中介行的意见进行分散出售。
吴达琳表示，大业主出清尾货，多数是选择已收租多年且租约即将到期的物业，如大都会广场，开发商自1996年起已收租16年，土地使用权剩下30多年，签下的写字楼单位租约在未来一两年会到期。为吸引投资者，大业主也多数采取各付各税的方式。
满堂红黄贵表示，在商业地产交易中，业主应承担的税项为营业税、个税、土地增值税，土地增值税按增值幅度不同采取4级累进的税率征收，平均来说，业主要承担的税项为评估价的10%以上。以一个同类型的写字楼单位来说，大业主出清尾货与小业主放盘的价格相同，但小业主通常都要求“业主实收”，因此价差就非常明显。
文章来源：广州日报
