今年1至8月，山西太原市城市规划展示大厅公示的近百个大大小小的用地规划、修建性规划方案中，超过三成的方案内涉及写字楼的规划。目前，省城在建及待售超过10万平方米的写字楼多达8个，而规划仍停留在纸上的高档写字楼累计达到近20个。
曾被视为太原地标建筑及城市形象的山西国贸大厦、景峰国际写字楼、阳光国际商务大厦等少数几个高档写字楼，在如今显然无法再像从前那样显赫出众、风采独占。省城写字楼开发大潮中，无数的写字楼正如同藤蔓植物般蜿蜒覆盖至全城，预示着省城写字楼开发热潮袭来。
现象：纷纷进军写字楼
上海浦东新区、北京国贸CBD、广州珠江新城等一线城市中心的写字楼给人印象深刻，高档写字楼的高度和密度不但是一座城市经济发展水平的象征，更使其成为城市的形象和旅游名片。
如今，全国一二线城市的写字楼已经像流水线上的工业产品，正在批量地开发建设。省城太原也不甘落后，在2010年全省推进大太原经济圈及太原都市圈城市集群建设、全国商品住宅市场调控的大背景下，众多曾经专注住宅开发的开发商纷纷试水商业地产及写字楼的开发。
短短两年时间，省城新入市及建成的高档写字楼已遍地开花。新规划及待建的20余栋写字楼出现在城市各个区域及城中村改造规划的方案中。有人称，从2011年年末至未来5年时间里，省城写字楼开发进入井喷时代。眼下，包括茂业集团、万达集团在内的一线名企正着手在已取得的地块中建造超过100米高的超高层高端写字楼。
而随着省城南部新城规划即将亮相，太原南站区域、长风桥西商务区、汾东新区、龙城大街、晋阳湖等新兴板块的崛起，将有多个国际化高档写字楼综合体项目拔地而起。这些新兴板块将由滨河东西两路、体育路、长治路的连接，与北部亲贤街、迎泽大街、府东府西等老城政务区、商务区连接成面，促进省城的商务经济水平和国际现代化都市形象的提升。
记者走访省城房地产业界了解到，从2011年我省推进大太原经济圈规划建设、国内开始调控商品住宅市场起，省城许多擅长住宅开发的开发商开始涉足写字楼开发。同时，近两年新兴的零售、能源、冶金、金融等明星企业对写字楼开发也充满兴趣，比如美特好、山西煤运、太钢集团等龙头企业，通过自建及合作开始方式进军写字楼及商业地产开发。
原因：叠加利好激发空前热情
“恒实、阳光、光信等地产公司打造了省城最早的精品写字楼。不到10年，上述地产公司建造的标杆写字楼出租率、周转率已经达到饱和。省城能为国内外一线企业和公司服务的写字楼明显供应不足。”业界人士孙圣告诉记者，供需失衡、回报率高是开发商涉足写字楼的主要原因。
据了解，国内一线开发商如万达集团、绿地集团、华润集团等地产品牌擅于开发写字楼，在逐年获得令同行艳羡业绩的同时，也向业界彰显了自身实力和品位。在商品住宅销售缩水的情形下，作为二三线城市的省城太原，开发商正在寻找新的利润增长点，高档写字楼正在成为众多房企主要的试水项目之一。 业界人士李先生称，省城写字楼的发展势头正在进入热潮期，这与全省城镇化的进程加快、经济水平提升、商务环境升级等因素均有关系。“涉足写字楼的开发商与日俱增。
”李先生认为，原因主要是住宅地产竞争激烈，拿地困难，而商业地产发展相对宽松。同时，投资写字楼可以为开发商未来资金稳定性提供保证，这是最直接的利益驱动。写字楼资产的增值可观，还有复制的可能性，华润集团就在全国复制万象城模式。
山西房地产协会副秘书长田峰告诉记者，开发商热衷写字楼有着两种动因。一种是主动地去做，如华润、中粮等，就是把写字楼当作企业的运营模式。而另外一些企业则是被动的，很多大型住宅类开发商，拿到城市中心大地块，政府已经不允许这样的地块只做单一的住宅，必须是一个复合性功能，因为“写字楼能成为一个城市的"棋眼"，带动区域的土地价值，以及市民生活质量包括税收的整体上升。”
写字楼让地方政府与开发商的利益联系更加紧密，因为地方政府想借开发商之手开发写字楼，提升区域价值，从而在出让土地时获得更多的收益；而开发商则投其所好，可以在拿地及信贷上获得政府更多、更大的支持。正因如此，地方政府在写字楼的规划上、开发商在写字楼的投资上，都表现出了空前的热情。[NextPage]
趋势：南移外迁综合体化
从各写字楼的修建性规划方案不难看出，省城在建及待建的写字楼集中在新兴的南部新城或者郊区。后北屯、杨家堡、龙堡村、金胜村、许东村等列入省城城中村改造项目的规划方案中，均有一定规模体量的主力写字楼规划。
这些准备近两年动迁改造的城中村，不是集中在南部的龙城大街、晋阳湖片区、长风商务区内，就是在城市周边近郊地带，省城写字楼南移外迁的趋势非常明显。中房信息集团太原公司负责人李峰介绍，虽然城北依然是太原乃至山西的热点区域，但随着城市发展规划的强力推进，北部城市中心写字楼开发的热度正慢慢退去，向南城集中。部分写字楼项目因为土地的原因，零星落在城东、城西、城北的边缘地带。8月的楼市数据显示，省城当月成交的写字楼面积中，小店区占比84%，迎泽区占比16%。
5年前，省城写字楼集中在亲贤街、长治路，且以单栋建筑体的形式存在。而随着省城城市综合体的集中涌现，写字楼综合体化的趋势明显，如2006年投入使用的阳光国际商务大厦、2010年投入使用的千禧时代广场及正在建设中的太原茂业广场等。
这些在省城妇孺皆知的项目，都有一个共同的特征：写字楼+住宅+商业。这种模式可以形成居住、餐饮、商务功能的互补优势，发挥1+1+1>3的效果。“写字楼综合体化的出现解决了传统写字楼只有办公没有商务休闲的难题。而伴随着写字楼办公人群的人流聚集，这些综合体更有望形成一个独立的商圈影响周边区域商务和经济发展。”国泰银丰房地产公司的李明铎认为，过去单体式建筑的写字楼没有形成自给自足的产业链，周转率和承租率相对较弱。
风险：并非避风港
写字楼开发有着诸多优势，但是并非任何企业都能驾驭。
规划设计师冀先生认为，地方政府和金融机构对于写字楼类型的项目有所偏爱，因为对于政府而言，“政府要推动城市化进程，为市民生活打造更好的消费场所，提供更好的环境，提升城市的文化、消费的整体水平，写字楼无疑是最好的载体。写字楼可以变成一个城市的地标性工程，打造成城市的名片并带动就业、税收以及周边土地的升值。”而对金融机构而言，在值得融资的项目之中，地方的金融机构“也会抓大放小，能做写字楼的企业当然愿意支持。银行也是企业，会追求风险最低，利益最大化。”
不过，正是因为写字楼的发展不少动力来源于政府，因此冀先生强调开发写字楼项目必须有几个前提条件，一个城市能做写字楼的地块是稀缺的，因此要做此类项目，“第一是政府资源，能拿到好地”。而从事写字楼开发的其他几个要素，如品牌、资本、零售商资源以及人才等，在一定程度上也是从政府手中获取地块的条件，“现在政府的好地是不会给一般开发商的，它会先考察你有没有品牌能力、资金实力、招商能力。”
业内人士孙圣认为，写字楼这个模式的本质就是商业地产，而商业地产需要经过长期的培育。写字楼绝不是简单地盖一座大厦，再将其拆分成小的单位去卖，而是需要对区域居民习惯和消费能力以及如何在此地形成一个办公及商圈进行深入思考。他说，“开发商做写字楼，就相当于做一个杠杆不高、风险很大、周转很慢的项目。”
孙圣称，如果商场的布局设计不好，那么招商就困难；在写字楼的硬件配置上没有专业的顾问公司参与，以后推出市场就不会受到欢迎。所以，对于中小开发商和投资者来说，写字楼养护和维修的费用高得令人咋舌，涉足要谨慎。
文章来源：山西晚报
