作为商业地产的顶级物业形态，都市写字楼的繁荣程度标志着一个城市的发展程度。城市发展程度高，对写字楼数量的需求也相应要大，黄金地段写字楼的空置率也相对较低，这是比较良性的循环形式。然而，受整体经济环境低迷，以及写字楼租金持续上涨等因素影响，目前岛城商业地产已出现一股“出逃潮”，部分中小型公司搬出房租较高的高中档写字楼，或迁移至崂山、李村等房租相对便宜的地区，更有甚者直接搬进了普通居民小区。而这种“商住楼”的增加，也一时成为了众人热议的话题。
个例分析：从写字楼到小区有苦难言
自从公司搬到崂山区之后，山东威诺科技有限公司青岛分公司副经理王芬面临的麻烦越来越多，真让她感到有苦难言。
“在此之前，我们公司是在福泰广场12楼办公，这次搬家主要是因为房租增长过高。”王芬向记者介绍说，作为一家专营消防安全器材的小型公司，公司从开创之初就一直在福泰广场，但持续上涨的房租成本，成为了公司发展的巨大阻力。“在2011年我们租的房子涨了两次价，已经影响到了公司的发展。”王芬表示，2012年由于房地产市场的持续低迷，消防安全器材市场出现了同步衰退，“上半年的到账营业额还不到去年同期的一半，而我们又接到房东的通知，要求自9月份开始，房租再次上涨。”面对低迷的市场情况，以及高昂的写字楼房租，该公司最终选择搬至崂山区东城国际小区内。“来了以后才发现，小区里的公司还真不少，规模有大有小。”王芬说。
然而毕竟不同于专业写字楼，在居民小区内公司经营面临着诸多实际问题。“首先就是物业服务没法比。”王芬说，由于业务关系，公司经常要接受各类快递、公函等，然而居民小区物业的服务细度明显不如专业写字楼，“以前在写字楼里的时候，有快件或公函到前台之后，他们都会打电话通知我们，但居民小区的物业就没有这些服务内容。”王芬说，除此之外，居民小区的环境也不适于开展商务活动，“比如我们开大客户见面会，或者各区销售代表业务会的时候，公司人一多就会出很多麻烦，有时候很重要的客户被物业保安拦在小区外面。”王芬说，在专业写字楼内，每一层往往都会设置公共会客区，使用起来非常灵活，而在居民小区，如果过度开展商务活动，难免跟邻居产生龃龉。
同时，并非所有的公司都能搬进居民小区。“就算房租再贵，我们公司也不会搬到居民小区里。”青岛盛泰贵金属投资公司负责人孙经理告诉记者，虽然他们所在的黄金广场房租也是一涨再涨，但他们从没有考虑过搬家，“一方面我们定期要举办投资讲座或专家见面会，如果搬到小区里，就体现不出公司的档次和专业程度；另外，黄金广场里各类投资公司集中，也形成了一个小范围的信息共享群体，一旦搬走信息会产生脱节的。”
市场调查：“商住房”租赁市场火爆
记者从美南不动产、21世纪不动产等地产公司了解到，目前前来咨询的小型公司青睐两种居民楼，一种是经济适用房，原因很简单：住宅楼的售价、租金（包括物业费和停车费等）都远低于一般的商品房和写字楼。另外一种是交通发达、繁华的黄金地段，之所以选择黄金地段的中高档楼盘，则是看中了那里的人气、地段和价位，虽然相关费用比经济适用房高了点，但也远远低于写字楼。在居民楼里开设的公司，往往面积不大，只要几张办公桌、几部电话就可以办公经营，而这些楼盘里的业主消费能力都比较强，也有利于提高业务量。此外，把公司开进居民楼还有诸多便利条件，夜间没有时间限制、电梯不停开，最适合小公司办公等特点。另一方面，对于房屋所有者来说，也愿意租给公司，因为租给公司的租金往往要高于一般的住户。
而催热“商住房”租赁市场的另一个因素，就是房主的投资方向的变化。美南不动产市场经理孙杨告诉记者，随着住宅市场的限购、金融理财产品收益走低，写字楼高投资回报稳定性逐渐凸显。“未来三四年，甲级写字楼仍将处于紧俏状态，写字楼市场的租金增长势头将依然强劲。”孙杨介绍说，专业写字楼的房租稳步上涨，也间接影响了“商住房”的租赁市场，“现在很多房主都更倾向于租给小公司，相比起个人租户，公司租户给的租金更高、更稳定。”
目前，我市商业地产的发展状况仍旧在比较初级的阶段。尽管有万达、华润、证大、中海、中铁等品牌房企涌入开发商业地产项目，尽管开发规模空前，目前仍未改变初级阶段的现状。根据我市总部经济发展的整体规划布局，两至三年后，随着完备的城市综合体项目的投入使用，甲级写字楼、5A级写字楼入住率提高，青岛的商业地产将会再上一个台阶，届时才能够真正满足商业用房的需求。而在痛苦的“培养期”中，“商住房”是一个性价比较高的草根选择。
权威数据：甲级写字楼新增14万平方米
日前，全球白金400强企业的房地产投资管理及服务公司仲量联行发布了2012年第一季度青岛写字楼市场报告，报告数据显示，2012年第一季度青岛三栋优质甲级办公楼竣工入市，新增面积达14万平方米。
报告显示，今年一季度青岛三栋优质甲级办公楼竣工入市，新供应充足。与此同时，写字楼租赁需求持续旺盛，企业新建、扩张、升级三大因素使得青岛办公楼市场交易活跃，大宗交易明显增多。据介绍，甲级办公楼的平均租金虽受新增供应的影响有所下降，但整体办公楼市场平均租金稳中有升，达到每平方米每月87元，环比上涨2.4%。
租赁需求稳定，大宗交易活跃。据介绍，在经济环境稳定增长的利好影响下，推动了办公楼需求的持续增加。尽管受新项目入市的影响，整体市场空置率微涨至18.3%，乙级办公楼的空置率持续走低。
今年以来，企业搬迁升级、扩租以及新公司设立等需求均较为集中，使得写字楼市场交易活跃。据记者采访了解，外资企业方面，普华永道租下了刚刚交付的万邦中心约3700平方米的办公面积；百胜餐饮集团由乙级办公楼升级到香格里拉中心，租用了两个整层约2600平方米的面积。
内资企业方面，歌尔声学股份有限公司在位于崂山区的国展财富中心进行扩租，租用了约2700平方米。从租赁需求的行业来看，专业服务公司及高科技行业是市场需求的主力，其租赁面积占比分别为29.8%和21.4%。
此外，报告显示，一季度，位于市南商务区沿海核心位置的优质办公楼项目集中交付，为市场带来14余万平方米的新增供应，这些优质项目的集中入市在一定程度上提升了我市办公楼的整体水平。尽管新增供应大幅增加，但租金表现稳中有升。据了解，一季度，我市办公楼市场的平均有效租金微幅上涨至每平方米每月87元。
文章来源：青岛早报
