德勤2021年数据显示，中国一二线城市中，67%的白领有喝咖啡的习惯，平均每年消耗三百多杯咖啡——越来越多的咖啡店正在涌向他们，塞满写字楼所有可能营业的空间。
在广州珠江新城、琶洲等写字楼聚集的地方，不止大堂设置咖啡品牌的快取店，一些高层写字楼也被充分利用，摆放着如瑞幸旗下的瑞即购无人咖啡机。
以广州琶洲保利中悦广场大堂的瑞幸咖啡为例，门店下单高峰期一般在上午和午饭后，在工作日营业单数超过400单；而一家位于广州人民日报华南分社的瑞幸咖啡在工作日也有超过450的单数。如果按照每单1.7杯（瑞幸咖啡价格带分21元、24元、27元三档）40元的客单价算，这些店的日营业额在1.8-2万元。
位于广州琶洲一栋写字楼大堂内部的瑞幸咖啡，工作日下午2点至3点是点单高峰期。
上海环贸中心写字楼大堂以及连通商场的过道空间内，出现了% Arabica、Seesaw Coffee、Manner Coffee以及紧挨着它的星巴克；和上海环贸中心同属同一家地产公司新鸿基的最新综合体项目上海two itc座写字楼大堂，也出现了一家只有十几平方米的%Arabica。
Arabica咖啡位于上海two itc座写字楼大堂的门店
离消费者越近，就越有机会。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪对界面新闻说一栋写字楼如果有一两万白领，咖啡店能捕捉到1/10，那也有2000人了。这意味着是非常稳定的客流量，如果有优惠活动叠加，工作日单日可以卖出500-600杯。
这样的单数对咖啡店而言显然是可观的。按照咖啡从业人士王振东的说法，在上海，一家在市区的咖啡店基本保本杯量在日均120杯至160杯之间，也就是说，每天超过100杯就有可能实现单店盈利---而做得好的写字楼咖啡店单数是它的4-6倍。
此外，在写字楼大堂开咖啡店对于品牌而言性价比极高。
因为它的租金成本在可承受范围内。一位熟悉零售行业的分析人士对界面新闻透露，通常来说，租金如果在营业额的1/4是商家可以承受的范围。在上海，开在写字楼咖啡店一般月租在2万元，一些门店每月营业额15万，好一点可以达到20万。上述分析人士说。
高力国际广州公司董事总经理曾庆庆也对界面新闻表示，以广州珠江新城高德置地秋广场来说，一楼靠街边的咖啡门店租金约是每月每平方为1200元左右，一般来说，写字楼大堂内的咖啡店租金会减半，大概每月每平方600元，这样的租金是咖啡店完全可以负担的成本。
而且相比街铺而言，大堂内的店铺使用率也相对高点。
大堂的使用率一般高达到90%，街铺的为70-80%。曾庆庆说。使用率（使用面积与建筑面积之比）指的使用的效率，与人流量密切相关，人流量大的地方使用率低；而人流量并不等同于客流量，后者指的是符合定位的消费群体——换句话说，开在写字楼的咖啡店拥有更稳定和针对性的消费客群，转化效率更高。
不过，如今这样的黄金位置已一铺难求。
曾庆庆表示，过去人们在设计写字楼的时候，往往旁边配备了大量的商场或者底商，属于写字楼内部的商业功能基本都是忽视掉。如果大堂也不一定具备排烟排水等功能，咖啡店是无法进驻的。再加上，一线城市核心商圈包括新增在内的写字楼不多，导致一楼大堂的商业资源更是稀缺资源。
招商量很小，也意味着，不会放到公开市场或任何的中介机构去交易，有位置腾出之后在内部市场就消化掉了。曾庆庆说。
如今出于多点经营产生效益的考虑，大部分写字楼欢迎咖啡业态进驻大堂，但业主们对于品牌的选择通常比较局限，也有自己的偏好。
按照多个房地产咨询人士的说法，为了迎合年轻白领的喜好，与周边地方原有商业生态形成互补，业主们会优先招商瑞幸咖啡、星巴克和manner等这些连锁品牌。除了认为它们符合写字楼调性外，连锁品牌也相对拥有话语权，可以更快地拿到临商证、卫生许可证等。
而为了抢夺这样的黄金铺位，咖啡品牌们也丝毫不敢懈怠。
上述零售行业分析人士举了Manner Coffee做为例子，Manner决策比较快，它会快速观察分析写字楼白领的年龄层次，并根据该写字楼附近已有的门店的销量来判断能不能开店。从了解招商到回去协商再到签约合同，一个星期能完全搞定。
比起之前在商场、购物中心的咖啡店租期为5年（星巴克早期谈判能力比较强，租期甚至更长），写字楼大堂咖啡店可能需要忍受较短的租期，一般大概3年-5年。某种程度上这意味着，一旦租约到期，又不得不面临租金上涨的风险。
此外，为了彰显自己的优势和差异，品牌们会提出可以为业主提供定制化服务的概念，也会强调自身品牌定位潮流，会和时尚品牌联名合作。此外，在谈判的时候会‘拉踩’一些竞争对手。上述分析人士说。
除了咖啡快取店、无人咖啡机，在一些写字楼大堂现在能找到花店、轻食餐饮门店等，未来还可能会有手办、盲盒机的进驻，但咖啡店仍会是写字楼大堂商业的主流选择。大堂商业通常对是否排队和干扰环境有一定要求，如果排队太长会扰乱秩序影响观感，而不那么占地方、出品标准化的单品类业态可以满足这样的要求。
此外，在曾庆庆看来，写字楼咖啡品牌也可能还是局限在大家熟悉的连锁品牌，小众精品咖啡很难入圈。据公开消息显示，2021年咖啡领域投资案例共21起，总金额接近60亿元。咖啡融资可能不会再像此前那样蜂拥而上，大概率很难有新的品牌冲出重围，写字楼大堂出现新品牌的概率也许很小。上述分析人士说。
来 源：界面新闻
