数数现在深圳建总部的大型企业，平安、华润、百度、中海 油、中广核、中国移动、阿里巴巴、国信证券等，正在福田中心区、后海湾等地竖起一栋栋以企业命名的大厦。日前一则关于深圳在建总部大厦统计的微博转发率颇高，显示其中全国性大型企业总部大厦就超10个。
未来将有5大总部基地
目前深圳总部企业达180多家，与上海、北京名列三甲。深圳未来有5大总部基地，分别是福田中心区、后海中心区、深圳湾高新区、留仙洞片区、龙华核心区。为了留住这些企业，带动上下游产业链，政府拿出土地作为“福利”。“早在2006年后，很多土地都定向转让给特定的企业，作为企业总部办公用地。”戴德梁行华南区写字楼部主管罗进良认为，企业总部大厦在深圳的发展可以分为三个阶段，第一批在福田中心区，第二批在后海，第三批在前海。
世邦魏理仕深圳分公司策略顾问部副董事陈洪海举例，如福田区鼓励金融总部经济发展，对新建、保持产权单一、自用率60%以上的总部型楼宇，给予业主最高100万元的奖励；对实施只租不售、统一经营的商务楼宇业主单位给予最高300万元的奖励等等。
陈洪海透露：福田目前有20个总部项目，其中绝大部分是金融机构总部，典型的大厦有已竣工的深交所大厦、在建的平安IFC等；科技园主要是以科技型企业的总部，如腾讯、百度华南运营总部、芒果网、金蝶等；后海则定位金融商务区，目前已有11块土地已出让给各类型企业用于自建总部，以及华润在深圳湾体育中心附近也将建设总部。
比普通写字楼更具个性
“如果说，市场上的写字楼是有S、M、L码的流水线衣服，那么企业总部大楼则是量身定制的衣服。”罗进良用“制衣”打了一个形象比喻，前后两者之间的建造当然有很大区别。各个企业对于自建大厦的打造，要求大不一样。他举例说明：有一家能源总部企业自建大厦，他需要总部大厦作为公众对企业认知的一扇窗口，于是加强了大厦的环保理念，并规划大厦有相关的公共展厅，计划定期向公众开放，以强化自己的社会责任感形象。还有一家大型的金融企业，要求建立楼顶信号接收器，以防地面网络系统出现问题；要求建立总部数据库，防火防盗，楼层板的承重也要大于普通层板。也有一小部分企业希望物业市场化，不要“分猪肉”一样把物业分给每一个部门，在使用率较高的前提下，只允许管理层搬入使用，其余出租出去。
“总的来说，相比普通的商业楼宇，总部大楼都会有着标志性外形，体现企业形象；有特殊的硬件要求；并且以自持为主：总部大楼一般维持60%-70%以上自用，不高于30%出租，与普通的商业楼宇形成较为明显的区别。”李洪海分析。
总部大厦出租比例不超50%
不过，因为大多数建立企业总部大厦的企业，有自己的主业，不靠建楼或租赁办公室，因此，很多都不介意花更多的钱来建设这栋大楼，不像普通写字楼那样，根据市场售价或租金去界定建楼的成本价。对于选料、舒适度、公共空间、设施管理等等都有个性化要求。但世联地产 、写字楼事业部总经理张栩哲却表示：“正因为企业总部大厦不是由专业的写字楼建造商开发，而大部分都是一些门外汉主持建造，只知道要‘建好一点’，可到底哪里该花钱花力气去打造？哪里又没必要花钱？他们往往把握不准。”
至于企业总部大厦的使用，政府在出让土地时就已明确允许大厦一定比例（一般不超过50%）对外出租，这也是从企业发展阶段逐渐壮大的角度考虑，只是有的土地甚至还会对租户的素质、从事的行业有相关要求。即便过了很多年该企业要将大厦转让，那么对于转让的对象也是有限定的。据了解，这些大厦如果对外招租，物业档次不差，租金也相对市场要低廉，颇受市场欢迎。记者走访了几栋目前在使用的企业总部大厦，如招商银行大厦、金蝶大厦都是小部分楼层对外出租，并且满租。大部分企业总部大厦都不会通过中介外围代理招租。即便如此，罗进良认为，企业总部大厦将是未来写字楼市场供应的主流，并将带来更加丰富和个性化的产品形态。
文章来源：南方都市报
