在整体经济环境不景气背景之下，旧式写字楼用低租金吸引小企业，换手率甚至能达到每星期都有新旧公司搬家的水平，用“流量”换来收益。
租赁旺
兴中大厦一星期进出一公司
据不完全统计，中山现有及规划中的写字楼总量达100万平方米，今后两年中山国际金融中心、盛景尚峰建伦地块、顺景现代写字楼、金鹰广场及现售的星汇湾等项目，就将增加45万平方米的写字楼。
此前有业内人士分析称，写字楼将更新换代，会有部分企业迁到新一代写字楼去。旧式写字楼会慢慢空置率增高，甚至逐渐被淘汰。
为此，记者近日走访了石岐区兴中大厦、假日广场、颐和中心、宝利大厦等多家旧式写字楼，发现它们仍然生意兴旺，吸引了很多小企业进驻。
兴中大厦是旧式写字楼的代表，该项目经历了从住宅向写字楼的转变。小郑是该大厦内6楼的一家网络公司的副主编，他发现大厦的公司更换速度很快。“一个月总有四五次，平均一个星期下来就有一间公司更换，最夸张的时候见过一天三四户在搬东西。”他告诉记者，自己经常看见搬家公司在搬动桌椅电脑等物件，“这骗不了人的，升级改造的可能性不大，大部分的单位本身已经有装修了，从成本上考虑，没必要重新再做。”虽然小郑无法知道这些公司究竟是离开还是新进，但是该写字楼换手率较大却是不争的事实。南都记者7月24日下午3点至6点期间在兴中大厦内看到，两家公司正在搬入货物：一家是名为“舒丽雅服饰”的服装公司，另一家是名为“品胜装饰”的建材设计类公司。品胜装饰的工作人员告诉记者，公司刚刚搬至这里，明天会正式开业。
而一个从事广告业的租户告诉记者，他隔壁的单位两个月就换了新公司进驻。
由于单位换手率大，大厦连指示牌也来不及更换。在大堂处，记者将走访的企业与大厦的指示牌对照，发现多处错误，例如华冠贸易有限公司已经搬离，被中国古典家具网所替代。而且在每层大厦的指示牌中，并没有完全指示所有的企业名，例如此前说到的舒丽雅服饰，就并没有在水牌中出现。
为何租
低租价是换手率频繁主因
流动率高让旧式写字楼并不担心出租问题。兴中大厦物管处工作人员称，目前大厦空置单位并不算多。
这一说法得到了中介公司创二房地产和科威国际不动产的证实。相关人士告诉记者，兴中大厦很好租，因为其租金仅40元/平方米·月，而中山的写字楼目前普遍在50-60元/平方米的水平，甲级写字楼更往80-100元/平方米的高度走，是前者的2倍多，因此手头资金不足的企业，为开源节流，就选择了这种租金低廉的旧式写字楼。
创二房地产区域经理谭凤心说，现在是写字楼租赁旺季，部分小企业主由于公司需要营业执照而租赁写字楼，然而中山小面积写字楼不多，因此像兴中大厦这种面积在几十或一百多平方米的写字楼就成为了这些企业的香馍馍了。
“中山的产业结构决定了旧式写字楼换手率之高，这种金字塔结构表明这类写字楼还拥有相当多的市场。”科威国际不动产企划部经理李文彪认为，位于最底层的小企业无法承受甲级写字楼的价格，只能选择这种价格相对较低的产品。“这些写字楼可能存在着停车难或电梯数量不足的问题，但对于这些企业来说，价格因素无疑是首位。”“这里的户型不好，即使打通了做大面积的办公室，也会因为梁柱位、厨房位等问题局限了办公区的设置。”小郑向记者展示了他们公司的办公室，在会议桌的一侧，是一幢斜靠的墙体，使得办公区间的位置缩减，变成了堆放杂物的黑点。
不过他仍觉得，这里很划算，他为记者算了笔账，“这里面积才100多平方米，按照40元/平方米来计算，跟得上现在的洋房价了。”他表示，自从进驻这里办公，无论购物、食饭都非常方便，“一下楼过马路就是了，很少写字楼能这样便利。”租户周先生更关注大厦的交通情况及停车场配置，他认为40元/平方米·月的低价与项目位于东区，临近市政府的便利优势，造就了这个大厦的租赁畅旺。“按200平方米计算，我公司的租金每月不超过10000元，而且停车很方便，头一小时免费，一天5元免费停，过夜才8块钱，还可以办月卡，比颐和那边的写字楼便宜多了，兴中大厦还是能够担当写字楼要求的。”记者调查发现，由于企业多为短租，因此兴中大厦租金一般是按照月份总额进行结算，而并非像其余写字楼一样按照年度签订合同。
[NextPage] 谁在租
经济不景气影响小企业去留
其他旧式写字楼是否也和兴中大厦一样换手率极高？李文彪说，虽然兴中大厦每层中小企业达五六间，但是一个星期换一间公司的换手率也比较大。“以假日广场为例，据我观察两个月才更换了一个企业，兴中大厦的换手率是它的7-8倍，其余写字楼的更换率也较少像兴中大厦一样频繁。”记者调查发现，兴中大厦的主要承租企业为小型企业，行业以服务业、贸易业、广告业、工程装饰业为主，占了整个写字楼超过七成的比例。这些企业所需要的工作人员并不会太多。租户周先生所在的一家公司是杂志类企业的中山办事点。他透露，工作性质决定了公司不需要漂亮的门面，只需要把自己手头上的稿子做好就足够了。“你看这里才不足200平方米，但我们这样一本杂志，广告部、记者、美编、摄影很多都身兼数职，我就是美编兼摄影，所以用不了这么大的空间。”小郑也表示了相同的看法，他认为，一个网络媒体只需要10-20人也就够了，没必要去大面积的写字楼办公。“附近的颐和、假日广场写字楼面积都偏大，这里本身是住宅，设计之初是按照三房两厅或者两房两厅进行设置，所以面积不大，反倒成为我们这种小企业的最佳藏身点。”另外，外围经济的不理想导致了这类企业频繁更替。何先生是一外贸公司业务员，每天的主要任务是上线向国外客户推荐产品，他悄悄向记者透露，现在欧美市场不景气，经济很低迷，此前有很多小公司就是因为这个原因而结业，在他看来，兴中大厦如此高的换手率是这部分企业带来的。
问题聚焦
15分钟才下电梯 设施跟不上成心病
兴中大厦整体性价比获得了多个租户的认可，但大厦的电梯和维护问题成为他们的心病。
小郑告诉记者，现在兴中大厦共19层，电梯却只有2座，而第三座电梯则原定三月开通，却一直拖延至今。“我曾经试过等电梯，试过等了20多分钟，多次电梯停在我面前，都挤不上去。”周先生则无奈地表示，这是兴中大厦最大的问题，如果在地下停车场停车，根本不可能等到电梯，因为1楼的人会抢先一步进电梯，自己只能眼睁睁看着电梯的人群一次又一次出现在视线里。“我经常跑步上下班”，周先生的办公室在10层以上，他只好苦笑“权当减肥 。记者在下午5：30分体验了一把大厦租客下班的生活，目标是从楼顶19层下班到1层。电梯停留在19层就用了3分钟，当电梯下降时，大量男女老少涌入，空间内非常闷热，连空调也没有，仅有一个吹风口，其间就有人抱怨“好热、好闷”、“电梯什么时候能修好啊！”当记者到达大堂一楼，这个过程共持续了15分钟。而根据小郑等人描述，周一至周五早上8点至8点半，则是大厦最为“恐怖”的时间：排队的队伍可以拐到大堂后面。
“虽然大厦位置不错，但是真希望电梯能快点用上，平时好像焗桑拿一样，每个租户已经缴纳费用了”，更有人接受采访时笑称，可能是电梯这个问题吓跑了进来的租客了。
有业内人士认为，虽然现在因为特殊的经济形势，让大量旧式写字楼仍能找到生存空间，但是随着中山整体产业结构的调整和更多新货入市，旧式写字楼必须更新设施和配套，才能避免被淘汰的命运。
文章来源：南方都市报
