住宅无论现在整个房地产市场政策怎么波动也好，调控力度加大，银行利率上调，但是呢价格始终还是稳步上升的，虽然不像前几年那样一个季度加一个价格变化那么巨大，但是在当今国内的市场，房地产出手变现也是比较稳定，而且出手变现也相对来说更安全，流动性会更大，所以自用投资住宅无非是选好区域，选好项目。
那另一方面就是商业市场，在写字楼这一方面，舆论是两极分化的，一边是说大城市，即便是一二线城市写字楼的空置率越高，价格不涨，反跌出手比较困难。那么写字楼是真有那么不堪吗？为什么，即便是如此一边倒的言论，还是有一大批的好企业，优秀企业不断的购物写字楼，这种资产呢？
不久前，有一位客户，由于他自己公司经营的规模，想要扩大，觉得原本写字楼就承担了一大笔自己公司的财政支出，所以在购置一层写字楼之后，跟我聊了一下自己对写字楼产品的看法。据说我所知，这已经是他近年来买的第二个写字楼项目了。
出于好奇我就打听了一下，他对商办投资的一些想法跟观念，客户跟我说他自己年轻的时候也在深圳创业，赚了一部分钱，在深圳比较中心的位置买了一些商业产品，基本上是以市中心为主，以为商业凭借好地段会比较省心，但其实事实上也并非如此。
他说其实做房东吧，租户也是比较随性的，不确定因素比较多，而且他们之间的租赁合同约束力也是不够大的，临时退租啊，或者是拖欠资金，也是碰到好几回，有时候她也不想为难年轻人，他觉得年轻，毕竟谁都不容易
他说一次因缘巧合的机会，自己帮公司找写字楼，无意中自己算了一笔账，觉得写字楼吧，具有住宅不具备的一种双重收益，而且租金收益跟资产收益相比起公寓租户是个人，那写字楼的租赁对象是企业的，有着更稳健的投资回报，而且写字楼的一个出租价格要高出来不少。
所以呢，他现在只要有一点点闲钱，或者是大笔资金的话，他都会留意一下，比较市中心的写字楼产品，不仅仅是他公司可以自用，其实也能够分享城市市发展所带来的一个空间红利。
一、写字楼，是一个公司不可替代的门面
企业开始想租或者买写字楼，其实大多都是收益比较稳定了，那多半都是想要改善一下企业的办公环境的，或者是在原有的基础上，业务扩大，他的办公面积不够了楼宇又比较老旧，想换换一个比较新的环境。
其实动机都比较感性化，本身一个高端的写字楼，物业就是企业的形象，很多客户进来，不仅仅是进你这家公司，其实从进写字楼停车场的那一刻就已经开始了，其实在一些大单业务的洽谈方面，一个企业的实力也是获得生意的关键因素，能给到目标客群最直观的感受企业实力是写字楼的门面彰显出来的
客户一般都会进行办公地点考察，客户跟我说他丢过一个大订单，就是因为有个客户觉得他们办公大堂太low了，如果这个企业的写字楼是他们自有的，那无疑会在商务谈判中对洽谈成功，增加一定的砝码。
一个公司有属于自己的写字楼，不仅仅是在商务这一方面有效，其实对企业的招聘也是有同样的效果的，市面上好坏的企业良莠不齐，如果一个公司给人展示的门面就比较高大上，多半信服力也会比较大一些。
二、 写字楼，细分市场里的稀缺品
我们可以浅谈一下写字楼供大于求高空置率，这两个比较有热度，跟争议的问题。
其实我们接触到的信息大多数都是比较片面，更宏观的，但是具体到每一个企业的选择的话呢，是少之又少，也只有我们这样一线的营销工作者，才会有机会接触个例。
其实我们去仔细研究的话，无论是国内的123线城市，大多数能满足稳定入住率和具备高品质的写字楼，大部分都是位于城市的CBD核心地段的，让深圳的前海福田，广州的珠江新城，珠海的富华里，香港的中环。
这些地段的写字楼不是开发商自持就是整栋出售。好地段、好品质，想买楼？要么动辄大几千玩，要么，就只能租。
我们以珠海的写字楼市场举个例子其实珠海目前比较集中的写字楼办公点就是富华里这个CBD，无论是写字楼的出租率还是他的租金回报都是在珠海比较高的，珠海虽然是不缺写字楼，但是高品质的写字楼，能够充当门面，包括写字楼的集群还是比较少见的，大部分都是比较零散分部，所以形不成气候，也就成了那两个问题的关键。
其实大家有没有发现写字楼一般出售的话？面积段都比较大，一些零散型的商业楼层，它面积小，虽然有总价低的优势，但是因为它面积分割，即使有实力想整层购买，未来也会面对和小商户共同办公的局面，对形成上下游产业链的话，有很大的物理条件限制
其实他提不上企业的改善，而且大公司收益稳定，稳间有实力的公司都会选择大面积的办公环境像一些零散型的企业，想要买楼的真实处境是怎么样的呢？
好的楼，在核心，要整售，总价承受不起。总价承受住的商务楼，又满足不了改善升级的需求。所以，城市核心的，占据良好的交通地段的写字楼，最小面积在300平米上下的可售型写字楼，就成为这个市场的稀缺品。
所以，不是写字楼不值得投资，而是没有找到好的写字楼安置资产。
三、 写字楼，具备很稳健的资金收益
首先买写字楼，如果企业确实有实际的改善，提升形象的需求，而且公司到达一定规模的话，写字楼它的的租金成本也会很高昂，其实还不如买一层写字楼抵扣掉部分的运营成本。
写字楼是有区别于住宅的另类投资门类，它是区别于住宅以外很好的固定资产，因为他的投资逻辑跟住宅不太一样，住宅追求的是短中期的一个变现，资产的升值，但是写字楼是能够给企业提供很良好的现金流动。
写字楼和住宅相比，虽然门面上看，写字楼在持有成本，税费还有交易变现方面比住宅少很多，因为另类的投资品类就必然会面对一个客户量少，交易频次低的问题，看上去并不是一个很好的资产配比。
其实住宅他的考量因素会更多，能否实现很好的增值，不仅是看除了地段交通配套教育这些基础条件之外，他还取决于整体的市场周期，户型面积配比，入住小区的客群，物业后期的运营条件，等诸多复杂因素的考量，所以即便是同一地段的小区，一套住宅，从置入到后期转换变现，它的差异都是特别大的。
而写字楼，由于相对细分的供给规模价格波动不会很大，而如果满足良好物业运营商的前提，所以这就是一个重要的考量因素了。
而回报率，在住宅和写字楼价格极为倒挂的今天，一套价值500万的一套住宅，投资回报率不足1%，为他主要还是靠本身的资产增值，但是，一套500万的写字楼，因为租金相对高昂，它不仅仅是一个物业增值，而且还有租金回报，反倒可以形成一个不错的回报率，且现金流非常稳定。
以1000平米，价值1500万的写字楼为例，以租金5元/平米·天的租金假设，每年可以形成稳定约180万的现金流，而8年的租金，几乎相当于分8年购置了一套资产。同时，租金回报率相当于12%。如果再叠加资金的杠杆成本，相当于只用一半的房产总价，节约了未来的房租成本，还获得了企业自己的固定资产。
也是因为这样的条件，所以企业在购置写字楼方面会情有独钟，而且即便是资金运营出了问题，写字楼也可以成为企业融资很好的融资资产。
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