据中原集团研究中心发布的最新报告，受开发商资金压力加大影响，近期商业地产整体出售案例继续活跃，本月又有3宗成交案例。写字楼销售量由于受住宅市场调控及经济前景不明朗的影响，成交增长乏力，整体看前4月成交同比明显回落。写字楼租赁市场除京沪两地仍然活跃外，其余城市近期租赁市场表现平淡，虽然本月租金仍然出现环比上涨，但涨速明显放缓。未来经济的走势仍将是决定写字楼市场变化的主要因素。
供求双双回落低位
4月，北、上、广、深四大城市写字楼供求环比均小幅回落，总供应面积50.39万平方米，环比回落23%；销售面积为32.75万平方米，环比回落32%。其中供应面积依然保持在去年的平均水平，而销售面积去年均值相比减少23%。1-4月，四大城市写字楼供应面积同比增长54%，而成交同比减少17%，供求比为1.18，呈现供略大于求的格局。
而在商用地块的供求方面，同样不乐观。土地13个重点城市商办用地数据显示，4月份供求量依然低位徘徊，处于2008年以来的历史低位，与前三月的月均水平相比分别缩减59%及1%。前四月，商办用地供求量同比均下降35%，受此影响，商办用地出让金同比大减48%。
从中原监测的13个重点城市数据来看，4月份居住、商办用地流标率双双再度攀升，分别达20%及24%，较前两个月的低位水平显著回升。受主营业务新房销售环比回落影响，在高库存压力下，开发商购地意愿进一步降低，使得4月流标率大幅反弹。
价格走势各地分化
4月，各大城市写字楼价格出现明显的分化走势。其中深圳受写字楼价格偏高及未来经济走势不明朗等因素的影响，投资者心态日趋谨慎，本月写字楼价格环比大幅下跌4.75%。目前价格从高位已滑落10%。成都写字楼价格则延续了良好的上升趋势，本月环比升幅为1%，前四月已累计上升4.23%。本月深圳、杭州写字楼回报率大幅上升，其他城市回报率则变化不大。
据了解，近期收购案例依然集中在北京、上海、广州这些一线城市，而出售方均为以住宅开发为主的国内大型开发商。这一现象表明，在宏观调控的大环境下，知名房企也更愿意持有现金而非经营性物业，预计未来商业地产的大宗交易案例仍将频繁出现。
2011年主要城市写字楼市场出现了明显的量价齐升，其主要原因是经济的回暖和住宅市场调控的挤出效应。然而，2012年以来，写字楼市场无论是租赁还是销售市场均出现了高位盘整的趋势。中原集团研究人士表示，这一方面是由于中国经济的主动性调整，另一方面房地产市场的调控效应逐步波及到商业地产市场，投资者出现了信心不足。预计未来写字楼市场盘整仍将持续，租售或将在经济探底后重新恢复活跃。
文章来源：南方日报
