和二手商铺市场租售供需两旺的行情相比，开年两个月来，杭州的二手写字楼市场略显寡淡。透明售房网统计数据显示，开年至今，杭州主城区二手写字楼的日均成交量约为1-2套，而在商业地产行情较好的去年年初，这一数字则为2-3套。
“尽管二手写字楼市场上投资客很少，绝大多数都是自用型客户，但今年开年来住宅价格的迅猛打折甚至是断崖式下行，还是在很大程度上影响了买家对后市的走势判断，因而形成了比较浓重的观望心态，至少会觉得现在不急着买，再看看价格很可能会下来一些，可以择机捡个漏。”一位资深业内人士分析称，虽然写字楼市场向来相对独立，用某开发商的戏言来说就是“降价也未必就有人买，降了也不会有老业主来砸售楼部”，但楼市“一损俱损，一荣俱荣”的内在连带效应仍然存在。
受经济形势和去年好行情影响
二手租赁市场3月旺季不旺
在二手写字楼市场上，租赁量一直占据了主导比例，比如一个中介门店经手的十单交易中，往往八单都是租赁，剩下两单才是买卖。
“开年以来的二手写字楼租赁市场比起过年前已经好很多了，但和往年同期相比还是偏弱。比如往年这个时候我们门店的月租赁量能够达到近二十单，今年只有十单左右；再比如平均租金从年前的2.1-2.2元/平方米/天涨到了年后的2.3-2.4元/平方米/天，平均两毛左右的涨幅也略逊于往年。”沐和商业地产写字楼部经理曾祥瑞介绍。事实上，去年二手写字楼市场行情十分活跃，仅仅上半年租金就普涨两成左右，而前年一整年也就涨了一成多，应该说这和今年开年写字楼租赁走淡也有一定的关联，在经历了去年的高歌猛进之后，目前写字楼市场进入一个滞涨期和消化期。
“最近租赁行情确实不太好，不仅交易量不多，客户来电量也少了很多，造成了3月旺季不旺的局面。”中原地产写字楼部经理李云峰从2007年就开始专门经手二手写字楼交易了，据他分析认为：“一来今年开年比较早，最近天气也一直不好，二来租户都是租来自用的，因此还是跟企业的经济情况和资金状况挂钩。就像我们这边有两位想找一两千方写字楼的大客户，过年前就接触了好几个月，本来以为年后差不多就能成交了，结果过年后再联系，开始还出来看看我们推荐的写字楼，后来干脆就不看了，说暂时先缓缓。其实也是因为资金不宽裕，换个新写字楼，一般都是往好里换，还要先装修，算算都是成本，资金不太够用的情况下也就能不动先不动了。”
酒店式公寓六成办公四成居住
纯写字楼一两百方面积最受宠
在目前的市场需求中，无论租赁还是买卖，面积大多为几十方的酒店式公寓和面积段为一两百方的写字楼最为受宠。值得一提的是，根据沐和商业地产相关市场数据统计，其中小面积酒店式公寓占到了总量的大约四成，应该说占据了最大的市场份额；面积在一两百方的写字楼占比则为25%-35%，堪堪与酒店式公寓抗衡；三五百方面积的写字楼占20%，剩余为面积在500方以上的大型写字楼。
“纯写字楼方面，最受市场欢迎的产品总价在200万左右，户型则集中在80-130方、150-250方这两个面积段。而一般选择小面积酒店式公寓办公的是一些小规模公司，比如创业型公司、小型办事处、网店等，现有的市场占有量和较低的酒店式公寓项目空置率说明这一类小公司在目前的杭州市场上还是占到蛮大比例的。单单就酒店式公寓出租市场来说，目前来看用作办公的占六成以上，剩下的才是用来居住的；当然这和房东对租客的选择也有关系，购买酒店式公寓的基本上都是投资客，他们更倾向于租给公司办公用，一来公司对租金的承受能力更好，二来精装修交付的酒店式公寓无须添置家具电器就可以租给公司使用，这对房东来说省心不少。此外，这也是市场自行调节后的结果，当一个酒店式公寓楼盘有不少公司入驻后，普通住客从居住环境考虑会不太愿意进来，由此也会慢慢演变成一个以办公为主的商住楼。”曾祥瑞介绍道。
而在一些写字楼项目相对稀缺的板块，酒店式公寓更是成了公司租户的香饽饽，办公为主的情形更加明显。曾祥瑞举例说：“像城北板块，目前在使用中的写字楼不多，只有美都广场、南北商务港、尚品商务楼等为数不多的几个楼盘，因此像新青年广场这样的酒店式公寓盘就很俏，价格也涨得比较快。一年之间，新青年广场的租金就从1.5元/平方米/天涨到了2.1元/平方米/天，售价也从13000元/平方米涨到了现在的17000-18000元/平方米。”
此外，近来一手住宅市场价格下行明显，有着类住宅功能的一手酒店式公寓也受到牵连，从去年的保利·湾天地到中天·西城纪，再到不久前的绿城·财通中心，无一不是靠较低的价格才换到了不错的成交量。但由于一手酒店式公寓从销售到交付使用还有差不多两年时间，二手酒店式公寓市场又以出租为主转手不多，因此一手市场的低开现象目前并未对二手市场的销售价格造成影响。
文章来源：每日商报
