11月起，昆明针对非住宅(商铺、写字楼、厂房等)二手转让土地增值税的调整开始启动，除沿用原来按交易额1%征收土地增值税的同时，也按照增值率不同征收30%-60%土地增值税。
土地增值税增加了，必然会影响到投资者的收益率，这样会对投资者投资商业地产项目带来心理预期影响，这种影响将直接传导到新开盘的商业地产项目上，许多投资者会考虑是否把手头资金投入到商业地产项目上。
“昆明将对非住宅(商铺、写字楼、厂房等)二手转让，征收30%-60%土地增值税。”11月下旬，本地知名微客“胡先钧楼市情报站”在微博中的爆料立刻在业内掀起了轩然大波，昆明是否将针对商业地产投资进行调控？
而据云信黄金楼市记者多方证实，昆明针对非住宅(商铺、写字楼、厂房等)二手转让土地增值税的调整已经从11月开始启动，但此政策并非新政，而是按照相关的征收规定在沿用原来按交易额1%征收土地增值税的同时，也按照增值率不同征收30%-60%土地增值税。
业内普遍认为，此次有关二手非住宅增值税征收方式的调整，将对商业地产投资行为造成直接影响。但也有人士忧虑，在目前住宅调控的背景下，作为投资产品的商业地产项目一旦再遭受政策影响，将使得昆明整个房地产市场结构更为混乱，有关二手非住宅增值税给市场带来的影响将使得房企日子更为难熬。
[NextPage] 调整
征税方式调整惊动商业市场
“楼市爆料：昆明商业地产寒冬到来。本人初步求证，昆明将对非住宅(商铺、写字楼、厂房等)二手转让，征收30%-60%土地增值税，此项措施近期已在市房管局执行、西山和官渡分局尚未执行。举例：以前买50万元，现在卖100万元，恐征16万元税。此举对商业地产市场影响深远。”近日，本地知名微客“胡先钧楼市情报站”在微博中爆料称昆明将对非住宅二手转让按照新的办法征收土地增值税，消息一经发布立刻在业内掀起热烈讨论。许多业内人士都表示，此次调整土地增值税的征收方式，将直接对昆明商业地产投资造成心理预期上的影响。
记者在以市民的身份从昆明市房产交易中心负责房屋转让办理的相关工作人员处咨询了解到，目前的二手商铺等非住宅转让过程中除了需要交正常交易税之外，土地增值税将按照成交价减去扣除金额之后的30%-60%征收，即按照增值率征收土地增值税。
而据昆明地税局相关人士介绍，非住宅二手转让的土地增值税为原有的增收项目，是按照1995年正式颁行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》进行征收，之前的征税方式是按照转让交易价格全额的1%征收。而从日前开始，按照规定采取两种核定征收标准，即征收标准按成交价减去扣除项目金额之后的征收，即开头所提到的根据增值率征收，而对既无购房发票证明，又无房屋评估报告，将按转让交易价格全额的1%征收。
二手非住宅土地增值税这样收
据记者了解，根据目前昆明对于非住宅二手交易征收土地增值税的方式看，目前征收标准是按成交价减去扣除项目金额后的30%-60%征收(扣除金额包括最初购房时的纳税证明和发票证明等)。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，实行税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金200%的部分，适用税率为60%。以一套购买价为50万元，目前评估价为100万元的商铺为例，采用新的征税方式，在扣除金额包括最初购房时的纳税证明和发票证明等费用3万元之后，在土地增值税一环需要缴纳土地增值税为1.88万元。
对于既无购房证明，又无房屋评估报告的，按转让交易价格全额的1%征收，也就是说如果房产交易价格为100万元，那在土地增值税一环需要缴纳土地增值税为1万元。
市场
土地增值税按利润率征税缴费更低
据记者从部分二手中介了解的情况看，其实从11月中旬开始就有中介在进行非住宅二手交易时碰到了按增值率缴纳土地增值税的算法。荣城地产相关负责人在接受记者采访时就表示，一直以来两种征收方式都写在相关规定中，而昆明在非住宅二手交易中采用的都是按照成交价的1%进行征收，而另外一种按照增值率征收的方式日前才开始执行，而从该中介执行按增值率征收土地增值税算法以来，只遇到了一单交易。而从交易的情况看，由于房产的增值率不高，虽然成交总价很高，但由于增值率并不大，反而缴纳土地增值税的额度没有原来执行成交价1%的额度高，可以说交易的时候税收环节还少了一些费用。
从市场的表现来看，涉及到非住宅二手交易征收土地增值税的，大多是一些中介公司，从部分中介公司反馈的情况看，由于新的算法实施时间不长，加之目前二手市场成交总体较为冷清，所以还没有看到这一算法的调整对市场的影响，“明显可以感觉这种土地增值税征收方式对于打击非住宅项目的投机炒作行为的目的较为明确。”一位中介负责人在接受记者采访时表示。
[NextPage] 业内
新征税方法将抑制商业地产投资
对于此次昆明实行的按增值率征收土地增值税来看，业内普遍认为将直接打击到本地的商业地产投资，“众所周知的是，今年由于楼市宏观调控，住宅投资受限，许多投资者把目光转向了商业地产项目。”业内专家刘先生在接受记者采访时表示，而商业地产项目回报除了放租之外，就是从二手转让中获利，如若按照增值率对土地增值税进行征收的话，对于增幅较为明显的项目来看，土地增值税增加必然会影响到投资者的收益率，这样会对投资者投资商业地产项目带来心理预期影响，这种影响将直接传导到新开盘的商业地产项目上，许多投资者会考虑是否把手头资金投入到商业地产项目上。
昆明高屋地产顾问机构总经理胡先钧则表示，根据他对昆明商业地产项目了解的情况看，昆明2006年前投资商业地产的人士增值5-10倍的现象十分普遍，如今按照增值率征收土地增值税的话将直接影响到他们的收益，增加变现的难度。他分析认为，非住宅转让环节征收重税，其目的意在增加转让门槛和难度，直接后果是降低投资热情，增加商铺销售难度。同时增加买卖胶着，重税谁承担？这个问题难以解决，如买家承担则卖房更难。其次，压缩投资利润空间。相当于个人和政府共享增值，而个人最终分享约四成至五成。
但胡先钧同时表示，昆明对非住宅征收重税，不会掀起民意波澜，因为这只是针对一小部分先富裕起来的人征税，与普通老百姓没多少干系，但对于投资客影响大，进一步影响商业地产开发。带来的问题是，住宅开发难，搞商业，商业地产转让受打击，民间的闲散资金投资更加困难。
文章来源：云南信息报
