记者采访了解到，尽管房地产政策收紧，但青岛主要物业租赁需求和成交量稳步上升，市场出现反弹。日前，仲量联行发布报告显示，尽管新增供应入市将导致市场空置率上扬，但由于需求出现增长，预计未来12个月内青岛办公楼市场租金仍可能微幅上涨。另外，据了解，目前岛城办公楼新增供应充足，2011年四季度青岛市场将迎来第二波高质量写字楼的竣工，届时全市甲级写字楼数量将达到7幢，使我市甲级写字楼的面积存量增加一倍。
写字楼租赁热度不减
据悉，青岛写字楼的租赁需求稳步增长，物流运输企业的业务扩张推动了净吸纳量的上升。据仲量联行市场报告显示，尽管崂山区出现新的租赁需求，但市南区仍是吸纳办公空间的主要地区。据介绍，由于青岛自身的沿海战略位置和丰富的港口基础设施，物流运输公司依然主导着写字楼市场的租赁需求。跨国公司和专业服务公司纷纷进入青岛市场并呈现扩张态势，推动了青岛写字楼整体质量的提高。
然而，值得注意的是，尽管崂山新中央商务区的租赁需求仍然不及传统的市南中央商务区，据最新研究数据显示，那些重视交通环境的企业更愿意从市南区迁至崂山区办公，如位于崂山区的甲级办公楼项目天泰金融广场的租用率达到了90%。
办公楼供应量充足
报告显示，目前岛城办公楼新增供应充足。据介绍，2011年四季度青岛市场将迎来第二波高质量写字楼的竣工，其中位于市南中央商务区内的三幢甲级写字楼凯悦中心、万邦中心以及远雄商务中心将计划完工。它们的竣工将使青岛市的甲级写字楼的面积存量增加一倍，届时全市甲级写字楼数量将达到7幢。预计新增写字楼的吸纳量将主要来自不断扩张的国内海运和物流企业以及跨国公司租户。
尽管空置率变化不大，但需求的预期增长将推高租金。由于监测崂山中央商务区的项目覆盖范围扩大，本季度青岛办公楼市场的平均空置率从3.3%飙升至16.3%。尽管该数据有所调整，但由于需求持续强劲，预计青岛办公楼市场的吸纳量将持续增长。平均租金总体持平，季度环比增幅仅为1.2%，年度同比增幅为5%，预计未来12个月内青岛办公楼市场租金仍可能微幅上涨。
中档商铺引领销售增长
在商铺市场方面，市南区中档商铺引领销售增长。据悉，青岛香港路沿线的几个大型多用途项目再度推迟入市使得市场已连续第12个月没有新增供应。2010年第二季度进入市场的商铺存量，如百丽广场和心海广场在过去12个月中一直销售强劲。这两个项目毗邻深受本地居民和游客喜爱的旅游和购物目的地奥林匹克帆船中心和高档商铺热点海信广场。根据青岛商务局公布的数据显示，本季度青岛消费品（其中包括更多的奢侈品牌）总零售额上涨了17%。
与此同时，崂山区将有多个新建商铺开发项目投入市场。目前崂山区内几个新建住宅项目和多用途项目正在紧张的施工之中。多个新建住宅开发项目、不断增长的游客数量以及海尔路规模较小但规划良好的新中央商务区，将使崂山区发展成为高档商铺聚集区。除了在建的中央大道商场项目外，其他几个商铺项目将先后竣工，其中证大大拇指广场定于2011年第四季度开业，永鑫国际广场定于2012年第四季度开业，啤酒城再开发项目定于2013年开业。
值得注意的是，房地产市场资本价值的增幅远远超过总体租金的增幅，从而使得租金收益率走低。报告显示，2011年第三季度末，青岛商铺市场的总体租金为每天10.5元/平方米，仍低于2009年的租金水平，市场空置率偏高是目前市场租金较低的主要原因之一。
文章来源：青岛财经日报
