限购来了，很多人看到了商铺的火热，殊不知，写字楼投资也在此时悄然上位了。
据昆明市统计局22日发布的数据显示，上半年全市房地产开发投资完成238.93亿元，比去年同期增长了35.2%。其中，全市商品住宅同比增长25.1%；而办公楼投资11.31亿元，同比增长127.9%；商业营业用房投资23.16亿元，同比增长51.7%。
商业之后，写字楼火了起来。业内分析认为，写字楼不在限购令范围之内，这是原因之一，此外，促进写字楼快速增长的另一个重要原因是，呈贡作为现代新昆明的主战场被打造，昆明作为中国面向西南开发的区域性国际化城市正发挥着重要作用，产业政策的影响，也在很大程度上带动了写字楼的建设和投资。
昆明城市“三级跳”带旺写字楼市场
记者：办公楼投资呈现大幅增长有着什么样的推动因素呢？
周大研：像昆明这样一个城市，在短短十年内，整个城市发展，从规划上来讲，正经历着三级跳。第一跳是一湖四片的建设，当时昆明的一湖四片主要是发展呈贡新城，以及周边的主城区，后来昆明再次升级为滇中城市群的中心，把曲靖、楚雄、玉溪纳入，昆明成为滇中城市一体化的中心，目前，昆明正作为一个面向西南开放的区域性国际化城市，面向南亚、东南亚连接大西南的桥头堡核心，可以说未来昆明整个城市发展趋势，主要是围绕这三级发展。未来的昆明是一个大昆明，而且是一个超级的国际性城市。有产业政策的影响，进入昆明投资的企业和人逐渐增多，对写字楼的需求也随之旺盛起来。
马先生：对于以写字楼为主的商业地产投资之所以在近年来呈现出大幅度的增长，首先是供求关系的改变，在国家对住房出台限购政策的大背景之下，商业地产的不限购、首付低过二套房首付、不要求明码标价等优势就得以大力凸显，催生了市场需求。其次是由于目前通货膨胀过快，大部分有实力的人都希望把资金投资到回报更高的地产业，来确保资金的稳保性。
记者：目前昆明大多写字楼分布在一环之内，以市中心为中心点向东风路和人民路展开，而新建的写字楼则分布在北市区、呈贡新区和滇池路等区域，当然区位只是其中之一，随着大昆明的建设，昆明更需要哪种类型的写字楼？
周大研：写字楼当然是越高端越好，很多写字楼欲建成5A级、智能化写字楼，现代企业也需要这样的现代化的办公环境和条件，这样的写字楼硬件软件都过硬。目前昆明写字楼发展的一个现状是五花八门的写字楼都有，很多写字楼以满足中低端客户群体的需要为主。
贺云飞：昆明目前的写字楼需求市场还不稳定，很大一部分中小型企业还在商住楼里办公，这样一种现象要改善还需要政府的支持，出台禁止住宅楼商用这样的政策，从源头上着手加强管理、才能使写字楼的用途和功能发挥出来。昆明目前市场需要综合型强，管理现代化的写字楼。
商业地产投资收益差别大
记者：除了写字楼，商业地产再度受到投资者青睐的领域，怎么看目前商业地产的火热？
贺云飞：目前商业地产的热潮是周期性的，因为限购限贷政策渠道的束缚，使得大多数人都倾向于投资40年期的商业地产，在这样调控的大环境之下，此类现象是正常的，可随着下一步调控加强，将会对商业地产的热度降温，但中间还有一段时间，会在一到两年。
周大研：从市场反应看，目前写字楼在放量，市场也有很大的需求量，这样整个商业用房就得到了快速增长。就昆明写字楼这块来看，99世博会后有一个快速发展期，当时建设起来的项目7-8年后才逐渐被市场消化掉，目前，写字楼市场又迎来第二波的发展期。
沈先生：有商业物业不受限购令影响的原因。更主要的原因是，房地产项目土地在招拍挂时候，物业性质就确定了。目前，主城区很多土地招拍挂的时候就确定是商业或者金融用地，后期开发商也只能围绕期土地性质建设，这样后期审批才能通过。
记者：作为投资手段，就要涉及到利润，写字楼这块的话，如何确定好前期投入和后期收益的关系？
周大研：现在昆明写字楼市场的收益差别很大，最低的是50元/平方米/月，高的可以达到150元/平方米/月，收益差距为3倍之大，这与昆明写字楼市场层次不齐，布局不合理不无关系，这样就造成了昆明写字楼短期内需求旺盛的局面，但长期的话，还是存在一些风险的，作为投资，需要谨慎。[NextPage]
马先生：从去年开始，商业地产就一路看涨，投资火热，其实商业地产不同于普通住房市场，投资是否获得成功，更多的在于商业片区的招商、运营业态以及后序的统一管理是否到位有很大的关系，需要有专业的运营及人才体系才能将商业地产的利益发挥到最好。投资者在投资之前最好选择有专业团队运营的商业机制，能使投资收益最大化。
筑好巢更要在后期引到“凤”
记者：去年8月，昆明市政府下发《关于促进楼宇经济发展的指导意见》提出，2013-2015年税收过千万元的商务楼宇达到100栋、税收亿元的商务楼宇达到15栋，形成10个特色楼宇经济聚集区。目前新建的写字楼很多都是综合体类项目，也有很多项目欲打造成为5A级写字楼，桥头堡等有利于昆明产业发展的大政策能否支撑得了那么大写字楼投资市场？
周大研：建设起来后怎么消化呢，虽然昆明作为“区域性国际化城市”“桥头堡”城市的产业优势和吸引力比较大，但也要考虑一些现实问题，目前昆明的城市发展状况还不能与二线城市相比，进入昆明的世界500强企业也很少，此外一些写字楼里面入驻的企业也以中小企业为主。可以说诸多新建的写字楼项目在后期如何吸引国内外有实力的大企业入驻，如何投入运营就显得尤为重要。
贺云飞：昆明商业写字楼的消化周期比较长，需要长时间来运营管理。现在由于市场政策的导向，商业用途的地产项目快速升温，前期大量的投资涌入商业地产引致过热会造成后期的运作困难。但如果可以从政府角度出台规定住宅不能改变其用途，商住分开，就可以让这个问题得到缓解。
大话地产
上半年全市写字楼投资同比增长达127.9%，首先是受产业政策影响。昆明要建设中国面向西南开放的区域性国际城市，全市着力打造“总部经济”，“总部经济”的发展势必会带动写字楼的建设。目前，全省百强企业中有七成总部落户昆明。
主持人：贾娜 林若男 云南信息报黄金楼市记者
做客嘉宾：
云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任，昆明田野调查公司董事周大研
昆明佳达利房地产开发经营有限公司副总经理贺云飞
云南某房地产公司营销总监马先生
房地产项目策划人沈先生
网友蓝山小小
文章来源：云南信息报
