从最老的商住楼，到现在的专业写字间。在目前天津的写字楼市场上，五星级写字楼、5A级写字楼、甲级写字楼等比比皆是，人们把写字楼等级的描绘辞藻运用到了极致。殊不知混乱的写字楼等级评定体系，使得每一个分支机构拓展者，必须要亲自对项目进行实地考察，才有可能确实地了解项目的品质——市场亟需一个能够真正客观反映写字楼品质等级的评级体系。
等级评定标准涉及诸多指标
“等级”不同，写字楼的品质也不尽相同，业内认为，天津真正的高品质的写字楼不多，这也使得跨国公司和外地企业进驻天津时选择余地不大，多扎堆集中于南京路沿线几个公认的高端写字楼内。国际大厦、津汇广场两个知名写字楼的空置率仅有2.5%。
五星级写字楼：提到五星级酒店，我们可以很容易地联想到奢华的装饰，一流的硬件设施和顶级的服务。在写字楼市场缺少评级标准的背景下，“五星级”这个等级标准的简装版被移植到了写字楼公共部分的装修档次上。因此所谓的“五星级写字楼”通常只表示其大堂、洗手间、卫生间等公共区域装修上了一定档次，并不能保证写字楼的综合品质达到顶级标准。
5A写字楼：仅从字面上理解，很容易将“5A写字楼”误以为是在五个方面的品质都达到A级标准的写字楼。然而实际上，所谓“5A”指的是OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。“5A”仅表示写字楼的自动化程度，而非品质等级的判断标准。所谓“5A级”是对5A有意或无意的误读。
甲级写字楼：这是业内自发形成的一种通行叫法，其衡量指标相当广泛。从办公总面积、标准层面积和净高到货梯客梯数量，甚至项目产权所有结构和入住若干年后的客户构成，都是甲级写字楼评定的参考因素，“5A”只不过是甲级写字楼评定标准中的一个参考项而已。
相楼如相人，甲级写字楼的评定标准虽然涉及诸多指标，但业内以“甲级写字楼评定标准”对项目进行评级时，往往遵循“替代项弥补原则”。例如某项目标准层面积即使小于甲级写字楼理论最低标准，但只要其设计合理、出房率高、无柱体占地的优势足以弥补标准层面积的不足，则该项不足可忽略。因此“甲级写字楼评定法”虽然没有明确条文，但却因其能够客观、全面地对写字楼的综合品质评级，而被全球五大代理行和其他业内机构在实务中广泛采用。
区域位置是价值决定因素
区域位置是写字楼价值的决定性因素，作为企业办公和塑造企业形象的载体，优质企业用户在选择物业时最为关注地段因素。而地段因素主要包括区域商务环境、轨道交通设施、交通便利度及周边基础建设等。在此规律之下，天津的甲级写字楼主要分布于海河畔拥有地铁2号、4号线的和平路-滨江道商圈，以及地铁1号、3号线沿线的南京路商圈。与此同时，正在建设中的海河东岸CBD也以地铁2号线、津滨轻轨以及天津站的交通优势，吸引了嘉里地产等知名商业地产开发企业的进驻，有望成为天津又一个甲级写字楼聚集区。
业权形态对价值影响大
业权形态对写字楼长期价值影响极大，发达成熟市场的经验表明，单一业权物业在写字楼统一管理、长期维护和吸引外资用户等方面有着明显的优势，租金水平长期提升有一定的保障。天津现存高品质的甲级写字楼大多采取只租不售的运营策略，即使出售，通常也不作楼层内的产权分割。
拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司和高效全面的物业管理，服务水准达到五星级酒店标准，是甲级写字楼的必备条件。写字楼物业为公共建筑，对公共空间、设施设备等应用较为频繁，如果缺乏长期有效的管理与维护，物业将很快老化，失去对品质客户的吸引力，从而导致客户流失的局面。
择邻而居，写字楼的用户品质与行业组合也是评判甲级写字楼的重要标准。优质租户们看重知名企业的群聚效应，希望与贴近自己的客户、以及与自己有着相同目标的公司毗邻而居，共同形成浓厚的商务氛围。只有在招商前期经过科学的产品定位和设计以及客户组合战略等方面的考量，才能最大限度地吸引并保留目标客户。
文章来源：今晚经济周报
