写字楼市场的快速反弹不仅让投资者吃了一惊，也让不少专业机构惊叹北京商业地产的活力。在商业地产市场难得一见的暴涨，在今年二季度的北京市场就出现了。在强劲需求的推动下，北京写字楼出现了历史性的“一高一低”。
写字楼“一高一低”
写字楼的一高是指截止到今年二季度，北京写字楼的租金达到了历史高位；一低是指写字楼空置率，在二季度出现了20年来的最低值。
根据仲量联行的统计数据显示，今年二季度，北京甲级写字楼整体市场空置率创20年来的新低，环比下降2.6个百分点至8.3%。至此，今年甲级写字楼的空置率已下降4.1个百分点，其中CBD区域市场空置率下降幅度最大。
由于可租赁面积有限而需求持续强劲，北京甲级写字楼的租金已上涨接近历史最高点。二季度，甲级写字楼平均净有效租金环比增长11.7%，达到243元/平方米/月。至此，今年上半年甲级写字楼整体租金已上涨了17.3%，各区域市场均实现了租金上涨。从整体市场来看，业主们不但提高了租金的成交价格，还缩短了免租期。仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂认为：“随着甲级写字楼租赁面积愈加有限，租户需要与更专业的代理公司合作，以确保在业主主导的市场下满足自己的租赁需求。”
不仅需求旺盛，今年上半年北京甲级写字楼新增面积就达到40余万平方米，使得整体市场的存量达到了580万平方米。其中，一季度有5个甲级写字楼入市，两个为自用写字楼，新增供应集中位于中关村和CBD区域，在二季度没有任何新增供应。
虽然上半年有5个甲级写字楼完工，但市场仍表现为供不应求。跨国企业的扩租和内资企业的整层租赁是推动甲级写字楼需求增长的主要原因。同时，内资企业以及越来越多的跨国企业对自用和租赁写字楼的需求保持强劲，其中自用型写字楼需求占上半年整体净吸纳量的近40%。强劲的租赁需求主要来自于制药、金融、IT和制造业，其中内资企业和外资企业的需求各占一半。
在强劲需求的推动下，今年上半年甲级写字楼的净吸纳量近60万平方米，与去年同期相比略降5.2%。CBD区域仍然位居各区域市场净吸纳量的首位，占上半年市场全部吸纳量的50%以上。
仲量联行预计今年下半年还有50万平方米的新增供应进入市场。虽然新增供应可能会对租金上涨带来一定压力，但压力极其微弱，并不足以抑制其上涨趋势。
仲量联行北京公司董事总经理张莹表示：“未来四年内，北京甲级写字楼的整体租金将逐渐超过上海。同时也可以注意到，许多首次进入北京并有较大租赁需求的公司都在进行慎重地比选。”
高端商铺租金创新高
在京城商业地产领域火的不只写字楼，商铺的租金也达到了历史高位。
据高力国际统计显示，今年二季度北京商铺市场平均租金创2009年一季度以来的新高，中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨1.77%，整体空置率环比下降1.05个百分点至11.27%，为2005年以来的历史次低值。
数据显示，截至今年二季度末，北京中高端购物中心总存量达到454万平方米，环比增长0.8%，净吸纳量达到7.9万平方米。随着内外资零售商继续在本地市场积极扩张或渗透，中关村、燕莎及中央商务区3个成熟商圈为各类业态零售商最青睐的区域，空置率下降最为显著，环比降幅分别为3.06、2.51及2.17个百分点。众多国际设计师品牌陆续开出新店或进一步扩张，餐饮业态需求也继续处于上升状态。来自生活及家居用品、超市及教育等业态的需求较上季度更为旺盛。
其中百货、影院、超市等主力店积极扩张。定位年轻时尚的NOVO百货在望京区开业；天虹百货签约奥林匹克中心区新奥购物中心，面积约3.7万平方米；巴黎老佛爷百货已确定入驻西单美晟国际购物中心；连卡佛百货及玛莎百货正计划开出新店。金逸影院、保利影院及永旺百货、TESCO等零售商在北京郊区积极扩张。同时内地的一些服装品牌也加快了扩张步伐，例如江苏七彩城儿童羽绒服抢季在北京推出新品，迅速扩张品牌。
到今年二季度，北京中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨1.77%，达到711.74元/月/平方米。北京燕莎、中央商务区、西单及中关村4个商圈租金录得最大环比涨幅。此外，位于优质地段的业主因拥有众多候选进驻品牌而处于强势地位，进一步提高租金。而投资市场则保持平静，且待售之优质商铺物业相对缺乏。最近的加息举措将进一步提高投资者在商铺物业领域投资的预期回报率。
高力国际华北区调研部董事谢靖宇预计：“在国内投资渠道继续受限的情况下，消费将保持强劲且可持续的增长。北京市场将吸引更多外资零售商的目光，众多零售商对优质零售面积的需求将在短至中期内保持增长。”
文章来源：人民网
