主要面向住宅市场的多重“限购令”，加上通胀预期的攀高，让越来越多手头有闲钱的人将投资眼光转向商用物业，希望为自家资产保值寻找出路，成为商用物业市场的“刚需投资客”。对这些初入写字楼市场的“刚需投资客”来说，写字楼最大的魅力是在当前环境下不限购不限贷，有钱就能买，而且租金回报高，升值也快。但让业界人士忧心的是，在高租金回报和行业大好前景的背后，写字楼的交易税费与持有成本，相比住宅要高得多，但这一问题却容易被投资客们忽略。记者发现，市民投资一套100万元的写字楼交易税费成本已经超过13万元，比住宅税费最多高出9万余元；而物业管理费也是住宅的10倍，一旦长期空置，投资者会血本无归。
税费占投资成本的13%-14%
究竟与住宅相比，写字楼交易时需增加哪些费用呢？兴业地产高级营业经理卢胤盈表示，目前写字楼的租赁回报能达到6%－8%，可以跑赢银行同期存款利率，也能跑赢近期已高达5.5%的通胀率，算是一个稳健的投资品种，而住宅租赁回报仅2%-3%。
但是投资客除了要关注物业的总价和租赁回报外，还要考虑各种交易税费费用，这是写字楼投资一笔很大的成本。通常来说，144平方米以下的普通住宅购房契税是交易总价（简称总价）的1%-3%（购二套房契税为总价的3%），但写字楼不管面积大小，契税都是总价的3%。卖房的个人所得税方面，住宅是按总价的1%征收，但写字楼却按总价的1.5%征收。按目前规定，房产证出证满5年的住宅卖出时可免征营业税，但写字楼卖出时，不管房产证的出证年限长短，都要按总价的5.5%征收营业税。
另外，在二手交易时，住宅可免收土地增值税，但写字楼则需交纳总价3%的土地增值税。如果写字楼以公司名义购买的，卖出时还须另外按卖出价和买入价的差额征收5%的营业税。这各种税费相加，写字楼交易税费通常占总投资成本的13%-14%，甚至更高。
[NextPage] 100万写字楼至少多交3.5万元税
针对写字楼交易中的税费问题，中立地产业务经理刘静仪提醒投资者，因为二手业主放盘价大多是“实收价”，所以买写字楼事先计算好税费非常关键。而对购买一手楼的买家来说，最好也先算好转手时的税费，因为税费高低也直接影响到写字楼未来的转让成本。
刘静仪算了一笔账，同样是交易总价100万元、面积50平方米的物业，在业主不能提供上手发票的情况下，无论是住宅还是写字楼，买家需交纳的税费相差不大，住宅需交合共30705元的税费，而写字楼则是31200元，差额只有495元。在业主转让税费方面，如果是房产证未过5年期需交纳营业税的住宅，业主需交税费合共65650元，买卖双方各种税费加起来是96355元；如果住宅房产证已过5年的，业主还能节省55000元的营业税，需交税费仅41355元。但写字楼方面，业主需交纳的税费合共高达100650元，加上购房税费总税费高达131850元。这意味着投资100万元的写字楼税费成本至少要比住宅高出35495元，而与不需要交营业税的住宅投资相比，更是要多交90495元税费。当然，以公司名义投资的，还得加上买卖差价5%的营业税，加起来税费更高。
特别提醒
物管费是住宅的10倍
刘静仪提醒说，投资写字楼还要关注物管费的问题。普通住宅物业每月物管费多是2-3元/平方米，但写字楼物管费一般是住宅的10倍左右，通常不带中央空调的商务式写字楼每月管理费为8-16元/平方米，而甲级写字楼则高达25-32元/平方米。以一个100平方米的甲级写字楼单位来说，如果空租一个月，业主就要负担2500-3200元的物管费，的确是很大的一笔持有费用。
[NextPage] 投资额100 万元的住宅与写字楼税费对比表
缴费方 税费项目 住宅计费标准 住宅税费（元） 写字楼计费标准 写字楼税费（元）
买家税费 契税 交易总价×3% （购二套房） 30000 交易总价×3% 30000
印花税 交易总价×0.05% 500 交易总价×0.05% 500
交易费 总交易面积×3 150 总交易面积×3 150
产权登记费 50 元/人×1 50 550元/宗×1 550
工本费 5 元/本×1 5 / /
买家税费小计 30705 31200
业主税费 个人所得税 交易总价×1% 10000 交易总价×1.5% 15000
营业税 / / 交易总价×5.5% 55000
土地增值税 / / 交易总价×3% 30000
印花税 交易总价×0.05% 500 交易总价×0.05% 500
交易费 总交易面积×3 150 总交易面积×3 150
业主税费小计 10650 100650
备注：以上税费是属于物业房产证出证已过5 年，业主不能提供上手发票情况下产生的。
文章来源：《新快报》
