外企员工小王最近伤透了脑筋。老板交代在汉口建设大道寻找办公地点，谁知各大甲级写字楼求租者已经排起长号，直到明年可能都还无楼可租。
与火爆的租赁需求相比，另一个令人惊异的统计却是，武汉甲级写字楼近三年中几乎没有新增供应。这使得大量进驻武汉的名企难以寻觅到办公地点。
“这一局面将在2013年左右得到扭转。”克而瑞总监汪洋表示，2013年武汉甲级写字楼总量将达到80万平方米左右，全面呈现井喷之势。
面对写字楼市场已经到来的机遇和挑战，5月6日，武汉房地产开发企业协会和新浪商业地产共同举办“写字楼巅峰论道”，探讨武汉写字楼市场应对之道。
写字楼存量原地打转
从市场表现来看，写字楼市场的发展和住宅市场的调控政策息息相关：当住宅市场火爆时，写字楼呈现不断萎缩的局面；一旦住宅市场遭到打击，写字楼市场则此消彼长。
“从写字楼新开工量的占比来看，2003至2008年呈现下降的趋势，原因是住宅市场的持续火爆，将大量的资金吸引到住宅开发中去。”武汉房地产开发企业协会张恒哲介绍，2008年由于住宅市场受到调控，部分开发资金转向商用物业；而2009年住宅市场再度进入高温状态，2010年的写字楼开工量再度出现下降。“总体来看，写字楼新开工面积占商品房开工面积的比重平均仅为2.73%。”
“武汉甲级写字楼存量只有50万平方米，这个数据一直保存五六年。”新世界中国地产总监夏光明认为，从这点就能看出在住宅开发形势一片大好的情况下，对于风险较高的写字楼市场，投资商的开发意愿很低。
租金与需求矛盾重重
据统计，目前写字楼租金最高的城市是北京和上海，单价最高已达600元/平方米/月。一线城市高端写字楼的租金正常情况下都可以达到三、四百元的水平，而在武汉，目前甲级写字楼的平均租金仅为70元/月/平方米。
“武汉写字楼市场相对一线、二线城市来说，发展的并不好。”汪洋分析，最近几年，武汉甲级写字楼需求非常旺盛，但矛盾的是，甲级写字楼租金水平并没有太大增长。原因就在于近几年商业地产和住宅价格上涨速度非常快，而写字楼租金和售价均没有得到相应的大幅增长。这样一来，很多发展商不愿意做写字楼，导致供应紧张；已经做了写字楼的开发商为了赚快钱，选择出售写字楼，后期管理维护也得不到保障，加重了租金的低迷水平。
“目前成都写字楼的平均租金已经超过100元/平方米/月，而武汉写字楼供应将在2013年左右达到高潮，但租金水平仍不乐观。”汪洋认为，让写字楼市场步入健康发展的轨道，需要整个行业来共同推动。
注重前期定位和后期维护
随着武汉中心城市定位的确立，写字楼市场的需求逐步放大。除了需求总量变大以外，企业对写字楼的要求也越来越高。武汉写字楼市场未来的发展方向在哪里？
“在写字楼开发当中，很多开发商存在短视的问题，开发完之后想尽快卖掉赚钱，不考虑未来发展。”黄英波认为，写字楼规划之初就必须预见中长期可能遇到的问题，才能使写字楼不至于被淘汰。
同时，跟别的物业类型不同，写字楼开发之前就应该研究未来租户的需求和特征。如果能做到“以销定产”，无疑是竞争的强大筹码。
“武汉还有一个很突出的问题，很多开发商不关心写字楼的后期维持。写字楼变老变旧后，租金就不会上涨，开发商的收益受到限制。而一旦市场上有更高品质的写字楼出现，租户会立刻流失。”夏光明认为，在写字楼运营中，基础设施必须不断改造，服务理念也要不断更新。美国很多写字楼大厦，虽然已经有三四十历史，但始终是城市的地标建筑，这就是后期维护的功劳。
文章来源：武汉晚报
