2010年以来，写字楼市场入驻率、租金水平不断上涨的态势非常明显。一些投资者正在发现其中的投资机会。
异军突起
2011年1月下旬，卓先生购买的一套写字楼终于完成了过户手续。
谈起这笔投资，卓先生很满意，在他看来，写字楼投资是一个一直被忽略的市场，它的收益并不低。
“此前，住宅投资比写字楼强在于金融杠杆的差别。写字楼贷款最低五成，而住宅只有两成。政府宏观调控正在使住宅的信贷回归合理的关系中，住宅的涨幅会放缓，写字楼的价值是相对理性的，并且与住宅之间的价格差距正在慢慢缩小。”卓先生表示，目前写字楼价格普遍低于同地段住宅的价格，正是投资的机会。
卓先生的这次投资，显然是精打细算后的结果。
这位小业主在1997年买下了这套写字楼，当时售价以美元计价，约3000美元/平方米，折合成人民币也是2.5万元左右/平方米。当时，这位小业主挣了一些外汇，就用这些钱，买了这套写字楼，持有了十几年，一直用于出租，直到近来由于其公司的股权结构发生变化，才想将这套房屋出售变现。
小业主将这套房卖给卓先生，作价2.5万元/平方米，略低于市场价，总价455万元。由于购买写字楼首付不低于五成，贷款利率为基准利率1.1倍，贷款期限不超过10年。卓先生首付了255万，按揭贷款200万，期限10年。
卓先生算了这样一笔账，200万的贷款，每个月需还款2.3万元，目前该写字楼的租金为7元/平方米/天，租金收入为3.8万元/月。靠租金收入足以偿还银行贷款，还有富余。每年的租金收益率达到10.22%。
仅仅依靠租金收益实现每年10.22%的收益率，这是一个很好的成绩。相比而言，住宅价格的高挂，使得住宅租金回报率一直处于较低水平。据数据显示，2010年初，北京、天津、上海等城市，住宅租金的年投资回报率只有2.3%—2.5%。住宅的投资回报，主要体现在房价上涨上。
10.22%的租金回报率，并不是卓先生最为看重的。他还有一个重要的预期，那就是写字楼价格的上涨。
“我打算持有三年，三年后再出售。”卓先生说，预计三年后，这套写字楼的售价能够达到4万元/平方米左右。
假设三年后以4万元/平方米价格售出，卓先生又根据目前条件下这套写字楼房产每个月现金的流入、流出，进行了一个详细的计算，包括前期购入成本255万元的首付、20万元的税款和中介费，三年间需要归还的银行贷款和得到的租金收入等，最后计算得出一个财务指标即内部收益率，为29.72%，接近30%。
“从财务的角度，这意味着预期每年投入100块钱的成本，能得到约30块钱的回报。”卓先生说。
当然，这是在一个理想前提下的预期，并没有考虑利率的调整、空置率、税收以及房价最终的变化，不过已经大体反映了这套写字楼的投资回报情况。
21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文表示，有投资价值的写字楼，租金回报率应在6%以上。上述卓先生购买的写字楼，明显超过这一数据。
而卓先生对这套写字楼未来三年价格的上涨，也并不只是一种一厢情愿的想象。另一位写字楼投资者的故事，也许能够更好地说明写字楼价格正在发生的变化。
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问题
写字楼市场发生的变化，与供求市场的反转存在联系。
21世纪不动产北京中天大业在2010年北京写字楼市场回顾的报告中表示：“从年中开始，市场需求的增长幅度出乎所有人预料，市场空置快速去化，而新增供应则增长缓慢，仅仅大半年的时间，市场需求就从供过于求的局面彻底扭转。”
在这一背景下，北京写字楼市场以前所未有的速度发展。根据北京中天大业的数据，2010年第四季度，北京甲级写字楼加权平均租金219.75元/平方米/月，同比上涨16.1%；加权入住率95.43%，同比上涨4.27%。
近年来，也发生了多例写字楼整体收购，体现了投资者对写字楼价值的判断，如万科收购赢嘉中心、丰树基金收购佳程广场、瑞安建业收购上海21世纪中心大厦等，整体收购涉及金额动辄十几亿元、几十亿元，除了整体收购的豪门盛宴外，另一可行的写字楼投资途径，就是上述散售的写字楼产品。
但是这一投资方式，依然面临诸多问题。
其中房源缺乏是一个重要方面。目前，除了少数新建写字楼产品采取散售外，如SOHO中国系列的产品，大部分都由开发商统一业权、持有运营，或者整体转让，而且散售的新建写字楼存在售价过高、透支未来增值空间的情况，稳定的租金收益，短期内更是难以保障。
写字楼能量系数
首付不低于5成，贷款利率为基准利率1.1倍，贷款期限一般不超过10年，出租理想的话，租金可以覆盖月供同一区域写字楼价格明显低于住宅价格，价格上涨可期。
安全系数
写字楼的出售周期较住宅要长，变现能力较弱一旦出租不力，持有费用远高于住宅，因此地段和物业管理成为重要投资参考指标。投资者说：不能选择物业管理费太低的楼，物业做得好才能维护好楼的品质，采用中央空调、集中供热的楼，物业成本不会低于12元/平方米/月，物业费应该到15元/平方米/月。
“有不少人想要投资，但是房源很少。”邓中文说。写字楼的出售周期较住宅要长，变现能力较弱；此外，写字楼产品一般面积较大，小的100、200多平方米，市场上大部分公司租用面积为300-500平方米；而且首付至少五成，这就要求投资者具备一定的资金实力，并且，一旦写字楼没有租出去，持有费用也远高于住宅，投资者需要具备一定的持有能力。
以上述卓先生的投资为例，该项目物业费用为0.9元/平方米/天，182平方米的面积，每月需要缴纳的物业费就是4914元。一旦出现空置，投资者就需要自己承担相应的物业费。
邓中文表示，投资写字楼最重要的是看地段，要选择在热点、成熟商圈内的物业，此外就是看楼的品质，包括外立面、层高、停车位以及物业管理等。例如，不能选择物业管理费太低的楼，物业做得好，才能维护好楼的品质，采用中央空调、集中供热的楼，物业成本不会低于12元/平方米/月，物业费应该到15元/平方米/月(即0.5元/平方米/天)。
“物业费不能太低，一般在0.5元—1.0元/平方米/天。”邓中文表示。
邓中文表示，今年写字楼租赁市场，已经出现一房难求的局面，租赁客户必然会转向低端项目中寻找房源，一些公司会选择进入相对偏远的写字楼里面，如北京上地的租金，已经从3元/平方米/天，涨到了4元/平方米/天，望京地区，2010年年中是3.5元/平方米/天，现在最高的已经涨到6元/平方米/天；总部基地、亦庄等区域，写字楼租金会继续上涨。
这些区域，正在为写字楼投资提供新的机遇。
文章来源：经济观察报
