宏观经济发展导向及住宅市场的持续调控，给商业地产带来了更多机会。第一太平戴维斯天津分公司、戴德梁行(天津)、高力国际(天津)等机构发来的报告显示，2010年第四季度天津商用物业暖风劲吹，投资开发量都有较大增长，机构预计，近几年投入建设的高品质商用物业将增量入市，带动2011年商用物业形成产品升级、特色突出的发展态势。
2010年空置率下降投资踊跃
去年新增供应量的减少，使2010年第四季度天津甲级写字楼净吸纳量大于供应量。第一太平戴维斯(天津)报告显示，2010年第四季度约有6738平方米写字楼成交，甲级写字楼空置率在第四季度下降至16.1%，比第三季度下降1.9%，比去年同期下降7.3%。四季度小白楼区域甲级写字楼空置率下降至6.8%；南京路甲级写字楼空置率下降至9.8%。同时，四季度甲级写字楼平均租金环比上涨1.5%，至139.9元人民币/每平方米每月，小白楼区域租金上涨1.4%，为129.6元人民币/每平方米每月；南京路区域租金上涨1.1%，为174.4元人民币/每平方米每月。
高力国际(天津)报告介绍，2010年天津写字楼投资市场较为活跃，共有五宗大型交易发生：凯德置地收购东方海外发展，获后者旗下7个地产项目，其中包括天津的国贸中心大厦，写字楼面积为69，663平方米；Arraya Worldwide以8.7亿港元收购天津国际大厦；交通银行购买鑫银大厦约35000平方米面积；汤臣集团以17.25亿人民币购得津湾广场二期控股权；天津松江置业收购位于天津空港经济区的华盈大厦和铭朗国际广场。可见大型国内金融机构和国外企业踊跃投资天津写字楼市场趋势。
2011年供应增量竞争与机会并存
以环球金融中心、和记黄埔世纪都会、欧嘉华大厦、津湾二期等项目为代表的高端写字楼项目今年将开始陆续入市，一方面给市场带来更多高品质特色商务办公房源，一方面也将带来较激烈市场竞争。
第一太平戴维斯物业顾问天津分公司总经理朱天博预计，2011年，以津塔约20.5万平方米写字楼为代表的高端写字楼的投入使用，将使高端写字楼入住率和租金面临很大下行压力。
DTZ戴德梁行(天津)高炬认为，未来，海河沿线、南京路沿线以及响螺湾商务区、于家堡金融区等区域的高端写字楼相继入市，将使天津写字楼向区域外围化、产品优质化方向发展，未来几年内高端写字楼的放量供应，会使存量增加，但是随着天津经济发展，这些高端写字楼的吸纳量也将稳步扩大，从而使市场更加活跃，天津写字楼市场将会进入一个机遇与挑战并存的时期，并形成面对更多高端领域客户的市场格局。
高力国际(天津)人士认为，鉴于中心城区写字楼面积有限，而一些跨国公司和内资企业对天津优质地段写字楼需求持续增长，未来优质写字楼租金有望快速回暖，并在更多新增需求带动下，一段时间后仍将达到较高租金水平。
零售商用物业购物中心及国际名品将成主旋律
河东万达广场商业中心即将开业、红星国际广场项目加速建设，河西区银河国际购物中心引进国际品牌主力店……这些零售商用物业航母从新年伊始即为2011年零售商业地产增添光彩，并将成为主旋律。
2010年一线名品登陆租金微涨
据高力国际报告，2010年，众多国内外品牌继续在天津积极扩张或进入天津市场，使天津优质商铺市场整体空置率至2010年末同比下降5.41个百分点，同时，平均租金同比上涨1.19%。
2010年，有三个新建项目和一个改建项目竣工，包括河东万达广场(17.2万平方米)、泰达时尚广场(10万平方米)、君隆广场等，为天津优质商铺市场带来31.7万平方米的新增供应。需求方面，更多奢侈品及国际高端品牌通过在优质百货开设专柜或代销的形式进入或在天津零售市场扩张。例如，Givenchy、Bottega Veneta和AGATHA入驻海信广场。同时，更多国际时尚零售商进入天津市场，大型租赁交易如H&M在乐宾百货租赁2，100平方米、C&A在利福广场租赁1，950平方米、ASOBIO在国际商场租赁900平方米。MUJI、Lee Cooper和Paul Frank相继进入米莱欧(吉利大厦)。部分超市和百货如TESCO、永旺梦乐城和乐天百货也宣布在天津开设新店面继续扩张。截至2010年底，天津优质商铺固定租金达到492.68元人民币/每月每平方米，同比上涨1.19%。滨江道和南京路等传统商圈租金继续引领市场，一些项目租金达到650元至700元/每月每平方米。
投资方面，振华集团以2.05亿元收购位于和平路商圈总建筑面积20，000平方米的天津百货大楼60%的股权。海航商业控股有限公司全资收购天津大通建设发展集团旗下的国际商场的股份，成为业界焦点。
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2011年优质商铺继续繁荣购物中心崛起
机构预计，大型综合体和购物中心的建设，将使2011年商铺维持繁荣。DTZ戴德梁行(天津)高炬分析，2011年—2012年，天津将有多个大型综合体中的零售商用物业入市，将对商业地产格局产生很大影响。如河东万达广场、仁恒海河广场和记黄埔的世纪都会、大悦城综合体等。综合体项目以丰富的业态向传统的商业百货发出了冲击和挑战。
DTZ戴德梁行(天津)华北区商业部主管(商铺)聂绮冰预计，随着消费者对购物体验和环境的要求逐渐提高，多元化的购物场所将陆续出现。可归纳几个重点，第一是购物中心成为主要发展趋势，第二是购物中心模式多样化，第三是购物与体验相结合。
聂绮冰认为，未来两三年将面市的天津仁恒海河广场、大悦城和都会轩等，百货会作为其主力店，同时结合一些旅游景点打造一个休闲的购物环境。未来，结合游乐场跟购物中心在一起的大型购物乐园，以及包含很多体验的店铺将成为购物中心的组成部分。比如儿童体验中心，儿童在里面可以扮演不同的角色，这些都是未来购物中心发展的趋势。
同时，大型奥特莱斯也将陆续出现，这类型的奥特莱斯一般位于交通便利的郊区和高速公路旁边，备有充足的地面停车位，同时通过和旅游景点相结合，打造风情小镇式的休闲购物环境。
第一太平戴维斯(天津)人士预计，2011年天津中高端商业项目新增供给约为51.1万平方米，如天津中心商业面积4.5万平方米、金盛广场10万平方米、仁恒海河广场8.05万平方米、大悦城10万平方米、嘉里中心12万平方米等。这些购物中心和高档百货将带来全新的商业理念和大批国际名品。
高端服务式公寓需求将增大
2010年第四季度，天津服务式公寓租赁市场无新增项目。据第一太平戴维斯天津分公司报告，2010年第四季度天津服务式公寓平均租金为每平方米每月人民币226.7元，较第三季度环比下降0.5%。2010年第四季度，全市服务式公寓租赁市场平均空置率为21.7%，较第三季度环比上升5.1%。
与2009年相比，2010年天津投资型高端服务式公寓供应比例减少，第四季度，只有两个服务式公寓销售项目销售：位于小白楼区域的富力中心11月份入市，平均报价为每平方米人民币22000元，位于友谊路区域的昆仑中心12月份入市，平均报价为每平方米人民币23000元。
第一太平戴维斯天津分公司朱天博总经理分析，由于近年来多种投资型服务式公寓，特别是市区和滨海新区核心地段高端零售型服务式酒店公寓的面市，使市场积聚了一定比例的存量房。预计随着外来高端人员的进入，以及具有管理经验的投资型物业管理企业的逐步介入，这些服务式酒店公寓有望开始进入高端租赁市场。
预计2011年随着经济形势的继续好转，服务式公寓需求增加，全市空置率将进一步减少，未来几个季度，来自跨国企业外籍雇员的持续需求和短期停留的中国公民的需求日益增长，将推动市场的发展，有助于从入住率和租金两个方面增加市场收益。
文章来源：今晚报
