商业物业迎来了阳春三月，“新国五条”及其细则的出台立即引发了连锁反应，全国各地二手房交易过户呈直线上升，受新政影响，投资客大量转战商业地产，造成了商业地产销售火爆。业内人士透露，受投资客涌入的冲击，今年商用物业价格涨幅将超10%。
“新政”促成商业物业火爆
“新国五条”细则的发布，再次抑制了从去年年中就有反弹趋势的住宅市场。而针对二手房交易的新政，彻底打击了投资客入市住宅市场的信心，这一部分投资资金无疑将改变流向，涌入商用物业的市场。
中国商业地产随着最近几年的探索发展和国内政策的保护，可以说已经迎来了属于自己的商务成型阶段。而随着“新国五条”对住宅市场进一步的高压调控，不少投资客转向商业地产。业内专家指出，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求，有望进一步拉动广州写字楼、商铺和商用公寓价格，预计商用物业今年价格涨幅将超10%。
此外，目前CPI指数节节攀升，如何应对通胀压力成为不少市民关心的事情。网易房产数据显示，按照估算，目前一般商业物业回报率能达到约4%-5%左右，市中心繁华地区能达到6%-8%左右，加上目前租金不断攀升，因此不少市民将商业物业投资作为抗通胀的一种对策。其中具备稀缺资源的商业物业尤为受宠，因为它们一般位于繁华商业核心地段，拥有完善的市政配套设施，交通便利，市场租赁需求大，因此投资前景好。
专家指出，相比较而言，商业物业由于按商业性质用地建设，不受住宅政策影响。目前并没有任何文件和政策来限制个人通过商业贷款购买的套数，这对于投资客来说是天赐良机。
商用公寓吸引投资
记者走访广州不少商业地产销售中心时发现，在“新国五条”出台后，前来咨询商业地产的人数有了明显增加，交易额也有明显的增长。与此同时，商家也提高了推商业新盘的速度。记者了解到不少品牌商已经提高了商业地产销售额的预期比，价格也有轻微上浮。
第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示，邻近的香港和深圳，以及广州天河路等成熟商圈的高端消费特色日益突出，随着人民币汇率企稳，如果政府能在税收方面有进一步调整的话，广州有望替代香港，打造成华南区甚至面向全国的高端消费集中点，预计天河路等核心地段的优质商场租金将继续保持平稳增长的态势。
在新政出台后，原本准备购买二手房投资的王先生已经准备将投资方向从住宅市场转向写字楼市场，3月18日，他突然接到曾看过、并有购买意向的写字楼销售人员电话，“好意”提醒他如果他要购买该写字楼，就赶紧下单，因为他们公司正在准备涨价，而且涨幅不小。
在采访中记者发现，遇到王先生这种情况的购房者并非少数。刚刚在珠江新城某CBD购买一套小型商业物业的李先生就告诉记者，“本来没准备这么快就购入的，售楼员告诉我再过一段时间写字楼肯定都要涨价，要买就趁早。”不少购房者在接受采访时都表示，本来是处于观望。但新政推出后，对未来的走势普遍看好，因此才决定马上入市。
专家分析，虽然新政出台后，住宅市场出现观望情绪，投资者大多涌向写字楼等商业地产项目，让商业地产的成交量持续攀升，但另一方面，写字楼项目在近几年内还是“供大于求”，仅仅因为写字楼销售形势比较好就大幅上涨价格，可能性还是非常小的。毕竟目前市场上的在售写字楼还是以加紧出货为第一要务，而涨价则会降低销售进度，这显然是开发企业不愿意看到的。涨价可能只是业内为了加快出货速度，而刻意营造的紧张氛围，消费者和投资者还是需要冷静对待，切记不可头脑发热。
投资者“住转商”需谨慎
对于值得投资的高端商业地产市场，珠江新城是首选，随着大批知名企业将总部搬进珠江新城，总部经济圈也终于逐渐发展，写字楼的大宗交易也经常发生。但值得警惕的是，随着高端写字楼的交易市场的逐渐饱和，大宗交易的买家可选范围开始变窄，机会也越来越少。珠江新城在售的高端写字楼早已成为了紧俏货，价格增高也是理所当然，该区域甲级写字楼售价已经突破4万元/平方米，此时再入市，投资回报需要打一个问号。
尽管目前商业地产成交火爆，政策又有利于商业地产的前景。但专家提醒投资者对商业地产仍需谨慎对待。商业地产市场机会确实不错，但其投资是有门槛的。而且商用物业多以大户型商铺写字楼为主，小面积商用面积较少。动辄百万的资金依然是普通投资者需要面临的困难和选择。
此外国内目前有一些商业地产依然比较缺乏有效的发展管理，对普通投资者来说，一旦项目管理不善就很有可能血本无归。而且与住宅地产投资可以单凭升值忽略租金收益不同，商业地产升值速度较稳。商业地产投资收益来源主要为出租，但由于目前实体经济仍然处于恢复期，大量商铺写字楼处于待租状态，这是投资客需要承担的另一层风险。
文章来源：南方日报
