近日，一则由杭州市建委和杭州市规划局联合出台的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（以下简称《意见》），一时成为楼市最大的热点。虽然《意见》针对的是非住宅类项目，但其中涉及到的条例，却招招直指以前杭州楼市风头正健的酒店式公寓。
《意见》适用于上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）行政区域范围内商业办公等非住宅类项目的规划设计与管理，萧山区、余杭区和各县（市）可参照执行。业内人士称，《意见》出台将改变杭州商业地产格局，酒店式公寓或成稀缺产品，而写字楼等物业，则有可能面临巨大的竞争压力。
酒店式公寓以后难批了
在杭州楼市，酒店式公寓一直作为一种特殊的物业类型而存在。这类房源性质为商业地产，但往往做成住宅形式，深受市场追捧。因此，开发商面对商业地块时，也比较喜欢将它做成酒店式公寓的形式，面向市场销售。
不过，这种做法将随着《意见》的出台而被终止。《意见》对于酒店式公寓的限制，主要体现在这些方面。
第一，规定商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元。以前酒店式公寓的一大优势，是生活便捷。如果一个户型连卫生间都没有，那就很难有人问津了。
第二，规定内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，禁止设置外挑式阳台、飘窗。同时不得设置厨房和燃气管道。酒店式公寓往往面积比较小，为了提升其居住功能，开发商常常想方设法通过飘窗、外挑阳台等方式来拓展使用空间。与此同时，虽然以前酒店式公寓也不允许通煤气，但很多楼盘还是解决了这个问题。此次重申这一条例，意味着以后将更为严格。由此，酒店式公寓的生活功能大为削弱。
第三，在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地（留用地、拆复建用地、开发性安置用地）中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让（销售）、办证，其他项目只能按幢整体转让（销售）、办证，不得分割转让（销售）、办证。这一条对酒店式公寓也是非常大的打击。因为酒店式公寓的一大特点就是面积小，总价低。如果不能分割转让，一方面很少有购房者买得起；另一方面即使买得起，也办不出产权证。这就等于拒个人购房者于千里之外。
当然，《意见》还规定了商业办公等非住宅类项目不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据。开发建设单位在建设、销售时不得采用带有公寓、花园等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。
业内人士表示，虽然不排除市场会针对这个规定，作一些相应变通，所谓“上有政策，下有对策”。但一个没有卫生间、没有分割产权，没有飘窗和阳台，同时面积巨大的酒店式公寓是什么样子，现在还无法想象。至少从短时间内来看，酒店式公寓这类产品的大量出炉将告一段落。
写字楼市场将受冲击
《意见》规定，本意见发布前已取得方案设计批复的商业办公等非住宅类项目，按原批准的设计文件执行；土地出让合同有约定的，按约定执行。这也意味着，还没有获得方案设计批复的商业办公项目，则被卡死在门外。
对此，刚刚过完春节回来上班的开发商，无疑是措手不及。[NextPage]
“我们已经差不多做好了规划，就是大部分面积都做酒店式公寓，就等着节后去审批。没想到新政就这个时候出来了。”一位商业地产开发商向记者连连摇头。
事实上，这些开发商们所面临的，就是方案重新规划。而酒店式公寓能改成什么？答案无非是写字楼、商铺，又或者是酒店。因为酒店还涉及到后期运营，商铺要捂热了才好卖个好价，但这都不容易，所以业内人士分析，很多开发商会选择做写字楼。
但对于商业氛围一向不是很浓的杭州来说，能否消化突然多出来的大量写字楼，这倒是个问题。
杭州宝龙房地产开发有限公司总经理李其明表示，一旦写字楼大量推出，他们的推广和销售会存在很大的压力。首先，酒店式公寓面对的客户是个体，而写字楼要整层、整幢购买，对象必定是实力不菲的企业家或者公司，单从数量上就大为减少；其次，相对于酒店式公寓来说，写字楼一般卖不出好价钱，回笼资金也会更慢。
浙大网新双城国际副总经理于旭东也认为，《意见》规定了每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元，那就使得楼盘在规划时，只能采用大开间、大面积的分割做法，大大提高了投资门槛。但他也同时表示，其实在杭州，还是存在大量购买酒店式公寓来办公的客群，比如柏悦轩、金桂花园，都存在大量的小型办公的需求。酒店式公寓以前有市场，也有这部分原因。
事实上，跟酒店式公寓相比，写字楼的销售确实并不乐观。2011年，在住宅市场整体低迷的大背景下，不限购不限贷的商业地产迎来了销售春天。但值得一提的是，这些卖得好的商业地产项目，仅限于酒店式公寓。根据杭州市透明售房网数据显示，2011年杭州主城区共销售酒店式公寓近9000套，其中个盘成交套数第一名和成交金额第一名，都是商业地产项目，即分别为保利湾天地和城市之星。
但与此同时，部分写字楼表现虽也比较抢眼，但整体却是低迷。并且跟往年相比，写字楼市场并没有大的提升。比如滨江区往年写字楼的平均销售面积在10万平方米左右，但去年这个数字仅为6万平方米。
商业用地价格会下降
拿得一块商业用地，少量做写字楼留作自用，根据条件再做一部分商铺，其余部分就做成酒店式公寓。因为酒店式公寓总价相对较低，自住和投资两相宜，市场接受度高，开发商只要花很少的精力，就可以实现销售。所以，基本上风险不大。这样的想法和做法在杭州比比皆是，许多区域甚至风行，比如钱江新城。
拿商业用地风险不大，这个想法在住宅受限的2011年，显然更被开发商所认同。根据杭州市国土资源局数据，在2011年杭州主城区成功出让的54宗土地中，商业用地占到了32宗，超过一半。与此同时，在住宅成交额大幅缩减的大背景下，商业用地成交额147.76亿元，比前年同期上涨8%。
这些已经出让的商业用地到底有多少规划为酒店式公寓，又是否已经获得审批，现在还不得而知，但相信被卡在新规之外的项目，肯定不在少数。
对此，万通地产杭州公司有关负责人表示，新规定会打击开发商拿商业用地的积极性，商业用地的价格将有可能下调。
事实上，新规定对商业土地市场的影响已经有所显现。2月7日，《意见》出台后杭州主城区首场土地拍卖会上，共有5块商业土地推出，虽然最终没有流拍，但因为均只有一家公司参与，所以都以加价100万元直接成交。开发商对新规定的态度，由此也可见一斑。
文章来源：今日早报
