在过去的两年里，由于经济低迷和办公供应过剩，办公租赁行业处于疲软状态，业务人员的工作越来越困难。该行业的严重性考验了办公租赁经纪人和投资人员的质量。一些业务质量较低的从业人员逐渐退出该行业，优胜劣汰现象更加明显。因此，只有提高从业者自身的专业素质才是根本的解决方案。
邀请是办公投资人员和经纪人的日常工作。在邀请之前，我们通常要做的是电话沟通。此时，沟通的唯一目的是了解客户的真实需求，而不是一开始就描述办公楼的优势。只有通过对租户的真实需求进行调查，我们才能有针对性，否则客户对听你唠叨不感兴趣。
一般办公租赁投资流程：客户进线、调查需求、住房匹配、电话邀请、查看、住房比较选择、签订合同交易、协助交付。
一、需求调查
办公楼租户的需求因素主要包括:位置、面积、户型、企业规模、租赁预算、行业、建筑等级。位置从大方向圈定租户的需求范围，但也有个别租户不限制位置。位置决定了交通便利、商业区繁荣和行业协调。
面积、户型、企业规模：一般来说，有租赁经验的租户会根据公司数量和结构安排面积和户型，并直接告知经纪人。然而，也有大量的租户不知道如何安排。此时，是时候充分发挥经纪人的价值了。经纪人通过了解其人员数量和公司结构，向租户提出建议。例如，一家拥有20人总数的互联网公司，包括老板、产品部和财务部。你可以建议租户租一个3+1模式办公室、老板办公室、产品经理办公室、财务办公室，其余员工安排在大厅卡区。如果租户要求有一个会议室，建议模式为4+1。
租赁预算：租户通常给出的预算是一般数据。我们可以根据其他需求因素适当上下浮动匹配房屋。例如，一些租户说预算是1.8万元/月，但如果其他条件对房屋非常满意，他们可能会接受2万元/月的价格。此外，在调查预算时，应注意询问预算是否包括物业费，因为一、二线城市甲级写字楼的物业费通常为20-45元/平方米.月，对租户预算影响很大。
行业和建筑等级：在不同的发展阶段，不同行业的租户对建筑等级有不同的要求。世界500强的分工是或办公室。由于维护企业形象的需要，一般需要核心区域的顶级办公楼。金融公司更喜欢宏伟的甲级办公楼，初级初创公司更关心租赁成本，对建筑等级的关注也很低。
需求调查是极其重要的。你知道的越详细，以后的工作就越容易做。这就像战争期间的进攻目标。目标越清晰，任务就越容易完成。我见过一位有多年经验的办公租赁经纪人。他手里有自己的客户需求表。记录了门的方向、照明要求和家具等级。他甚至知道租户老板的性别和个人喜好。
此外，在上述许多需求因素中，不同的租户会有不同的优先事项。我们还需要对上述需求因素在租户心目中的权重进行排序。一些租户最关心预算和价格，如果有一点偏差，他们会一票否决。一些租户最关心交通和位置，不考虑500米内没有地铁。这些都需要我们进行调查、研究和判断，以提高交易概率。
二、房源匹配，电话邀请和看
根据之前的详细需求调查，根据租户的需求，匹配相应的房屋，一般匹配2-3个最接近需求的房屋，如果第一次看到太多的房屋，可能会增加租户选择的难度，使工作复杂化。只有在第一次看到2-3个房子后，租户仍然明确表示不满，然后选择增加匹配房子的机会。
看前的电话邀请是反映经纪人是否成熟的显著标志。没有经验的租赁经纪人可能不10个电话来看房子。成熟的经纪人和投资者在邀请前与租户充分沟通了匹配的房屋基本信息，并从租户节省时间和有效选择的角度考虑了问题。
在邀请之前，我们应该关注房屋的相关信息（位置、房屋类型、面积、一般价格、照片等），特别是房屋条件和租户的需求，以引起租户出来看房子的兴趣。
如果前期调查足够精细，匹配工作足够周到，可以大大提高第一次匹配带的交易概率。
三、房源对比与选择
第一轮，很少有租户当面决定。租户企业规模越大，管理流程越标准化。由于层层报告和审批，交易过程越慢。.中.小.微型企业租户，因为大部分出来看房的都是老板或者公司内部有拍板能力的合伙人，只要基本需求匹配到位，交易速度就会比较快。
除企业规模和管理流程因素外，影响交易流程的更重要因素是租户的比较和选择。
很容易说，这样的租户通常对他们的目标办公室非常清楚，只要他们喜欢，他们就不会花太多时间在上面，因为他知道更重要的是迅速搬进公司进行运营。
我们的经纪人或投资者应该充分发挥他们的主观主动性，帮助他做出选择，迫使单笔交易。这样，租户的特点是，经过思考，他们总是无法理解他们最关心的因素是什么。对价格满意，感觉内部装修不完美，对位置交通满意，感觉停车位少。在我自己交易的办公租赁案例中，几乎没有一个租户会对房屋的所有条件都满意，这样的匹配案例也非常罕见。在大多数情况下，租户已经满足了最关心的一两个条件，其他条件基本上可以达到60分以上。
因此，由于性格因素的犹豫，我们应该尽力帮助他做出决定。常用的方法是（1）房间不等人：其他租户喜欢这个房间，明天付定金，让他尽快做出决定。（2）芯片诱惑：说服业主在条件下做出一点让步作为芯片。例如，告诉租户，业主今天将减少10天的租金。
另一个常见的阻碍租赁交易的因素：例如，风水工程师和经纪人努力为租户匹配房屋，并讨论了7788的各种条件，进度处于交易的边缘。结果，租户找到了一个风水工程师来检查，结果往往是老板房间的位置有问题，不是财务位置；或者门太小，势头不赢等等。人们有一种心理上的自我暗示，只要有人说这不好，他们就会继续关注这个因素，并主观地无限地扩大他们的体重。
早年遇到了一个租客，一个建筑工程承包公司的老板。我给他配了三套400多平米的办公室。看完觉得不错，暂时下不了决心。我通过朋友花了3万多块钱请了一个风水师帮忙检查。结果都被风水师否认了。风水师讲了很多风水知识。我还记得很清楚，其中一个房子被拒绝了，因为朱雀的位置不开放。
还有一个房子被拒绝了。财务室对冲了老板的房间，财务主管会和老板打交道。第三个房子是因为老板的位置不是坐着的“山环水抱“，背后没有靠山，生意起不来。听了这话，租客觉得很有道理。仔细看了这三套房，他觉得眼睛里全是问题。他认为这三套房的各种优势都无所谓，甚至消失了。
当时我也觉得风水师挺牛叉的，看到了我们凡人从来没见过的东西。租客让我再给他匹配房子，我退而求，然后给他找了两个房子。看完之后，租客觉得很不满意，觉得不适合他公司现有的部门设置和运营安排，但是风水师觉得还不错，至少比之前的三套房子都好。两个人来回讨论，拖了20多天。原来推荐给他的三套房已经出了两套了。原来租客的场地马上就要到期了，新场地还没落实，心里很烦。
打电话给他建议，我还是推了剩下的房子(朱雀位不开放的房间)。这一次，他没有再问风水师，而是在同一天签了合同，租了办公室。后来租客在这个办公室经营了4年多，事业发展的很好。直到2019年，他的公司买了办公室才退租搬走。
业内人士笑着说，风水师是写字楼经纪人的天敌，这是有道理的。
四、签合同.收佣金
作为办公租赁经纪人的身份，一般需要协调租户与业主签订正式的租赁合同，合同文本一般由办公业主（自持开发商或办公租赁公司），在少数情况下需要经纪人为双方签订合同，一般为个人业主。
作为办公楼甲方的投资人员，我公司有现成的合同模板和合同审核人员，更容易解决。我只需要和租客协商条款。
收取佣金是经纪人做这么多工作的最终目的。前期工作完成后，收取佣金是理所当然的事情。但在前期交易前，必须与业主和租户明确谈判收取佣金的标准，防止事后争吵。
五、交房
交付是办公租赁从业人员和租户的最后一步。为了实现良好的开始和结束，经纪人需要根据合同约定的时间和标准协调业主将办公室交给租户。
这一步做得很好，租户记得你，以后有租赁需求和找到你，成熟的办公租赁从业人员经过长时间的工作经验，一般会沉淀很多高质量的租户，第二次.三次交易并不少见。
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