目前，许多私营企业在购买办公楼时正在权衡一件事：后期购买办公楼自用.出售.在租赁的情况下，最好以公司的名义还是以老板的名义？在这三种情况下，税收负担有很大的不同吗？今天，例的形式进行分析。
一.“自用”案例涉税分析
1.“公司”购买办公楼自用
假设公司花了1000万元购买自用办公楼，以公司的名义购买自用办公楼应该缴纳什么税？根据目前的政策，主要涉及房地产税和土地使用税（城市土地使用税涉及金额小，实践中难以缴纳，本文忽略，不考虑），因此，只需每年缴纳9.6万元的房地产税。根据房地产税的纳税时间，房地产税可分为两次，以缓解公司的纳税.资本占用压力。此外，购买的房地产取得的增值税进项税也可以一次性扣除，折旧费用可以在缴纳企业所得税时税前扣除。折旧税收抵免的作用不容低估。从财务管理的角度来看，在抵消财产税后，企业实际上是在26年后才开始纳税的。计算过程如下：
(1)以公司名义购买写字楼纳税计算:
1000万×（1-20%）×1.2%=96000元/年
抵消企业所得税：1000万×25%÷96000=26年
(假设在无残值的情况下，折旧的总可抵所得税为250万元，每年抵消9项房产税.6万，26年左右)
2.“老板”购买办公楼自用
假设老板从公司借了1000万元买了一栋办公楼，以老板的名义交了什么税？首先，假设老板在贷款当年没有偿还贷款，他需要缴纳200万元的个人所得税作为股息；老板买了房产后租给公司，假设月租金10万元，一年120万元，一年需要缴纳33元.7万元，在这种情况下，相关税费一般需要一次性缴纳，购房增值税进项税不能扣除，房屋折旧不能税前扣除，没有抵消税费的余地。经计算，大约23年后，纳税金额可达1000万元。换句话说，纳税基本上可以再买一栋1000万元的办公楼。计算过程如下：
(2)以老板个人名义购买办公楼纳税计算流程:
贷款视为分红，个人所得税:1000万×20%=200万
如果租给公司，每月10万，每年120万，个人所得税120万×（1-20%）×20%=19.2万元
房产税120万×12%=14.4万元，印花税120万元×0.1%==0.12万
合计：200万+19.2万+14.4万+0.12万=233.72万元
年限折算=（1000-200-0.12）÷（14.4+19.2）=23.8年
(假设需要缴纳的税款总额为1000万元，减去一次性缴纳的个人所得税和印花税后，剩余部分平均每年缴纳的房地产税和个人所得税，23年后缴纳的税款金额可达1000万元。
从这个角度来看，如果公司购买办公楼“自用”，从以上计算可以得出结论：购买办公楼应该以公司或老板的名义，差别太大了！以公司的名义比以老板的名义更具成本效益。
二.“出租”案例涉税分析
假设老板计划花1200万元买一栋办公楼，并准备长期持有出租以赚取租金。根据当地市场情况，他每年可以收取120万元的租金。那么，购买时是以个人名义还是以公司名义？哪个更划算？
1.“公司”购买办公楼出租
假设以老板的名义购买办公楼，如何纳税？根据目前的税收政策，以个人名义，将涉及增值税、房地产税、印花税和个人所得税。在租赁的情况下，总共每年支付26英镑.计算过程如下：
(1)以个人名义纳税:
①免征增值税，租金不超过10万元
②房产税，120万×12%=14.减半征收4万元7元.2万元(暂不考虑城市土地使用税)
③印花税，120万×0.1%=0.减半征收12万元0元.06万元
④个人所得税(120万-120万×20%）×20%=19.2万元
合计缴税26.46万元
2.“老板”购买办公楼出租
假设以公司名义购买办公楼，公司是小规模纳税人，房屋折旧按20年摊销，每年摊销60万元，应该如何缴纳税款？就目前的税收政策而言，它将涉及增值税和房地产税.印花税.企业所得税，另外，如果剩余利润以股息的形式分配给老板，还需要缴纳个人所得税，计算后需要缴纳19税.计算过程如下：
(1)以公司名义纳税(假设只有房屋折旧，按20年摊销60万元):
①增值税免征月租金不超过10万元(无其他收入)
②房产税，减半征收7.2万元(暂不考虑城市土地使用税)
③印花税，减半征收0.06万元
④扣除费用后征收企业所得税[120万-60万-60万-7.2+0.06）]×20%×25%=2.64万元
⑤以分红的形式给李先生利润，需要缴纳个人所得税(120万-折旧60-房产税7.2-印花税0.06-企业所得税2.64）×20%=10.02万元
总税款19.92万元
从以上分析可以看出，在充分利用小规模纳税人优惠政策的情况下，以公司名义出租的房产比以个人名义缴纳的税费要少。
此外，资产规模一般与收入成正比。接下来，如果资产和收入同比放大，税费会如何变化而不享受优惠政策？让我们做一个分析。如果将购买的房地产价值放大十倍至1倍.根据市场情况每年收取1200万元的租金，涉税情况如何？
1、“老板”购买办公楼出租
首先来看，将房产放到个人名下，税怎么交？经计算，每年缴纳税费合计295.46万元，综合税负率，在25.59%左右，计算过程如下：
（1）放到个人名下缴税
①增值税，（1200/（1+5%））×5%=57.14万元（不考虑附加）
②房产税，（1200/（1+5%））×（1-20%）×12%×50%=54.86万元（暂不考虑城镇土地使用税）
③印花税，1200×0.1%×50%=0.6万元
④个税，（1200/（1+5%））×（1-20%）×20%=182.86万元
合计缴费295.46万元，综合税负率295.46/（1200/（1+5%））=25.59%
2、“公司”购买办公楼出租
再来看看，将房产单放到公司名下，按20年折旧，每年折旧费用600万元，那这款税又怎么交？经过计算，共计缴纳税款金额为363.58万元，综合税负率为27.8%，计算过程如下：
（1）放到公司名下缴税（按照20年折旧每年摊销600万元）
①增值税，1200万/（1+9%）×9%=99.08万元（暂不考虑附加，而且前十年不用缴纳增值税）
②房产税，1200万/（1+9%）×（1-20%）×12%=105.69万元（暂不考虑城镇土地使用税）
③印花税，1200万×0.1%=1.2万元
④企业所得税，[1200万/（1+9%）-折旧600万-房产税105.69-印花税1.2万]×25%=98.51万元
⑤再把利润以分红的形式给李总需要缴纳个税，[1200万/（1+9%）-折旧600万-房产税105.69-印花税1.2万-企业所得税98.51万]×20%=59.1万元
合计缴税363.58万元，综合税负率27.8%
虽然从以上的计算的结果来看，在不考虑增税抵扣的情况下，将房产放到公司名下出租的综合税负率要比放到个人名下的综合税负率要高出3.2%个百分点。也就是说将房产放到公司名下，要比放到个人名下，缴税要缴的多。但是如果将房产放到公司名下出租时，购置的增值税进项税可以抵扣，最少十年内不用缴纳增值税，可以省税990.83万元，计算过程如下：
（1）增值税进项税可以抵扣节税=1.2亿/（1+9%）×9%=990.83万元
3、将购置房产放置一人有限公司
假设在购买房产时，将这个资产放到老板新成立的一人有限公司后，由一人有限公司持有房产用于出租，赚取收益。另外如果赚取的租金，不直接用于分红，而是利用利润留存进行其他项目投资，就可以避免了缴纳个人所得税的问题，这种情况下就可以延缓了缴税的时间，增强企业自身在市场变化中抗击风险的能力。另外伴随着国家税制改革，减费降税成为我们未来税制改革的主题，各种减税降费的新政是层出不穷，那么，延缓缴税在一定程度上可以充分享受税收改革带来的红利。
所以，如果放到个人名下，所有的税费必须当时就应该缴纳，放到公司名下，可以延缓缴税的时间，有足够的时间来处理税务问题，会有更好的节税效果。
因此，我个人认为，购买写字楼用来长期租赁的情况下，放到公司名下，仍然要比放到个人名下更划算更有利。
三、“出售”情形下的涉税分析
如果购买写字楼用于后期出售赚取差价，是放到公司名下，还是放到个人名下？哪个更划算？按照目前税收政策，购买写字楼用于出售赚取差价，在交易环节，不论是放到个人名下还是公司名下，都涉及增值税、印花税、土地增值税和所得税。但是如果放到公司名下，缴完了企业所得税后，还要缴纳一道个人所得税，因而将购买的写字楼放到公司名下，比个人名下多交一道企业所得税。
所以，将购买的写字楼用来投资赚取差价的情况下，最后利润分配到个人手中时，放到公司名下，要比放到个人名下，要多交一道企业所得税。
因此，我个人认为，购买写字楼投资赚取差价收益的行为，放到个人名下，要比放到公司名下更省税更划算。因为对于单一的投资行为而言，目的很明确，就是为了赚取差价，放到个人名下处理更节税。但是，需要注意的一点是，在实务操作中，公司的情况相比个人的情况要复杂得多。比如公司亏损较大的情况下，可以有效地利用亏损减少缴纳企业所得税等等，再比如说，某些地方对于此出售赚取差价的行为有核定征收个人所得税的政策等，这些情况下，另当别论，因为相关的税费缴纳的情况，会随着相关条件的变化而变化。
所以，实务中，切记不可生搬硬套，要用变化的财务思维去处理，不可用固化的方式去解决。这也是我们做财务在企业存在的价值所在。很多时候，面对较为复杂的市场情况，一项经济行为不是独立存在的，比如虽是投资行为，但是必须持有一段时间后再出售，在持有期间有可能自用，也有可能是出租，或者说在购买时计划是自用，但是后续经营意图可能会发生变化，有可能是出租或出售的，这种情况在实务中经常发生。
因此，面对这种经营行为的不确定性，为了稳妥起见，公司在购买写字楼时，可以考虑为此房产单独设立一个有限公司进行处理，会更加节税，对未来的用途改变的适应性更强，具有很大的可操作性。
最后，我们总结一下，购买写字楼，是放到公司名下？还是放到个人名下？哪种方式更省税更划算？我们的结论是：
（1）当我们购买写字楼自用和出租的情况下，一般将房产放到公司名下，更省税更划算。
（2）当我们购买的写字楼用于出售赚取差价时，一般将房产放到个人名下，更省税更划算。
（3）当我们购买的写字楼未来规划用途不清楚的情况下，面对这种经营行为的不确定性，我们可以通过单独成立的一个有限公司来购置该资产，可操作性更强，更加稳妥一些。
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