——成都商报地产研究院联合锐理机构、高力国际、世邦魏理仕、中原地产等多家机构权威发布
让写字楼回归理性
机场书店里播放的永远是成功学讲座，激荡人心，气宇轩昂，每次候机我总欲罢不能地在此接受短暂励志，我真的想成功。写字楼就是楼市里最典型的成功学，写字楼的投资优势真的很全，它不比住宅差，低买高卖打短线能挣钱，靠收租金回报比住宅更是高不少，和商铺比较起来，它的投资门槛更低，写字楼往往能以小搏大。总结起来就一句话，写字楼把房产投资的优势给占完了，在楼市打拼，写字楼一度是投资者通向成功的捷径。
出门看看，今天成都满大街都是写字楼的财富故事。时代广场，当时每平米卖五六千，现在每平方米月租金一百，二手房报价一万三；丰德国际广场，当初也是每平方米五六千，现在租金每月至少一百，二手房也是一万好几；金沙万瑞中心，2008年销售最低价仅4880元/平方米，现在房租每月每平方米80元，二手房售价一万五，三四年房价涨三倍，当年错过的投资者非得活活气死。
投资回报率很好算，前几年的写字楼，哪个不是随随便便就超过20%。年投资回报率20%是什么概念？鄂尔多斯、温州的民间“放水”铤而走险也就这水平。对于投资者来说，5年就能收回全部投资，啥事不干还白捞一写字楼，这么轻松就能挣钱，谁还愿意起早贪黑做生意？回顾2010年之前的写字楼，个个几乎都是经典的财富故事，大量的投资者尝到甜头。
当大家都把不理性当为理所应当，把不正常当为正常之后，你就再很难接受真正的理性和正常。我不是说绕口令，我是想说，谁规定写字楼就必须得保持20%的高回报率？谁说投资写字楼就一定比其他投资强，照这样的逻辑，那不是所有人都来投资写字楼？道理显然不是如此，事实上今天写字楼也正向着社会平均投资回报率回归，动辄20%以上的回报率是暴利，5%、8%才是正常。
好消息听多了，最近频繁的坏消息我们还很不适应。一方面受到之前大量财富故事的激励，越来越多的市民对写字楼投资跃跃欲试，去年以来写字楼、SOHO、LOFT成交量屡创新高，但最近陆续交房的不少写字楼投资者却很难兴奋起来，之前说的月租金一百两百现在骤降至六十八十，租金预期拦腰斩断。
我们无法回避今天写字楼面临的难题。写字楼租金的持续阴跌、空置率的上升，同时还有权威机构发出警示，目前成都专业写字楼和类写字楼已经供过于求。“截止到7月份，大成都范围内存量写字楼及投资性商业公寓，合计已接近500万平方米”，而今年上半年大成都区域才仅仅卖出91万平方米写字楼，500万平方米———即便不新增这可是好几年都卖不完的量，但实际上写字楼存量还在不断攀升。理想丰满现实骨感，这就是今天的写字楼。
当然，我并非唱衰写字楼，这里我只想说明一个观点：我们已经走过了那个疯狂的年代，那个随便投资一个写字楼就能成功的年代，开发商也不是随便修一栋写字楼就能卖出好价钱，今天再来投资写字楼，不能莽打莽撞，我们得靠更多的智慧。开发商要建造更高品质、更具投资价值的写字楼，也得依靠更专业的实力和水平。 之前算是不正常，今天我们要回归正常，这需要一个过程。
成交
供过于求趋势明显9月将现又一高峰
2012年上半年，对大部分的写字楼开发商来说并不那么愉快。写字楼市场供应持续放量，成交面积却每况愈下。根据中原地产最新的写字楼市场分析数据显示，2012年上半年成都写字楼新增供应153.90万平方米，成交面积62.38万平方米，成交同比下跌了8.7%，整体的供需比为2.47，同比升高297.11%，出现较大攀升，供过于求的趋势明显。
但这也并不意味着，整个写字楼市场里没有亮点。无论是供应量巨大的城南，还是在写字楼产品相对稀缺的城区内，今年上半年都有项目表现得可圈可点。例如，新世纪环球中心3月23日开盘以来，已经销售了15个亿；信德·环球广场占据城中心优质地段，销售上也一直有着上佳的表现。
供应放量 三环至绕城占八成
据中原地产数据显示，2012年上半年写字楼新增供应153.90万平方米，供应持续放量。其中，4月供应量达到58.69万平方米，创下了单月历史供应的新高，6月供应持续保持在较高水平，上半年供应的大规模放量导致写字楼市场提前迎来了供应的小高峰。
锐理数据相关负责人郭洁透露：“据锐理数据统计，2012年上半年写字楼的放量中，80%集中在了三环与绕城这一区域之间。”同样，中原地产数据也显示，今年上半年写字楼三环外新增供应量达到了100.04万平方米，占据整体供应量的绝对主力。中原地产分析认为，未来商务外移的趋势十分明显，多年来以市中心为核心的商务办公格局正在逐渐被打破。
在今年的写字楼供应中，城南毫无悬念地成为供应量最大的区域，达到了80.60万平方米，占据了50%以上的高比例，尤其是天府新城是写字楼的主要聚集区。同时，可以注意到，在供应量一直较小的城区内，上半年涌现了一些优质的写字楼项目，例如信德·环球广场、万科·钻石广场、成都339等等，这些项目对于解决区域的办公需求来说，出现得十分及时。
均价11000元 同比下跌0.2%
相较于巨大的供应量而言，今年上半年写字楼的销售显得迟缓，共成交面积为62.38万平方米，同比下跌8.7%。整体来看，月均销售面积在10万平方米左右，3月和6月去化量出现峰值，其他月份整体趋于平衡。中原地产分析认为，由于住宅市场的限购，部分投资转向商业地产，对于某些总价低，投资性强的写字楼项目表现较为浓厚的兴趣。数据显示，今年上半年，乙级写字楼成交29.35万平方米，商务公寓成交面积21.73万平方米，占据了整个写字楼成交的80%以上。
从整体销售均价来看，2012年上半年写字楼均价为每平方米11000元，同比下跌0.2%，基本持平，保持平稳。由于写字楼市场供大于求，去库存压力大，较多的开发商在价格体系上做了一定的调整，加上市场成交中以中低总价、投资性强的商务公寓占据成交主力，对写字楼成交价格有较大影响。
其中，甲级写字楼销售均价为每平方米18439元，价格持续保持平稳态势，虽有小幅下降，但并不明显。相较而言，乙级写字楼以及商务公寓销售价格则变动幅度较大。乙级写字楼销售均价为每平方米11692元，同比下跌4.0%，在2011年明显上涨后，今年整体出现回落。而商务公寓则由于精装、配置等方面的提升，销售价格同比上涨12%，达到了每平方米8571元。[NextPage]
开发商对销售有信心
相较于去年的市场，今年上半的大规模放量导致写字楼市场提前迎来了首个供应小高峰。据中原地产分析，预计市场的另一个供应高峰将于9月出现。今年上半年的供需比达到了2.47，同比升高197.11%，一方面市场持续大规模放量，另一方面写字楼消化能力有限众多项目去化缓慢，库存量急剧攀升，短期内写字楼供过于求趋势明显。在上半年去化并不理想的情况下，9月将迎来的供应高峰，对于写字楼开发商来说无异于雪上加霜。
面对并不乐观的市场，开发商们却表现出了乐观的情绪。“3月开盘到现在，新世界环球中心在写字楼硝烟最浓烈的南延线‘战场’，取得了15个亿的销售成绩。”新世纪环球中线相关负责人黄效融表示，目前每平方米均价9999元的价格已经是项目的成本价了，相较于项目本身庞大的规模、优越的配套和高端的品质，这样的价格几乎可以说是降无可降，即便面临下半年写字楼市场更大的竞争，项目应该也能够持续保持不错的销量。除了在售项目之外，下半年即将开盘的项目对销售形势表现得较为乐观。“协信中心写字楼目前在排号，情况还很不错。”项目相关工作人员表示，城区内的写字楼项目的供应量并不大，加上项目周边对办公物业有一定的需求，区域的整体成熟度较高，对未来项目写字楼部分的销售还是很有信心。
租赁
租金微涨 空置率小幅上升
“80元每平米，不开票，只能签3年……”在接受成都商报记者采访时，李女士接到一个电话。这是她本周接的第三个咨询电话，是租客打来询问写字楼价格的。今年2月收到这套写字楼后，李女士每周都会接到不少这样的电话。但是因为价格谈不拢，李女士的写字间现在都还没租出去。
李女士购买的写字楼在南延线上，交通很方便，是甲级写字楼。09年购买时，每平米的价格是1万出头，250平方米的写字楼总价为290万零4千。“当时我考察了周围几个写字楼，它们的配置还没我这个好，一般的租金在80元每平米左右。”现在，李女士的写字楼空置了半年，虽有人问津，却迟迟没有成租。跟李女士的写字楼一样，南延线上还有不少在等待合适租客的写字楼。
据世邦魏理仕成都分公司研究部刚刚发布的研究报告，截至今年6月底，成都优质写字楼空置率为28.8%，较去年年末增加了3.4个百分点。成都上半年累计新增写字楼35万平方米左右，但吸纳量只有10万平方米左右，这一吸纳速度较以往有所降低。此外，相关人士认为，下半年，成都写字楼的空置率将继续攀升，将突破30%，达到一个更高的水平。虽然空置率有所上升，但今年上半年写字楼的租金仍能延续2011年以来的缓慢上涨趋势，上半年平均租金较2011年底上涨3.1%，为每月每平方米101.7元，其中二季度租金环比上涨1.9%。中心区域优质项目需求旺盛、业主在楼宇入住房率达到较高水平后逐步提价是目前成都办公楼租金逐步上升的主要原因之一。
空置率上升 写字楼竞争加剧
近两年，成都商业地产呈现出蓬勃发展的态势，然而，集中开发却导致了商业地产压力膨胀。有数据显示，截至今年5月成都写字楼库存高达400多万平方米，而且由于短期集中放量，写字楼市场已出现空置率上升的现象。
业内人士指出：“从销售来看，写字楼市场受经济下行、信贷收紧、竞争激烈等各方面因素影响，自2011年下半年开始已经出现明显的疲软态势；从整体租赁市场看，去年至今年上半年，仍然处于一个较平稳的小幅上行趋势，空置率并未明显上升。不过，从当前的市场存量结合今明两年巨大的销售放量和交房量，写字楼市场无论从销售还是运营方面来讲均不容乐观，南延线的写字楼尤其值得注意。”世邦魏理仕成都分公司研究部指出，一般来说，写字楼空置率应低于10%，但目前成都写字楼空置率超过20%，这主要是由于短期供应量增加。
全球领先的房地产服务公司高力国际成都分公司发布2012年2季度成都甲级写字楼报告称：位于天府新城区域的中海国际中心入市，带来107,209平方米的新增供应，2012年第二季度成都甲级写字楼市场存量达到65万平米。一季度入市的百扬大厦和中海国际中心为面积需求较大的租户提供了充足的可选房源，因而本季度租赁市场亦表现活跃，总体吸纳量达到57,277平方米，环比大幅增加95.15%。因此，尽管本次中海国际中心带来超过10万平方米的新增供应，但市场整体空置率仅环比上季度上涨5.16个百分点。
租金表现不错 稳中有升
世邦魏理仕指出，2012年上半年，受全球经济变化的影响，跨国公司对新设或扩大办公室持谨慎态度，需求增长较去年同期有所减缓，大面积租赁交易数量有限。但与此同时，本地公司的办公楼升级需求不断增长，使市场整体吸纳量仍保持在较高水平。而据高力国际统计数据，今年上半年大部分写字楼项目租金表现平稳，个别项目略有上涨。
今年上半年，成都写字楼平均租金较2011年底上涨3.1%，为每月每平方米101.7元，其中二季度租金环比上涨1.9%。一些热点区域和热点项目的租金表现不俗，一直呈上涨趋势。在今年第二季度，航天科技大厦和百扬大厦表现突出，大型教育机构戴氏英语租用航天科技大厦1,100平方米的写字间，而世服宏图也租下本项目600平方米，打造其在蓉的第二个服务式办公室。百扬大厦自5月启动全球租赁以来，已吸引了伊尔姆环境资源（ERM）、雷格斯（Regus）、机时商贸（Guess）等知名企业的入驻。东大街（金融街）在第二季度租金出现小幅波动，下降1.25个百分点，为158.00元/平方米/月。地铁2号线计划于下季度开通，预期沿线写字楼租金或迎来一轮上调。
高投资回报率 仍需等待
投资回报率是投资者是否购买写字楼的关键数据。如何计算写字楼回报率呢？按照最常规算法，投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价，目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%~10%之间。根据专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。
以城南某项目为例，目前该写字楼项目卖价为14000元/平米，周边几个已经交付的写字楼项目租金约为80元/平米，按照回报率计算公式计算，该写字楼投资回报率约为6.8%。但由于该项目周边其他写字楼即将交付，供应量的增加极有可能导致租金出现下滑和平均投资回报率走低。
相关人士认为，下半年成都写字楼的空置率将继续攀升，将突破30%，达到一个更高的水平。这主要是因为，市场原本预计上半年会有集中供应的成都天府大道区域，项目交付都有所推迟。但下半年预计将有近190万平方米的写字楼入市，其中145万平方米左右位于天府大道区域，大量的新增供应无疑将对该区域乃至全市的写字楼的售价，租金和空置率产生压力。世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示：“尽管我们研究可见最近以及未来几年，成都尤其是商业地产板块的新增供应量压力较大，短期来看成都地区的确有一定的供需压力。但成都作为辐射整个西南区的‘一线城市’，未来需求的增长不可限量，因此，我们对中长期达到供需平衡保持乐观。”[NextPage]
一线城市租金增长放缓
成都写字楼表现抢眼
最近，中原地产发布最新调研数据显示，6月份，深圳、杭州写字楼同比均出现负增长，广州、成都、重庆的价格同比涨幅也从1月的19%、15%、14%回落到6月的8%、5%、8%。今年上半年写字楼租金上升缓慢，7个主要城市的租金上涨3%，远低于去年全年的14%。整体来看，北京、杭州、成都租金涨幅较大，上半年租金涨幅分别为19%、3%、9%，超过去年全年涨幅的一半。上海、广州、深圳、重庆表现较差，广州租金仅微涨1%，上海、深圳、重庆甚至下跌1%、8%、1%，与去年相比大相径庭。
今年上半年，多个城市写字楼租金回报率出现了一定程度的上升。一线城市写字楼租金基本处于4.5%-8%之间，明显优于住宅的回报率。据高纬环球最新发布的报告，从今年上半年的市场表现来看，北京租金趋于理性回归，预测下半年北京写字楼租金将保持稳定，进入平台期。上海则由于需求旺盛而未来可见供应量有限，将呈现上涨趋势。但成都和深圳等城市将继续迎来高供应量，这给业主提出更大挑战。
区域
东大街、人南路向上 传统CBD向下
2012年，成都写字楼市场的五大重点区域———传统CBD、东大街、天府大道北段、领事馆路、人民南路，已经出现分化。据高力国际提供的季报显示，成都写字楼出现传统CBD租金下滑、客户搬离加速，天府大道加压，东大街继续走强，人民南路登顶的趋势。从租金数据来看，传统CBD月租金水平在91元/平方米，与领事馆路99.1元/平方米的价格相当；最高的是人民南路，月均租金133.8元/平方米；天府大道北段的写字楼价格走高，达到102.7元/平方米，比东大街102.5元/平方米的租金行情还略高一点。
世邦魏理仕在2012上半年成都房地产市场概况中指出，天府大道下半年预计将有近190万平方米的写字楼入市，大量的新增供应无疑将对该区域乃至全市的写字楼售价、租金和空置率产生压力。
人民南路持续走强，传统CBD继续下滑
写字楼租金“马太效应”加剧
成都写字楼信息网总经理李东，在谈到2012年成都写字楼市场时，毫不含糊地指出，人民南路写字楼的集中效应已经出来，只要是在人民南路上的写字楼，几乎都不愁租。据成都商报记者不完全统计，目前，从天府广场到天府立交沿线，已经建成的写字楼项目（含综合体）多达16个，平均租金水平高出其他四个区域，“月均租金133元/平方米，比传统CBD高出42元/平方米。”
“写字楼市场就是这样，价格高入驻率也高，反之亦然。”李东透露，市中心老牌写字楼的日子现在“不好过”，譬如川信大厦、冠城广场、时代广场。“冠城广场租金现在对外报价90元/平方米，实际上70元/平方米都租得到。”他说，造成该写字楼租金下滑有很多共同原因，譬如散售模式、停车位不够、电梯配置不足，等等。所以，当年引以为傲的诸多品牌企业，如思科集团、新加坡领事馆、德国拜耳纷纷出走。
“最牛的是人民南路的两个写字楼项目———仁恒置地广场和航天科技大厦，你要进来，得先看你的资质。”李东在向这两个项目推荐客户时，就遇到了这样的说法。“我推荐的客户，那都是年产值几个亿的企业，但没办法，这两个项目的入驻率太好了。”而今年，人民南路另一“劲旅”来福士广场，写字楼已开始招租。据记者了解，该项目租金对外报价150~170元/平方米，起租面积260平方米。“来福士广场不像其他项目，它不是传统意义上的写字楼，而是基于独特建筑设计的办公理念，它或许是人民南路唯一一个能与仁恒置地广场叫板的项目。”
70万甲级写字楼比肩北京金融街
东大街后势凶猛
“东大街的写字楼能量还没释放。”高力国际西南区总经理蔡孟颐认为，从香格里拉写字楼、东方广场、喜年广场，到九龙仓时代8号、时代1号，再到明宇金融广场，东大街的价值现在还被低估。“目前项目平均售价约为20000元/平方米，而按照租金区间120~160元/平方米/月进行计算，东大街区域的投资回报率应在7%至10%之间，高于一线城市4%~6%的投资回报率。”
报告显示，未来4年内，区域内将有约60万平方米高品质写字楼供应入市，项目多来自铁狮门、太古-远洋、九龙仓、新鸿基等品牌开发商，此类高品质产品的入市必将带来一次或多次市场调整———高端客户始终追求更为顶级的产品，导致现有部分项目被挤出甲级行列。
“东大街作为金融中心的地位开始显现，摩根中心、喜年广场、东方广场等一房难求；下半年随着时代8号、明宇金融广场等入市，东大街入驻客户的档次和租金水平将更上一个台阶。”李东分析说。预计到2015年，东大街区域真正的甲级写字楼存量或保持在70万平方米上下，堪比北京金融街，但面向中小投资者进行散售的高品质项目屈指可数。东大街沿线是目前成都主城区内最具写字楼投资价值、投资安全系数最高的区域之一，如果是投资的话，最重要的是制定合理的投资策略，选择合适的投资产品。
据记者调查了解，九龙仓时代1号，单价1.7万~1.8万元/平方米，开盘两个月售出40%，其销售业绩不言自明。而前不久启动招商的时代8号，低区租金达到了110元/平方米，已经处于市场一线水准。此外，该区域租金增幅较大的项目还有喜年广场和摩根中心。据悉，2011年开始招租的摩根中心，最初租金80元/平方米/月，现在涨到了115元/平方米/月。
天府大道北190万平方米待入市
有人欢喜有人愁
众所周知，天府新区写字楼供应过量是不争的事实，但租赁和销售方面仍有相当受欢迎的楼盘，应该说是“几家欢喜几家愁”。李东指出，在写字楼白热化的城南，天府大道北段呈现出“冷热不均”的格局。
记者了解到，总建筑面积80万平方米的中海国际中心，采用国际化的纯租赁运作模式，目前亮相招租的是A、B座，合计10万平方米，从去年9月到现在，预租面积达6万多平方米。目前，低区楼层租金110~130元/平方米，高区楼层租金150~190元/平方米。据项目相关负责人透露，目前入驻的企业主要是国企、央企以及上市大型民企，还有一部分世界500强企业。
除了中海国际中心，时代晶科一号，在今年的表现也值得关注。据项目负责人吴丽莹介绍，“晶科一号建筑面积4万多平方米，今年初入市销售，现在只剩下1万多平方米可售，均价在1万元/平方米左右，半年销售金额2亿多。”据她透露，现在采取的销售模式是可整层可分拆，最小单位面积117平方米。
然而，并非每个项目都能在城南打开局面。据世邦魏理仕研究报告分析，原本预计上半年会有集中供应的天府大道区域，项目交付都有所推迟了。但下半年预计将有近190万平方米的写字楼入市，其中145万平方米左右位于天府大道区域，大量的新增供应无疑将对该区域乃至全市的写字楼售价、租金和空置率产生压力。
观点
是否单一业权正在经历平衡
供应高峰、需求不振、租金不高、空置率上升，当这些问题都出现在成都写字楼市场的时候，观望或者悲观情绪的出现并不意外，但乐观的也大有人在。本期楼市会客厅，我们邀请了中原地产西南区董事总经理庄泽宝、高力国际成都公司总经理蔡孟颐、世邦魏理仕成都公司代理和交易服务部副董事戴晖，以各自企业对成都写字楼市场的现状发表自己的研究成果。
目前成都的写字楼很多都在拆零散售，但根据成都市最新的技术标准，“业权是否单一”成为影响写字楼评级的重要指标。目前对于成都的写字楼开发企业而言，他们也在经历是否保持单一业权的抉择，而对整个市场来说，在两者之间建立平衡，无疑是一个漫长的调整过程。
9月可能出现供应高峰
中原地产西南区董事总经理 庄泽宝
近几年商业金融用地的大规模出让，让写字楼市场开发量始终保持在较高水平。2010年出台调控政策以来，住宅市场备受打压，政府加速商业用地的推地步伐，开发商也不断加大商业地产开发比重，预计写字楼市场大规模放量的情形还将持续。
2012半年调查数据显示，上半年写字楼成交面积62.38万平方米，同比下跌8.7%。2012年以来，国际经济形势不容乐观，国内经济增速放缓，投资、出口、消费三驾马车动力不足，实体经济下行导致写字楼投资热情降低；而住宅市场观望情绪向写字楼市场蔓延，中小投资者信心不足，逐渐撤离写字楼市场。目前，写字楼销售进度缓慢，成交量出现较大萎缩，市场降温明显。
调查还显示，上半年写字楼供应153.90万平方米，其中，4月供应量达到58.69万平方米，创下单月历史新高，6月供应持续保持在较高水平。上半年供应的大规模放量，导致写字楼市场提前迎来供应的小高峰。预计市场的另一个高峰将于9月出现。
其中，上半年新增甲级写字楼2.98万平方米，甲级写字楼项目通常倾向于在下半年入市，上半年供应相对较少。乙级写字楼新增供应97.14万平方米，供应占比为63.12%，依旧是市场的主力产品。商务公寓供应量为53.79万平方米，占比约34.95%，与去年同期25.92%的供应比例相比明显上升。商务公寓多规划为LOFT、SOHO等商住两用产品，凭借低总价、不限购等优势在市场中依旧占据着一席之地。并且由于近年商业用地出让较多，写字楼市场压力较大，商务公寓仍将在较大范围内存在。[NextPage]
外企租户更看重业权是否单一
高力国际成都公司总经理 蔡孟颐
今年第二季度，成都甲级写字楼市场大宗面积成交案例出现频率明显增多，国内大型企业在租户市场中扮演着重要角色。综合分析当前的宏观经济及政策环境，在未来一段时期内，来自投资、金融、建设、能源等行业的大中型国内企业，将为成都甲级写字楼市场提供主要支撑。另一方面，成都对于跨国企业的吸引力和投资回报价值也正呈现出日益增长的态势，这类企业也将对成都甲级写字楼市场形成较为可观的租赁需求，同时亦有助于成都商务环境和物业品质的持续提升。
从今年6月1日起，由成都市商务局、成都市质量技术监督局联合制定出台的《成都市商务写字楼等级划分》正式施行，该标准明确规定了各级写字楼的各项判定指标，尽管目前有关部门尚未明确是否将严格依据该标准对成都市场上现有写字楼进行分级或颁牌，但该标准的出台在一定程度上将成为日后租户及开发商选择办公物业或制定开发策略的重要参考。
而从影响租户决策的因素上来看，配套、硬件等都很重要，其中很多外资企业更加看重写字楼的业权是否单一，因为在他们看来，单一业权的写字楼，租金更加稳定，可选面积充裕，不需要与多个业主谈判，合同约束力强，可以大幅降低合同谈判期间的租约风险。而在投入运营时间较长之后，如果要升级和改造写字楼的硬件，单一业权的写字楼也更加方便。
优质写字楼租金缓慢上涨
世邦魏理仕成都分公司代理与交易服务部副董事 戴晖
2012年上半年，受全球经济变化的影响，跨国公司对新设或扩大办公室持谨慎态度，需求增长较去年同期有所减缓，大面积租赁交易数量有限。但与此同时，本地公司的办公楼升级需求不断增长，使市场整体吸纳量仍保持在较高水平。
截至6月底，成都优质写字楼空置率为28.8%，较去年年末增加了3.4个百分点。尽管空置率持续处于20%以上，市场租金仍能延续2011年以来的缓慢上涨趋势，今年上半年平均租金较2011年底上涨3.1%，每月每平方米101.7元，其中二季度租金环比上涨1.9%。中心区域优质项目需求旺盛，业主在楼宇入驻率达到较高水平后逐步提价，是目前成都办公楼租金逐步上升的主要原因之一。
原计划上半年会有集中供应的天府大道区域，项目交付都有所推迟。但下半年预计将有近190万平方米的写字楼入市，其中145万平方米左右位于天府大道区域。大量的新增供应，无疑将对该区域乃至全市的写字楼售价、租金和空置率产生压力。
未来写字楼发展方向
准定位 低门槛 近地铁
趋势
综合体/写字楼综合体化
早期成都的写字楼大多分布在天府广场以及人民南路，且均以单栋建筑体的形式存在，项目本身也缺乏一些相应的办公配套，随着近两年城市综合体的集中涌现，写字楼综合体化的趋势也愈加明显。
如2010年亮相的大鼎世纪广场，奥克斯广场、2011年4月奠基的110万平米的成都金牛万达广场，今年开盘的协信中心、东方希望天祥广场以及位于二环路的天祥广场，包括今年陆续投入使用的华润万象城华润大厦、花样年美年广场……这些在近两年成都楼市风生水起的项目，都有一个共同的特征：写字楼+住宅+商业，这些项目业态完善、影响范围较广、有极强的聚合能力。
业内人士认为，写字楼+住宅+商业的模式结合三种以上业态，可以形成居住、餐饮、商务功能的互补优势，将提供更方便的实用性功能，发挥1+1+1>3的效果。以华润大厦为例，整个华润二十四城开发体量超过200万平方米，业内也一度将其视为“亚洲最大综合体”，因此其丰富的配套你就不能想象。
“写字楼综合体化的出现解决了传统写字楼只有办公没有商务休闲的难题。云集休闲场所、娱乐设施的城市综合体其实就是城市生活的缩影，在很多方面满足了城市人群在工作以及休闲方面的需求。而伴随着写字楼办公人群的人流聚集，这些综合体更有望形成一个独立的商圈影响周边区域商务和经济发展。”该业内人士最后说。
低门槛
/高预期低门槛，SOHO大行其道
必须承认，并不是所有投资者都具备吃下甲级写字楼的能力，也并不是所有企业均拥有雄厚资金来支付甲级写字楼高昂的租金。譬如，一些员工规模及构成较为精简的文化创意、金融科技类“轻公司”，他们理想的办公场所自然不是那些动辄数百上千平米的高档写字楼。
从北京、上海等国内一线城市经验看，大量SOHO物业凭借其精巧的面积设置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等独具优势，在办公租赁市场上表现格外活跃。成都地产业内普遍认为，介于成都目前仍处在高速增长阶段，未来商务需求依然强劲，类似SOHO这样的小面积创业型办公空间潜力不可限量。正合地产近日出具的楼市半年报显示，今年上半年，成都市区共有37个以LOFT、SOHO等概念出现的“类写字楼”产品，其中28个位于住宅和商贸商务发展区，处于成熟区域的仅有9个，稀缺性不言而喻。
以擅长打造SOHO产品著称的阳光100集团成都公司总助李则林对成都商报记者表示，对中小型投资者而言，SOHO物业特性在于“高预期，低门槛”，尤其是处于繁华商圈内的SOHO，回报指数更加明朗。
城南楼市，中航国际交流中心推出的菁英商务SOHO同样迎来热捧。据项目营销负责人透露，产品跨度39～91平米，定位“青年创业天地”，旨在城南CBD中心打造一处高规格商务环境。该负责人同时还表示，虽然SOHO让商业投资越来越灵活，市场需求也很旺盛，但必须注意到，SOHO并不是越小越好，后期运营模式、外部商圈氛围、交通便捷程度等因素都将直接关系到物业在租赁市场上的估值。
郊区化
/写字楼向近郊外迁
从去年开始，成都流行了一股写字楼近郊化的趋势。双流就有宗申·赛纳维塞纳峰汇、成都美国城等项目，新都本土开发商和信房产推出和信新城市中心，郫县的上锦颐园·汇萃和龙湖时代天街早已开盘，温江的凯信·双子国际、德坤新天地等写字楼项目也陆续上市。以龙泉、新都、温江、郫县、双流等近郊区域为代表，写字楼向外围城区迁移正在成为趋势。
中原地产统计的数据已经很明确，2012年上半年的新增供应绝大部分集中在三环以外，达到100.04万平方米，约占整体供应的65.00%。市区三环内写字楼项目的供应较少，三环外甚至绕城外已经成为了写字楼的主要集中区域。未来商务中心外移的趋势十分明显，以市中心为核心的办公格局将逐步打破。
龙泉最有代表性。据了解，目前龙泉驿的商务办公楼主要集中在两大区域，一是以龙泉音乐广场为核心的城区商务板块，这里已经建成的商住楼、商务公寓包括亚热带商场、芝龙商城、锦宏时代等，另一个就是沿着成龙路驿都大道布局的企业总部项目。
吴先生是龙泉一家电信运营商的拓展负责人，他就明确表示，目前他们所在的商住楼无论是办公面积还是服务水平，都已经无法达到他们的需求。而据了解，这样的情况在当前龙泉的国有商业银行、电信运营商、保险金融分支机构等都比较普遍，即便将近年来陆续新迁入龙泉的外来企业排除在外，仅仅是本地银行、电信、保险等大企业，对于高端商业写字楼的需求都已经很旺盛。[NextPage]
分散化
/逃离传统商务区，写字楼越建越分散
说起成都写字楼的分散化趋势，金沙万瑞中心最具解剖价值。“当初开发商并没有考虑把它做成写字楼，甚至开发商还一度希望把它‘变性’，把金沙万瑞中心项目地块变成住宅性质产权，2006、2007年那会儿大家都觉得在金沙住宅肯定比写字楼好卖，但后来无法把商业变住宅之后开发商就只能建写字楼，也可以说有一定机缘，没想到今天它会那么火。”一位熟知金沙万瑞中心项目当年运作内幕的人士向成都商报记者透露，当时金沙万瑞中心的售价基本是周围住宅的价位水平，最低的时候单价不到五千，但现在它每平方米每月的租金都是一百左右，一百平方米户型每月租金都是一万，二手房房价现在飙升到一万三、一万五，谁都没有想到金沙万瑞中心的价值。
有金沙万瑞中心这个成功案例之后，今天写字楼开始陆续转移到传统住区，甚至龙泉、双流、新都、温江等近郊城区都陆续推出高品质写字楼项目，成都写字楼已经出现了明显的分散发展趋势。
西南交大区域经济城市管理研究中心主任戴宾曾经公开表态，过去成都城市功能区划分太单一，这就给城市通勤造成了巨大的压力，1小时以内的空间距离属于“通勤距离”范围，也就是说人们在工作地与居住地之间的时间距离应该控制在1小时内。中国科学院的相关研究也表明，目前我国城市居民能够忍受的最大通勤时间为45～50分钟，研究数据其实都指向一个结果，就是写字楼必须要建到传统住区中去，城市越来越大，依托写字楼、商业等的分散建设，逐步把城市从单中心裂变为真正的多中心。
配套/配套越来越全，竞争不止拼硬件
2006年，力宝中心展现24台2.5米/秒高速电梯的配套，开启了成都写字楼对于电梯这个硬件标准的最新要求。而此后，为了解决入驻企业的会议需要，很多写字楼开始在会议室这个硬件上进行配置。
如今正在建设中的华润广场、中航国际交流中心、协信中心等写字楼也开始注重加强餐饮配套。据中航国际交流中心的负责人介绍，项目在负一层将规划一个超过2000平米的大型商务餐厅，供办公楼内的员工使用。而华润广场除了配备10部迅达峰速电梯外，车位更是高达1024个，如此高比例的车位配比在成都写字楼中都极为少见。
在写字楼内部，餐厅、会议室、会所等配套越来越重要，除此之外，在写字楼外部，各种与商务有关的餐厅、咖啡厅、娱乐设施的配套也很重要。而作为体现这些配套功能的重要表现形式，城市综合体自然有它的优势，而写字楼加酒店的模式也被很多开发商采用。
目前成都市场已经开工的近百个综合体中，酒店、写字楼、商场基本是最重要的体现。棕榈泉国际中心在写字楼旁边建了费尔蒙酒店，中航国际交流中心旁也有中航名人酒店。而希顿国际广场为写字楼配套的是希尔顿酒店，如此案例实在太多。希顿国际广场负责人表示，丰富的商务配套对于写字楼的出租率和租金水平等都有很好的保障。
而配套问题对于目前写字楼供应密集的城南来说，显得更加重要，由于属于城市新开发区域，所以很多基础的城市配套都还不完善。目前，天府新城的写字楼正在集中入市，而配套是否优越，对于项目的销售和租赁都具有举足轻重的影响。由于公共配套水平比较平均，因此项目自身的配套就显得更加重要。
定位
/甲级受宠，乙级也自有粉丝
在租赁市场，甲级写字楼自然受到大企业的青睐。不过在大企业与甲级写字楼之间建立紧密联系的同时，很多中小企业却也在为自己的办公问题而苦恼。
根据成都市商务局对于写字楼分级的最新标准，以产权是否单一这一指标来判断，大部分拆零销售的写字楼难入甲级之列。不过，即便是乙级写字楼，对于一些小企业来讲也档次过高。一位开发商负责人告诉记者，可能这些公司就是一个代理销售机票的，为了业务方便，必须在金融城这样的区域有个办公地点。需要的面积只有几十平米，那些好点的写字楼，肯定不愿意接待这种客户。
针对这一问题，已经有企业开始做出回应，中航国际交流中心即将推出的SOHO产品，就以为中小企业量身打造的写字楼为主要诉求。面积从30平米起，可以进行自由的组合，对于很多小企业来讲，其实是非常不错的选择。这样的案例在花样年·美年广场上已经得到验证，该项目销售的SOHO产品，如今已有很多小公司聚集。
返租
/写字楼返租，是把双刃剑
“返租的方式，其实很早以前就出现了。只不过，在今年写字楼销售压力增大情况下出现，更吸引人的注意。”商业地产研究人士透露，其实早些年，产权式酒店就已采用“返租”模式，后很多市场、商场也开始采用同一模式招商。
返租，是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后，发展商许诺在未来若干年内，每年给投资者一定的租金回报。在这期间，商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。“这种形式，其实说穿了更像发行企业的信用债券。”该人士称，一旦对方不顾信用，投资者也往往只能接受“亏本”现实。
从协信中心、成都339、魏玛圈子等项目来看，其写字楼推出“返租”政策，似乎都在强调“降低风险”。对于返租模式，上述两项目的相关负责人解释道，主要是想给客户降低风险。对于这一市场现象，新港地产总经理张红兵认为，“写字楼包租，主要还是解决投资者的信心。”在他看来，如果是要促进销售的话，开发商可以选择低价销售。“进入东二环的开发商，都意识到了甲级写字楼供应短缺”，招商地产相关负责人认为，包租政策相当于给投资者吃了一颗“定心丸”，如果物业能够达到甲级写字楼标准的话，7%的收益，即便是自己出租都没问题。
但行业人士魏明宇则分析认为，返租其实有B门。其问题是，与购房者发生返租权利义务关系的是第三方公司，而非开发商。且双方约定的返租期有一定年限，过了约定期限则按市场规律自行承担风险。在这种情况下，如果第三方公司经营不善，无法按时支付租金，则会出现购房纠纷。
地铁/轨道交通 拉开成都写字楼租售价差
随着地铁1号线的运营以及2号线即将通车，成都写字楼租售市场的“地铁效应”，成为行业的一大话题。高力国际提供的写字楼研究报告认为，成都现有三大主要甲级写字楼聚集区：中央商务区、人民南路沿线、东大街（金融街）沿线，其中中央商务区和人民南路沿线区域的甲级写字楼群落借力地铁1号线，已经获得了巨大的交通红利。其表现是，甲级写字楼吸纳量大幅上升、进驻的优质客户数量迅速增长，据不完全统计，目前已有新加坡领事馆、诺华（Novartis）、壳牌（Shell）、拜耳（Bayer）、杜邦（DuPont）、赢创德固赛（Evonik Degussa）、华侨银行（OCBC Bank）等数个跨国大型企业在此区域落户。
除了吸引大客户外，轨道交通对写字楼物业的租金和售价，具有明显拉升作用。据成都写字楼信息网总经理李东表示，“九龙仓时代8号、棕榈泉国际中心、来福士广场，属于地铁上盖物业，售价高出周边同类写字楼，当然，这其中还有物业品质和服务的差异。”他还透露，地铁上盖和毗邻地铁出口的写字楼，在租金上同样具有优势。据记者了解，目前在人民南路，汇日央扩、平安财富中心、国航世纪中心、商鼎国际等写字楼，在租金与入住率上，保持在市场前列。
此外，在写字楼密集的天府大道，毗邻地铁1号线的香年广场、福年广场、美年广场、复地复城国际、中航国际交流中心、东方希望、希顿国际广场、棕榈泉国际中心，同样出现“地铁效应”，受到市场热捧。值得一提的是，坚持整层起售的棕榈泉国际中心，因为无缝接驳地铁1号线，在迎来哈尔滨银行、金粤幕墙、泰和泰律师事务所之后，近期将再添一员猛将。
高力国际董事过孟威认为，任何一条地铁线在动工和投运前后，一定会对其周边的物业及土地价格产生正向的推动力，而价格提升幅度则根据各区域原有的交通和区位条件从5%至20%不等，个别距离中心城区较远、原有交通条件较差的区域，在上述两个节点前后其物业升值幅度甚至可以超过20%。
品质
/提升品质，是写字楼的重要指标
市场上新建的高端写字楼大量入市，想要在严峻的竞争中突围而出，对高端写字楼提出了更高的要求。品质的提升和创新，是写字楼的重要指标。
和传统写字楼设施老化、楼体外观陈旧、设备落后等相比，成都的高端写字楼，已经呈现出品质大提升的趋势，这也是写字楼的必然趋势。
不少高端写字楼，在规划和建设之初，就已然奔着城市地标的硬件而设计。
以新世纪环球中心为例，它是迄今全球最大单体建筑，体量达到了170万平方米，由新世纪环球中心、新世纪当代艺术中心、中央广场三大主体共同组成。它是世界顶级建筑设计师的城市作品，无论是建筑的艺术性，还是功能性，都出类拔萃。在新世纪环球中心的中央商务城，16个独立办公入口、14米挑高专属大堂、3.8～7米层高的办公区域、2.3米宽的生态公共走廊、244台超高电梯配比、15000个停车位等顶级硬件配置，并采用顶级的各类商务智能系统，以构筑世界级商务平台。
而成都首座200米级超甲级写字楼华润大厦，高200.8米，建筑面积约7.4万平方米。其以国际化标准倾力打造，外形大气简约，获得美国LEED预认证金奖。
花样年·香年广场则以176米的地标建筑，傲立在城市的新中心。10.2米的双层挑高大堂，带来至高的商务体验，峰速电梯、多功能会议中心……都能保证高速的商务效率。
中航·国际交流中心的大堂则堪称豪华。挑高15米，约1300平米，以极强的空间设计层次，体现尊贵和商务价值。
品质分为硬件和软件，除了在硬件上不断提升外，不少高端写字楼也在软件上提供更多智能化的系统，或是增值服务。
位于龙泉的锦上时代，就主打绿色生态办公牌。项目背倚锦上城，南邻东麓驿境，远望龙泉山脉，办公空间立体绿化，室内空间更注重自然通风采光，创造出舒适闲趣的办公环境。
精装
/写字楼精装修渐成风潮
一直以来，成都很少有精装写字楼出现，专家分析，这是因为大多开发商无法确定未来客户的需求，并在品质保障和成本控制上无法达到平衡。而近两年，随着写字楼竞争愈加激烈，精装修也成为一些写字楼项目的主要卖点，如2010年亮相的富力天汇中心，以及目前销售的希顿国际广场、成都339、大鼎世纪广场等，均开始朝写字楼精装修方向发展。
富力天汇中心是成都第一个将精装修引入写字楼的项目。而去年亮相的希顿国际广场也采用全精装修，该项目的精装修标准达到2500元/平米。另一个位于天府立交的大鼎世纪广场项目，其公共部分也全部采用精装修。
“事实上，写字楼做精装修也可以提升项目的整体品质。”成都339项目有关负责人告诉记者。“我们的精装修全部借鉴了希尔顿酒店的室内设计，因为项目的定位是纯商务超甲写字楼，因此为了与形象匹配，我们便选择了精装修，一方面提升项目品质，另一方面也能够方便客户的使用，目前客户普遍接受度很高。”希顿国际广场有关负责人介绍道。
文章来源：成都商报
