206米的明宇金融广场、248米成都国际金融中心、320米的保利国际广场——成都写字楼的高度纪录在短短几年时间内，一再被打破，而今更被成都绿地中心以400米超高层形态所刷新。不断翻新的写字楼高度，印证了相同的趋势：成都写字楼竞争正在加速升温。写字楼竞争行情的白热化在政策导向上也可以得到佐证：6月1日，成都开全国之先河，开始执行全国首个地方性商务写字楼等级划分标准，一场激烈较量早已是箭在弦上。
放量 一再创造新高
根据星彦地产提供的数据，成都主城区2009年甲乙级写字楼仅有83.2万平方米供应，2010年写字楼销量整体呈增长态势，供应总量约173万平方米，销售总量约111.28万平方米；时至2011年，成都仅纯写字楼供应量就高达130万平方米左右。2012年成都写字楼的新增供应预计更将达到创纪录的257万平方米，而此前尚未消化的存量还有近281万平方米。如果将近年来成都的写字楼供应量做成曲线图的话，将会看到在图表上原稳步上升的曲线在2012年将会拐出一个向上接近90度的直弯。而激烈的竞争导致多家机构预测，2012年底，成都写字楼整体空置率将在20%~23%之间。
2012年这些新增供应量叠加上去年前年的库存量，将不可避免地给写字楼租赁及销售市场带来强大的“去库存化”压力。在这257万平方米的新增供应中，预计有2/3位于天府大道沿线，且绝大多数为散售的乙级项目。其实，自2006年以来，天府新城众多商业金融用地的成功出让以及天府新城相关规划，已预示写字楼是该区域主导的物业形态。
规范 标准早在酝酿中
在最近几年，不但中海、华润、保利等传统注重住宅开发的大开发商将注意力转向写字楼开发，更有一批生力军后续跟进这一市场。仅2011年，复地·复城国际、银泰中心、九龙仓·时代晶科名苑、成都大魔方、奥克斯广场、峰汇中心、棕榈泉国际中心、环球时代中心等数十家大型商业地产项目陆续入市，形成了激烈竞争。
有业内人士透露，事实上在2011年下半年写字楼存量激增和竞争开始加剧的大背景下，一些开发商随意打出“甲级”、“超甲级”、“顶级”等招牌对外招商和销售，硬件配置、软件服务等方面存在差异，写字楼租售市场略显混乱之时，成都市商务局、市质量技术监督局已经开始酝酿出台这一规范性文件。
今年2月13日，成都市商务局就在其网站上《四川省区域性地方标准〈商务写字楼等级划分〉》（征求意见稿）对业界公开征求意见，而据编制说明，该标准作为具有首创性质的地方标准，出台后将填补国内写字楼等级划分标准的空白，对成都市商务写字楼等级认定工作做技术支撑。
业态单一业权写字楼受追捧
红星国际运营总监冯珏在接受采访中表示，新的《标准》因为参照国际惯例和国内目前使用最多的“甲”系列划分方法，把写字楼分为3个等级，规定的“地理位置、业权状态、客户品质、硬件要求、服务要求”等五大指标都具有较强可操作性。因此预计将会促成未来写字楼行业呈现明显的两极分化现象：超甲级写字楼租金走高，乙级写字楼价格跳水。据了解，作为人南写字楼另一大租赁客群的跨国大型企业，普遍只接受开发商自行持有整体物业，即单一业权的写字楼作为成都或西南公司总部所在。这其中的考虑主要是一方面优质物业服务的可预见性，另一方面是租赁入驻后的稳定性。
根据红星国际机构数据，在《标准》出台之后，整个成都能够真正够得上符合“超甲级”所要求业权统一的写字楼只有10座。而估算符合“超甲级”标准的存量办公面积只有约60万平方米，不到今年写字楼总存量的1/9。这样，大约有70%以上原来自称“超甲级”的写字楼就只能回归到“甲级”中去。继续违规宣传自身为“超甲级”的项目就有可能面临相关部门的处罚。这部分重归“甲级”的写字楼项目如果不在开发思路、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新，打造出有特色、有差异的品质地产，而只是一味追求数量体量，将导致未来的招商和经营出现困境。
产品 找准定位跟上市场变化
负责来福士项目后期招商的仲量联行商业部总监张裕鹏说：“在目前的市场竞争环境下，市场推广必须做足。但最终靠的还是产品质量。未来最高端的写字楼，在面前诸如世界500强企业进驻考察时，必须使用地板送风中央空调系统、双轿厢电梯系统、节能环保系统、双回路的供电系统等高新前沿技术。”所以客户也会注重楼宇本身的环保理念和企业精神的结合，能否有一种更为健康、有效率的工作环境，本身的产品也能为租户节约3%-5%的能耗成本。
在《标准》推行之后，各家甲级、乙级写字楼开发商其实必须做的是根据战略和资金需求做定位，确定是否对销售回款的需求比较倚重，重新制定计划最大程度做到快速回款。目前的市场规律，写字楼开盘时可以成功出售一小部分；公寓或住宅通过低价、平价可以带来投资客和自住客，借此回笼的资金可以支撑项目的前期第一笔工程付款，为项目争取更多的时间。根据这个大策略，设计市场中走量较快的产品。比如，外在能看到的部分尽量做够做足，但实际却不会花掉太多资金。其次，写字楼单层面积不宜过大，楼体偏薄一点，这样，单位面积可以更小点。最小的单位最好不要超过80平方，因为《标准》对此也作了要求。当然，还要考虑整体的互补性，以及日后稍大型企业租赁使用的兼顾问题。[NextPage]
此外，如果写字楼未来是租赁为主，则停车位稍微多点。《标准》里给的200平米配一个停车位的标准略显少了。但也不能过多，多了日后车位租赁价格涨幅缓慢。建筑空间高的话，甚至可以考虑双层机械停车。营销过程中，价格涨幅要经过一定程度的控制，逐步地销售和回笼资金。
成都写字楼划分标准
超甲级写字楼
地理位置：交通便利，在300米以内有3条以上的公交线路站点，靠近轨道交通进出口；周边综合配套设施与服务完善，如公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物中心等业权状态：业权应为单一业权，只租不售客户品质：世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于50%，或者其使用面积不少于50%；投入使用的建筑面积不低于70%。
硬件要求：建筑面积不低于70000平方米；每层建筑面积不低于1700平方米等。
服务要求：至少应由国家一级资质物业服务企业提供高质量物业服务等。
甲级写字楼
地理位置：交通便利，在500米以内有3条以上公交线路站点，靠近轨道交通进出口；周边有完善的综合配套，如公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物中心等业权状态：业权可为分散业权，最大业主持有量应不低于50%客户品质：世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于30%，或者其使用面积不少于50%；投入使用的建筑面积不低于70%。
硬件要求：建筑面积不低于30000平方米；每层建筑面积不低于1300平方米等。
服务要求：至少应由国家二级资质物业服务企业提供高质量物业服务等。
乙级写字楼
地理位置：交通便利，有3条以上公交线路站点；周边有一定的配套设施业权状态：业权可为分散业权客户品质：入住客户可为国内的初创型、中小企业；建成后投入使用的建筑面积1—2年内不低于60%。
硬件要求：办公建筑面积不低于20000平方米；单层建筑面积不低于1000平方米等。
服务要求：至少应由国家三级资质物业服务企业提供高质量物业服务等。
文章来源：天府早报
