今年4月中旬，知名咨询机构世邦魏理仕发布了报告，报告称目前在优质写字楼市场，天津、沈阳、重庆、武汉、成都等都存在供应过量的情况。其中，以天津最为突出。
该报告根据各个城市优质写字楼的消化周期计算公式，即消化周期=目前至2014年底的存量/过去16个季度的平均吸纳量，得出一个惊人的理论数字：天津到2014年底新增的优质写字楼存量超过500万平方米，消化周期需要60年。
天津写字楼主要的供应量，集中于滨海新区的响螺湾商务区、于家堡金融区、天津泰达MSD（现代服务区的英文缩写）。
60年消化期
世邦魏理仕北京分公司研究部副董事蒋晶亮表示，到2014年底的存量，是把现在在建的项目，按照正常工期估算，到2014年底所有的新的项目。实际供应量可能会受到政策、市场等的影响。而平均吸纳量，是根据过去4年（16个季度）测算的，是一个保守的估计。
根据世邦魏理仕的数据，从2012年一季度到2014年底，天津优质写字楼（指甲级和乙级写字楼）的新增供应量将达到450万平方米，即未来两年新增的供应量，约是过去十年（2002-2011年）供应量的4倍。
如世邦魏理仕等知名咨询机构会定期监控市场，每季度形成报告。其中机构共同关注的市场数据是供应量、需求量、租金的变化，并会依此对未来进行预测。记者采访其他咨询机构时，有分析人士对“60年才能消化光的数据”感到惊讶。
在高力国际对天津市场的研究报告中，就不曾提及该市前述三个区域的供应量。高力国际在对天津写字楼市场四季度的描述中提到，2011年全年有包括天津最高楼宇--天津环球金融中心（津塔）在内的两个项目入市。因此，天津优质写字楼物业市场总存量同比增长32.4%至960，000平方米。这些新项目的投入使用提升了天津优质写字楼市场的整体质量，其良好的市场表现亦是写字楼物业开发去中心化的信号。
高力国际还预测，鉴于收紧的贷款政策和诸多办公楼建设推迟的共同影响，天津办公楼物业市场的新供应在2012年将十分有限。据估计，年内仅有60000平方米的办公面积将入市，仅为前3年年均新增供应量的32.7%。另一方面，来自于物流、金融、制造业和零售消费品行业的租赁需求将继续增加，使市场消化现有的空置面积。因此，预计市场整体空置率将在2011年第四季度的基础上继续下降。位于成熟商业圈的优质物业可租面积有限，此将继续为租金上涨带来动力，预计至2012年末租金同比涨幅为10%至15%。
规划也疯狂
2006年6月，《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》公布，意见指出：“在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试。”
在此背景下，响螺湾商务区和于家堡金融区先后立项。其中，2007年9月11日开始正式建设的响螺湾商务区被定位为外省市、中央企业驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心，与于家堡金融区和泰达MSD共同构成滨海新区的中心商务区。响螺湾商务区规划建设38座商务楼宇，占地面积约63万平方米，汇集了内蒙古、河北、山东、山西等省区和中国五矿集团、中钢集团等大型企业驻津办事机构。
2009年10月，国家发改委批复《天津滨海新区综合配套改革试验金融创新专项方案》，加大了滨海新区金融改革创新在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面先行先试的力度，响螺湾商务区成为滨海新区金融改革试验的核心区域之一。响螺湾总规划的高层建筑达到38座。其中制高点直逼360米，将近3个泰达中心酒店那么高，与深圳市第一高层建筑地王大厦比肩。
关于于家堡金融区，官方资料如是描述：天津拟耗资2000亿元在滨海新区建全球最大的金融区，占地3.86平方公里，拟分四期建设。按照规划，2009年启动的于家堡金融区工程，预计3年全面开工、5年初具规模、10年基本建成。这里将建成120个市场会展、现代金融、传统金融、教育培训和商业商住项目，成为迄今为止全球规模最大的金融区，其定位是“与中国北方经济中心相适应的金融服务体系和金融改革创新基地”。
而MSD的规划更是宏伟。2008年，中国国务院认为城市发展应以多元化、复合型服务产业为导向，而并非商务产业的单一发展。为响应国务院改进中国经济平台的号召，加速滨海发展，《津开发〔2008〕28号》文件决定，在滨海新区最核心的1平方英里上，构建包含CBD在内的，复合型的、国际最先进水准的现代服务业发展平台，吸纳国际和国内著名企业在此设立中国区或环渤海地区总部机构。至此，旨在促进城市现代服务业发展、多元化发展城市的先试政策落地滨海，中国第一个MSD--泰达MSD应运而生。
不难发现，三个区域之间规划有重合亦有些许区分。
文章来源：21世纪经济报道
