洪怀懋曾为外企高管，也曾返乡开过酒楼，曾经在金融危机时备受楼市折磨，如今仍然谨慎地活跃在房地产投资领域。拥有高层、别墅、写字楼、商铺多种物业投资经验，风格低调、包容而稳健，总是从正反两面来分析事物，不轻易否定任何一个片区和物业。他反复强调，投资多少带着点运气的成分在里面。
2008年楼市低谷，我也曾经压力很大，头发都白了很多。相信经过那轮以后，普遍会比较保守一点。如果问我现在投资，会买住宅还是写字楼，我当然觉得住宅是最好的投资，这个问题几年前我就想明白了。
银行给商业物业贷款比例是50%，给住宅可以高到70%，以前是80%，相信这些也是他们内部根据历史数据评估的结果，商业物业风险更大。写字楼租客，除了自己说搬就搬，还要跟着自己的客户走。就像本来在地王，租金200元/平方米，如果京基100也同意200元/平方米，再有几个大客户在那边，可能就会搬过去了。以前国贸是深圳最好的，有新的地方兴起之后，国贸就逐渐没落。有一段时间40-50元/平方米的价格都有，还是租不出去。前段时间我去看台湾花园的商铺，当年招商时也是很红火，如今都空着。关键是，一旦商圈变迁，商业物业空置下来，业主更头疼。
我应该算是比较早投资中心区写字楼的，但是现在回头想，并没有给我带来最多的收益，期间还波折很多。所以我常说，投资这回事，多少是带着点运气的。由于位处1号线和4号线的交会处，地铁在建的时候，我们就已经关注现代国际了。我们曾经是第一手业主，单价4万多，买的尾盘复式。前期投入了装修，但是拿了一年多，租金一直涨不起来，一个月按揭费用大概是9万多，租金大概才5万多，净亏4万多。后来单价涨到5.5万元的时候，我就卖掉了，把利息算掉基本打平，一直我就认为这次投资是最为失败的。
我们当时在中心区星河时代广场还做过另外一个生意，以120元/平方米左右的价格租了一整层，就像雷格斯，隔成一小间一小间来对外出租。开始每个月还有几万块的利润，后来金融危机，很多公司退租，但我们每个月还要付十几万的租金。后来有另外一家愿意整体承租，给到的价格和我们租下来的价格基本持平，如果算上前期投入的装修费用，就很划不来。
另外就是，当前投资一定要欠债。这个道理很简单，以前的100万元和现在100万元是完全不同概念，这种事情近期不太可能逆转。银行把以后不太值钱的钱，借给你来用，你看上去是付利息了，但是以后贬值掉的那部分，会超过利息。但是也绝对不是借越多越好，尤其是房产，你说该不该投，要看你自己能不能顶得过，中国事情很难说，调控坚持5年怎么办？一定要保住生存下来的能力，不要把杠杆用尽，倒在金山面前，就太可惜了。我觉得留足2年的按揭款，即便遇到问题，只要价格稍微低点，中间应该会有机会出手的。
文章来源：南方都市报
