2011年，杭州主城区成交房源23346套，住宅占了12784套，商业地产10562套，商业地产占到总量的45%，杭州商业地产罕见占据了近半壁江山。
冰冻2011，杭州主城区商业地产项目共成交房源10562套，跟2010年的10568套打成平手，比之于2009年的14857套则差距明显；主城区住宅成交量却仅为12784套，较之于2010年的25392套足足下跌近半，更不用说2009年狂飙突进的51462套了。而具体到三类产品，商铺和写字楼双双不敌2010年，之所以成交总量还能打平，全靠酒店式公寓大放光彩“单骑救主”。
供应量部分决定成交量
写字楼和酒店式公寓冰火两重天
2011年是杭州写字楼市场的供应小年，供应量多少在某种程度上决定了成交量的高低，由此，这一年写字楼的成交低迷也就不算稀奇。
整个2011年，杭州主城区一共成交写字楼1006套，成交面积23.3万平方米，相较于2010年的1701套、33.9万方落差十分明显，成交面积跌幅超三成。全年月成交量超过百套的只有三个月，最高为7月份的186套，有五个月的成交量都在40套左右徘徊，最低为9月的34套。
和籍籍无名的写字楼市场相比，酒店式公寓市场完全当得起“得意”二字。2011年，杭州主城区一共成交酒店式公寓7591套，成交面积54.0万平方米，较之于2010年的6233套、39.7万方有大幅增长，成交面积增幅达36％，在寒冷楼市之下已数难能可贵。全年有两个月成交量突破千套，分别是9月的1199套和12月的1097套，即便是调控刚刚出台后的3月份行情走入低谷时，最低月成交量也仍有383套。9月－12月，酒店式公寓在2011年的最后四个月爆发出一个成交高峰，总成交量达到3812套，相当于在四个月内完成了全年成交量的一半还不止。
写字楼尽管供需两不旺
但租金普涨一成空置率屡创新低
供应少，成交少，2011年的写字楼市场显得有些乏善可陈波澜不惊。
从区域来看，滨江区一跃成为各区域的成交榜首，年成交面积在6万方左右，其中，新盘浙大网新·双城国际共成交64套，成交面积38379平方米，占滨江区总成交面积的六成有余，可见新盘供应量对市场成交量的影响之大。包含钱江新城在内的江干区、下城区和下沙等区域紧随其后。
值得一提的是，尽管销售市场供需两不旺，2011年的杭州写字楼整体租赁市场却是行情良好，空置率持续走低，租金呈现平稳上涨趋势。戴德梁行统计数据显示，从2011年1月的3元/平方米/天出头到10月的3.3元/平方米/天，主城区甲级写字楼平均租金走出了一条稳步上扬的曲线，普涨一成。比如上半年传统的核心商圈武林、黄龙板块商业氛围成熟且项目供应量少，空置率持续走低，租金明显上调，嘉华国际、公元大厦等写字楼租金普遍达到过6元/平方米/天左右，EAC则达到将近8元/平方米/天；钱江新城正处于培育期，租金有接近庆春区的趋势，基本在4元/平方米/天左右，好的项目能够租到5.5元/平方米/天。此外，7－9月，甲级写字楼的空置率降至3.83％，继之前两个季度连续下降后，继续创下自2009年4月以来的空置率新低。[NextPage]
四楼盘上榜成交套数前十
酒店式公寓走的也是以价换量路数
2月底调控杭州版细则出台时，不少业内人士纷纷判断称不受限制的商业地产会迎来不小的机会，时至今日我们可以清晰地看到，突破重围的只有酒店式公寓。尽管酒店式公寓项目相对而言面积小、总价低，然而在2011年却成为楼市当仁不让的成交主角，战果斐然。在2011年杭州主城区成交套数前十楼盘排行榜中，前四名除了亚军自在城，其余均为酒店式公寓项目：保利·湾天地是众所周知的冠军，全年成交1963套，中凯·东方红街成交977套名列季军，世茂江滨Cosmo成交853套名列第四；中天·西城纪成交489套，名列第八。而在2011年杭州主城区成交金额前十楼盘排行榜中，同样有三个酒店式公寓楼盘上榜：滨江·城市之星以约30.75亿的成交额排在首位，湾天地成交约16.43亿位列第四，东方红街成交约14.86亿位列第五。
这样的醒目成绩单绝非幸致，和住宅市场相仿，2011年的酒店式公寓市场一以贯之的也是“以价换量”招数。3月，地处钱江新城核心区的城市之星首开风气，以33600元/平方米的均价推出大户型酒店式公寓，当天即销售逾八成，一个月后又迅速加推了另一幢楼，蓝色钱江也在同期推出房源；5月底，下沙东总体量约20万方的保利·湾天地首推酒店式公寓，金沙湖1号跟进首开；一晃到了9月初，好戏开锣，又是保利·湾天地先声夺人，开组热闹千人大团购，折后均价为8900元/平方米，当天销售率即达九成；在这之后，湾天地屡屡加推，最终年成交量近2000套，基本实现七个月内清盘；十月房博会前，西城纪首开，总价50万元起，当天亦告预定九成；而就在2011行将结束的12月底，野风·现代中心以18300元/平方米的折后起价首开，当天上午即预定八成，下午顺势加推，替2011年的酒店式公寓市场最后冲了一把量。
总体而言，和住宅“降价也不一定能换来成交量”的情形相比，酒店式公寓一方面占了“不限购不限贷”的政策便宜，另一方面则仍然受到住宅系统性风险的牵连，之所以能冲出不错的成交量，完全靠的是价格的大幅下行和低开。
专家点评
汤耀光（戴德梁行杭州分公司总经理）
2011年的写字楼行情十分平淡，尤其是下半年，堪称悲惨。虽然住宅冰冻从理论上说给写字楼创造了一些机会，但事实上影响并不大，而写字楼走淡的最大原因是存款准备金率屡次上调造成的资金相对短缺。可以预计的是，2012年－2013年将是写字楼的供应大年，城西、城北都将有多个新项目面市，比如银泰城、创新创业新天地、远洋·大运河商务区、万通中心等，而钱江新城的供应量可能不会特别突出，主要将面临多个写字楼交付，受新盘入市刺激，未来一两年的写字楼行情至少会比2011年下半年要好。
方芳（杭州赢商投资总经理）
2011年的杭州写字楼市场的确供需平平，没有太多的新项目开盘，原先的主力供应区域钱江新城也大多面临尾盘出货阶段，供应量有限。从成交情况来看，住宅资金的外溢情况并不明显，写字楼仍然是一个相对独立的小众市场。
作为跟住宅粘连性最大的商业类产品——酒店式公寓，在2011年则有一个巨量释放，年成交量高达7500多套，而这样的量也是用下行蛮厉害的价格换来的。借着不受调控制约的东风，各板块酒店式公寓迅速跑量，成交量最大的自然是下沙，此外，钱江新城和滨江也占了不小的比例。
文章来源：每日商报
