2011年最后一周，嘉兴写字楼销售备案套数达到99套，销售备案面积突破34455平方米，较之前几周呈现爆发式增长。有业内人士表示，从历史成交数据来看，年前后为全年销售旺季，似已成为惯例。不过，从2011年来看，1月份更多的是投资需求，而12月份自用占据了主流。业内人士进一步分析说，形成1月份的销售情况一方面是处于写字楼需求旺季。
销售表现整体优于住宅
2011年，是中国住宅市场深度调整的一年，但却是中国写字楼市场高速发展的一年，无论是写字楼销售市场还是租赁市场，均表现十分积极。写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显；写字楼租赁市场入住率持续提升，写字楼租金刷新历史新高。
中原地产研究中心发布的《中原地产研究年刊2011》指出，2011年1~10月，全国写字楼销售面积达1472.8万平方米，同比增长14.4%，明显优于同期住宅销售9.0%的增幅。从2010年开始，写字楼的销售表现开始明显优于同期住宅的销售表现，住宅调控对资金的挤出效果十分明显，大量资金开始转向写字楼市场。
“今后几年，嘉兴写字楼的供应量将大大增加。这不仅与开发商的投资热情有关系，也与政府的政策导向有关。”对于写字楼目前进入“快速发展时期”这一观点，不少业内人士都表示赞同，并表示写字楼将在整体房地产供应量中的占比“越来越大”。而从政府的规划来看，写字楼也是今后城市建设中的重点。
在秀洲新区，总部经济、商务楼宇的建设与发展，成为了秀洲新区房地产发展建设新的增长点。以京润国际、丽晶广场、浙联金座等为代表的10多幢现代化、高档次的写字楼正在拔地而起。
在南湖新区，写字楼也成为了今后几年重点打造的产品类型。在努力做好“宜居”文章的同时，2010年南湖新区就提出，将着力谱写“宜业”这篇新章。预计用5年左右的时间，江南CBD将全面建成并成为一个集商务、生活、购物、休闲娱乐为一体的城市综合体，成为嘉兴高端商务集聚地、创智文化新基地、时尚旅游新天地。
随着市面上写字楼的不断增多，有这方面需求的企业或个人，对于写字楼也是越来越了解。同时，通过多看、多研究不一样的产品，也开始对自己的需求、定位、档次、价格等方面有了具体而感性的认识。“原来的客户就知道要买写字楼，却并不知道怎么样的产品适合自己，自己又想要哪些功能，因此在购买时免不了盲目，或是被开发商的玩弄概念所蒙蔽，没有发现产品的缺点。”有业内人士表示，随着消费者对写字楼越来越了解，客户的日渐理性与成熟是“看得见”的。
“从我们置地广场这个项目来看，已经有不少企业整层购买，而且有很多都有很强的购买意向。”嘉兴置地广场销售专员何根苗表示，吸引购买者的，除了市中心的地段，还有现房的即买即用。而在嘉兴世界贸易中心，招商总监季雷表示：“半层、一层的也不少见。”“大多数客户都是嘉兴本地人，企业有发展的需要，因此就有购买写字楼的需求，这说明目前嘉兴经济的活跃度在提升，尤其是个私经济的发展开始向好。”以嘉兴世贸中心为例，11月推出的2号楼，78套中，已销售出近60套，均价则在1.2万元以上。
置地广场销售专员何根苗在分析2011年写字楼销售时表示，从近两年销售走势来看，写字楼销售形势略好于整体楼市，但是下降趋势也相当显著。2011年嘉兴写字楼成交
163471平方米，成交量萎缩14%，成交套数1267套，下降24%。写字楼销售萎缩更大的原因应该是受经济环境的影响，中小企业的生存环境恶化影响了办公物业的需求。当然，信贷成本的增加也在一定程度上影响了办公楼的销售。
不过他也指出，从成交套数下降比例来看，今年小面积办公楼和办公属性的单身公寓、LOFT产品的销售下降较多，说明纯投资产品受到政策影响较为明显，客户对房地产投资前景的悲观情绪已经蔓延到商业地产。
嘉兴写字楼之短腿表现
在经济社会迅速发展的今天，企业作为社会经济生活的重要细胞，成为了促进社会发展的重要推动力之一，在经济迅速发展的嘉兴亦是如此。而企业的发展自然而然带动了对写字楼的需求，尤其在最近这几年，嘉兴的写字楼呈现快速增长的态势：不仅楼越造越漂亮，在理念的前瞻性、规划的超前性、功能的先进性、定位的合理性等方面也做得越来越出色，成为了嘉兴房地产市场上一道亮丽的风景线。
不过，在谈到嘉兴写字楼现状时，业内人士直言氛围欠缺，功能不强，软性服务不足，业态管理不到位，私密性不强，配套不完善等不足。“写字楼不能单为办公而办公，还要考虑能带来什么。”
嘉兴世界贸易中心招商总监季雷表示，随着经济的不断回暖，近年来的写字楼市场，在客户需求、产品构成等方面，又出现了许多不一样的地方。这是嘉兴写字楼市场不断发展进步的表现，也是市场不断成熟的内在动因。对于开发写字楼的房地产企业来说，客户的需求是第一位的；而对于客户来说，能够引导潮流的产品同样不可或缺。
对外向型企业来说，尤其需要能提供平台的写字楼。以嘉兴世贸中心为例，不单是满足外贸型企业需求，还有地区间协作多的企业的需求。企业可以通过世贸中心，走出去请进来，通过世贸搭建的平台，直接找到供应商、直接找到采购商，从一头一尾两头上做文章，企业利润自然增加。这也是世贸中心和其他写字楼最大的区别。[NextPage]
而在内部配套上，小到七八人的会议室，大到上百人的会议室，世贸中心都能提供租用服务，同时配套有大型餐饮，满足大型商务需求。据介绍，嘉兴世贸中心一二层为商场，内含美食街，客人可以在中庭，在好的环境中就餐。
“目前有写字楼购买意向的大多数以大型的外贸加工企业和进出口企业为主，而且基本上购买写字楼都是为了自用，这说明有很多企业对于高档办公的需求已经十分迫切。”嘉兴世界贸易中心招商总监季雷表示，当企业想要寻求更进一步发展的时候，办公环境作为企业“脸面”的一部分，绝对不容忽视。“大企业来买写字楼是今年写字楼市场的一大特点，这一方面说明市场上对于高档写字楼的需求在不断增加，另一方面说明这种需求的缺口还很大。”
业内人士在分析2011年写字楼销售价格时表示，2011年嘉兴写字楼成交均价6545元/m2，涨幅为10.3%，较2010年45%的涨幅大幅回落。写字楼价格稳中有升也是基于写字楼刚性需求的支撑，投资比例少，受政策波动小，所以也没有出现降价促销的现象，与住宅价格走势来比相对乐观。此外，2011年嘉兴写字楼成交价格反映的更多的是市中心区域写字楼价格。
市场需要专业的企业和产品
与住宅项目目标客户群体广泛、产品选择弹性较大的特点不同的是，写字楼项目所面对的目标客户，大多数是以有办公需求的企业、公司、工厂、各类机构为主。因此对于一个写字楼项目来说，经济形势的冷暖对其的影响往往比住宅更为明显和直接。
“毕竟在经济低迷的时候，有刚性需求的客户还是会购买住宅；但如果经济不景气，企业效益上不去，那么办公成本肯定是首先被企业考虑缩减的。”有业内人士表示，企业对办公的需求并不是完全刚性的，当企业没有发展到一定的阶段，并不会对写字楼尤其是高档次的写字楼有迫切的需求，这也是嘉兴写字楼市场多年以来一直波澜不惊的原因。
对于房地产开发企业来说，开发写字楼项目，不管是在成本上，还是在风险上，都远远大于普通的住宅项目。而正是由于写字楼的产品特殊性，决定了并不是每一家房地产企业都能够操作好写字楼项目，因为除了有充足的资金实力作为保障之外，开发商自身的专业性十分重要。因此，写字楼项目虽然市场前景良好，但对于开发商的要求很高。如何在产品定位、概念设计、特色打造、客户群分类、营销手段、产业引导等多方面做到符合市场需求、符合客户需要，是想要打造写字楼项目的房地产开发企业需要学习的。
对于房地产开发企业来说，不断满足客户的需求，开发出合他们口味的产品是第一位的。就目前的市场情况来看，当企业发展到一定阶段，从市区老旧的写字楼、住宅楼里搬出来，寻找一片更上档次、更有品位的办公空间的时候，高档写字楼就进入了他们的视线。同时可以预见的是，随着今后几年一幢幢崭新的写字楼拔地而起，这个市场的竞争也将变得越来越激烈。如何能够在激烈的市场竞争中，避免产品同质化，以自身的特点和优势赢得客户，成为了目前开发写字楼的房地产企业需要思考的问题。
关键在于后期运营
一直以来，由于嘉兴产业结构的特性，导致嘉兴写字楼需求量较低，一定程度上制约了写字楼的售价。从市中心几个写字楼项目的售价可以看到，项目售价介于7000～9500元/平方米之间，与嘉兴突破1万元/平方米甚至更高的高端住宅相比，售价稍显偏低。按照常理，住宅价格应该比同区位的写字楼低，而嘉兴的行情是住宅价格逼近写字楼，甚至出现倒挂现象。
一个不争的事实是，近几年来，嘉兴的经济高速发展，不少企业由小变大、由弱变强。这部分成长起来的企业已经越来越感觉到，原本在工厂厂区、居民小区、老旧写字楼里的办公环境，与公司自身的企业实力，品牌形象以及下一步的发展目标十分不符。如此一来，对于专业的办公环境，尤其是高档写字楼的需求，开始迅速增加。
“像金融业等第三产业、服务业发达了，对写字楼的需求也将上升。”有业内人士表示，商业地产蓬勃发展同时，人们关注是如何让这个市场实现健康平稳发展，让开发商、投资者、政府三方实现多赢。
“相对于每年10%的涨幅，价格一下子上涨不大，所以自用的多，投资的少。但是随着一线城市租金不断上涨，长期持有也是可以考虑的投资方式。毕竟对住宅的调控短期内不会放松。”何根苗表示。
“和住宅业务相比，商业地产在销售、出租、招商、运营、管理等各个方面都需要更加专业的人才，需要形成系统、高端商业地产运作模式和专业人力资源来管理。”季雷认为，商业地产不仅开发难度要高于住宅地产，关键还在于后期运营。
由于商业地产和住宅地产面对消费人群不一样，因此在规划时候就应当对其规模、配套、定位、周边环境进行充分预估，由专业商业地产运作团队来经营。投资者在选择投资商业地产时应当综合评估价格、所处地段、开发商实力和经营环境。季雷表示：“商业地产所处路段、区域非常重要，可以看到其未来价值提升空间。与周围配套设施、区域发展规划相适应则决定了该物业未来发展情况。”
而何根苗指出，从竞争项目分析，产品同质化趋向明显，竞争更为激烈。LOFT类产品有元一柏庄、浙联金座，再加上中纬大厦、天玺大厦、她他花园等精装单身公寓抢占市场，在房产投资期望降至冰点的2012年，这一产品的去化速度或许将更为缓慢。
在高端写字楼产品上，200~300平方米以上写字楼，如嘉州世贸大厦、江南数码港、新洲国际大酒店于年底正式加入竞争行列，争抢本来就不大的市场份额。
从区域来看，目前，秀洲新区的竞争依然最为激烈，在未来2~3年时间里，随着南湖新区和国际商务区的打造，该区域也将不断涌现出写字楼项目，写字楼板块热点将出现转移迹象，对于需求者来说有了更多的选择。
文章来源：南湖晚报
