“2011年，仅成都写字楼供应量就高达130万平方米左右。然而，这样的年供应量还在不断刷新，预计2012年，成都仅写字楼供应量将高达150万平方米左右。”昨日，四川中原地产研究中心副主任张双红在谈到成都写字楼发展趋势时感慨万千。她说，近年来，成都写字楼越“长”越高，其增长速度已赶超杭州、天津等城市。而来自成都透明房产网数据显示，截至2011年11月，成都写字楼成交量高达14223套，刷新了近年来写字楼成交纪录。
踏上快车道成都写字楼几何式增长
118米、160米、190米……而这些纪录，很快被400米的高度所刷新。据悉，由绿地集团斥资打造的成都绿地中心400米超高层建筑规划日前正式落定，建成后将全面提升“成都东村”的整体形象，推动成都东部的发展。记者注意到，尽管，成都写字楼的高度在不断被刷新，不同的高度，却印证了相同的业态和趋势：那就是成都写字楼正在加速升温。
2011年，当住宅市场遭遇政策这只“有形之手”的调控，进入相对缓慢发展阶段之后，商业地产却逆势发力。在经历了多年沉寂与发展之后，成都商业地产开始踏上了地产开发的快车道。作为写字楼，无论是新增量还是成交量，都在被不断刷新纪录。据相关数据显示，2009年成都写字楼供应量为37万平方米，到2010年翻了一番，供应量约70万平方米。而据四川中原地产数据显示，2011年，成都仅纯写字楼供应量就高达130万平方米左右。而写字楼新增量还在不断提速。预计2012年，成都写字楼供应量可能高达150万平方米左右。
遍地开花市场出现两极分化
2011年，与成都写字楼在呈现“井喷”增长的同时，写字楼租金价也跟着稳步上扬。据地产人士介绍，当前，成都市甲级写字楼平均净有效租金达110元/平方米/月，成为近年来，成都市场历史最高租金，较去年同期大幅上涨20.1%。位于核心区域的甲级写字楼物业，尤其是硬件条件过硬、配套管理出色的优质物业，在相当长的时间内仍将继续保持活跃的成交。当然，成都写字楼租金价在稳步上扬的同时，租金上涨的“红利”并非出现了“吃大锅饭”。高红利，总是光顾着那些具有竞争力的甲级写字楼。比如，新诞生的中环广场、丰德国际、新希望大厦等。相反，如成都冠城广场、蜀都中心等，作为一些历史地标性的写字楼，其租金价上涨幅度却并不大。更要紧的是，这些老式写字楼，由于硬件、软件无法与时代发展同步，它们在激烈的市场竞争中逐渐显得乏力。那些曾经安营驻扎在这些写字楼的企业，也逐渐搬迁出来，投入了目前一些富有竞争力的新型甲级写字楼怀抱。曾经的地标性写字楼，而今显得年老珠黄，再没有了昔日的魅力与风采。
伴随着一座又一座写字楼项目的竣工投入使用，成都写字楼市场竞争越来越激烈。对于目前写字楼的发展状况，衡信柏迪西南区总经理黄云龙分析认为，虽然目前写字楼的需求发展超过两三年前的预期，但在市中心核心区域与轨道交通相连且单一业权的高品质甲级写字楼，依然是皇帝女儿不愁嫁，预计未来前景相对乐观。
投资写字楼需要专业眼光
194米的华润大厦、200米的棕榈泉国际中心、206米的明宇金融广场、248米成都国际金融中心、280米的成都环球贸易广场、320米的保利国际广场……成都写字楼的高度就一直在被不断打破。在成都写字楼高度被不断提升的同时，项目的建筑设计标准也迎来一次次升级。而在高成本、高标准下打造的项目，自然是免不了与其相应的高租金以及高物管费用的增加。据相关数据显示，2011年上半年成都甲级写字楼租金累计涨幅3%左右。
有一组数据引人瞩目：世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后，位居二级城市之首。同时，这200余家跨国企业中，有22%在成都设有分支机构，这些跨国企业的入驻给成都写字楼的发展带来了难以想象的机遇。事实上近两年来，成都写字楼需求增量部分主要来自新注册的外资企业。从目前市场来看，甲级写字楼的销售价格和高档住宅的价格相当，但是甲级写字楼的租金水平却远远高于住宅，以市中心写字楼为例，平均租金在110元／平米／月，而同一区域内100平米精装住宅月租金为3000元，收益不到写字楼的三分之一，并且由于住宅出租对象的经常性更换，每年只能收到10个月的租金。而统一经营的甲级写字楼，合约都至少在3年以上，租金收益非常稳定。一位地产人士，在谈到写字楼的发展情况时，他显得非常乐观。然而记者调查发现，在一定程度上，写字楼的投资收益确实较高。但是，投资写字楼也不等于就能大赚一笔，甚至还可能出现亏损。
成交量6城区中高新区最多
据了解，2011年，成都仅城市综合体就需要对写字楼有一定的专业认识。比如，同样的楼层，可能不同的位置出现的出租、租金情况可能大相径庭。再比如，写字楼后期收益如何？还与该写字楼的物业公司的管理水平有关。因近百个来自成都透明网的数据显示，去年，成都写字楼总体成交量高14223套。其中，无论是供应量还是成交量，高新区都雄踞榜首。
据介绍，2011年，高新区仅纯写字楼成交量就高达5772套。在六个城区中，锦江区和成华区分别奋起直追，成交量分别为2149套和2020套。记者注意到，从2011年写字楼成交量来看，在楼市调控影响下，下半年，成都住宅产品销量较上年下滑幅度较大，但是，成都写字楼成交量影响并不大，比如高新区，每月成交量出现了稳步上涨现象。
去年相比6城区3个增长3个负增长
从成都透明房产网给出的数据显示，成都写字楼成交量，近年来一直稳步上涨。2010年，成都写字楼成交总量为11667套。而2011年，截至11月，成都写字楼成交量高达14223套，再次刷新了近年来写字楼成交纪录。
成都与2010年相比，6城区涨幅最大的是高新区，上涨幅度为122.34%，其次是青羊区，涨幅为96.26%，然后是锦江区，涨幅为57.44%。相反，与2010年相比，锦江区、金牛区、武侯区写字楼成交大幅下滑，其中，金牛区下滑为—46.38%；武侯区下滑-36.79%；成华区下滑-14.48%。
四川中原地产地产研究中心主任周觅认为，2011年四季度开始，商业地产没有出现预期中的火热，市场销售表现平淡，2012年成都商业地产仍可能出现一定起伏，但预计下半年市场将好过上半年。
由于商业地产市场开发量大，大量项目等待入市，2012年成都商业地产将进入发展集中爆发的一年。写字楼方面，未来2-3年约有60余个项目400-500万平米写字楼等待进入市场，加上2011年市场存量近300万平方米，写字楼市场消化压力非常大。商业方面，约200-300万平方米大型商业广场处于建设之中，也将在未来2-3年内逐步投入使用。
文章来源：华西都市报
