2011年中国楼市遭遇史上最严厉调控。而在重庆，一栋栋高档写字楼相继建成投放市场，仅第四季度推出的写字楼项目就超过10万平方米。全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕近日发布报告称，未来4年重庆主城将有超过200万平方米的写字楼投入市场。随着重庆打造区域性金融中心的推进，基础设施建设和投资环境不断完善，大批金融、服务、制造类企业将陆续入驻重庆，重庆写字楼市场前景看好，租价、售价上涨。
今年新增供应30万平方米
作为全球最大的商业地产服务公司，世邦魏理仕重庆分公司近期发布三季度重庆房地产市场调查报告，截至第三季度末，2011年重庆写字楼新增供量超过30万平方米，相当于2006至2010年新增供应量的总和。
搜房网重庆分公司商业频道主管李新东说，写字楼供应量增加是城市和市场发展的必然结果，另一个原因则是，住宅市场受调控导致开发商转向商业地产。
据了解，目前重庆本土市场上从事商业地产开发的企业在迅速回笼资金的刚性压力下，普遍采用分零销售的模式，这种模式也增加了写字楼的入市量。“分零销售还降低了投资写字楼的门槛，有一定资金实力的普通市民开始关注写字楼的投资。”李新东说。
市民投资热情高涨
“我们的写字楼已经全部售出，”新华国际的商业楼宇部顾问向琳琳和浪高凯悦大厦销售部的一名工作人员都这样告诉记者。“我们每周卖4~5套，现在已经售出了80%左右。
”解放碑联合国际的一名经理张凤革说。英利国际置业的高级商务代表石金欣则告诉记者，英利国际金融中心1/3拿来出售，2/3自己持有，其中“出售部分已卖出70%，持有部分已租出50%”。
近期落户解放碑某写字楼的新加坡星展银行，就是众多投资重庆的外资企业之一。星展银行中国总行负责媒体公关的李韵琳说：“重庆作为国家级的中心城市，具备良好的投资环境、政策优势和发展条件，特别是近几年经济发展迅猛，影响力不断扩大，因此我们选择把中国西部的第一家分行设在重庆。”
记者还了解到，普通市民购买写字楼的比例也在持续上升。在英利国际金融中心售楼部，记者随机对几位前来咨询的市民进行了采访，其中在黄泥塝，做餐饮生意的刘丽对记者说：“本来想投资花园洋房或者别墅的，但是现在住宅市场调控这么厉害，听说写字楼投资前景不错，今天就过来了解一下。”而从大学城赶来咨询的魏兵说：“我看了好几个写字楼，都位于配套比较成熟的核心区域，比起住宅至少在保值方面稳定些。”
对此，世邦魏理仕重庆分公司研究部的数据分析师林维说，一方面金融、服务等行业需求较强，吸纳了部分新推出的写字楼；另一方面随着重庆打造长江上游金融中心，越来越多的市民看好重庆写字楼的前景，投资热情高涨。“就目前来看，写字楼市场吸纳量低于供应量，但我们不能因此断定消费不足，恰恰相反，写字楼市场在未来几年需求增长将十分强劲。”她说。
市场预期推动租售价上涨
与上季度相比，大部分写字楼的租售价均有不同程度的上涨，其中以渝中区涨幅最大，最高租金已经突破150元每月每平方米，最高售价达到3万每平方米，涨幅均超过20%。
世邦魏理仕的报告中也显示，三季度市场优质写字楼售价和租金均持续增长，与上季度相比，租金上涨3%，达到每月每平方米73.8元，售价则上升9.7%，达到每平方米17635元。
记者在调查中发现，不同商圈写字楼的租金和售价也有明显差距。渝中区的租价在每月每平方米62.5~100.0元，而九龙坡区只要44.4~50.7元。在售价上，记者从渝中区的写字楼了解到，售价在每平方米2.3万~2.8万不等，超出市场平均水平15%~40%。
据世邦魏理仕的报告，大量写字楼卖给单个业主后，业主对租金预期普遍较高，抬高了租售价格。同时，“金融业和服务业在本季度表现出强烈需求，也导致市场租金和售价均保持增长趋势。”林维说，受住宅市场政策调控的影响，以及重庆两江新区的正式成立，市场未来需求预期提高，租售价格会保持持续增长。她还指出，虽然需求旺盛，但未来两年集中供应量大，因此租金在短期增长后，会趋渐平稳。[NextPage]
未来4年将现供应高峰
记者在调查中了解到，未来4年内，主城将有18个写字楼项目推向市场，主要集中在渝中区和江北区。世邦魏理仕的报告显示，写字楼供应高峰将出现在2012~2015年，新增供应量将超过200万平方米。在采访中，开发商和投资商对重庆的写字楼市场前景都十分乐观。
重庆大学建设管理与房地产学院的院长任宏说，对写字楼的投资属于长期投资，虽然目前市场存在一定空置率，但随着重庆区域性金融中心的建设、基础设施建设不断改善、投资环境继续优化、区域发展逐渐平衡，将会有大量企业入驻重庆，因此写字楼市场仍在向好的方向发展。
市场：九龙坡空置率最低南岸最高
记者对主城4个写字楼较集中的商圈调查后发现，渝中区、九龙坡区的写字楼租售情况普遍呈现较好态势。世邦魏理仕的报告也印证了这一点，报告显示，我市三季度写字楼平均空置率为33.6%，其中九龙坡区空置率最低，仅为18%，南岸区空置率最高，为51%。
世邦魏理仕重庆分公司研究部数据分析师林维介绍说，九龙坡区写字楼均早已入市，近期没有新交付楼盘，加上其租金定位主要面向区域性中小企业，所以其入驻情况最好。
对于空置率最高的南岸区，她分析说，南岸区的写字楼市场刚刚兴起，配套设施和交通条件还不够完善，“新盘刚推出市场，需要一定时间来吸纳。”她说。
记者在调查中发现，同甲级写字楼相比，乙级写字楼更受中小企业青睐。据世邦魏理仕的统计数据，从季度环比来看，三季度甲级写字楼空置率上升了6.2%，乙级写字楼空置率则下降8%。价格方面，乙级写字楼与甲级写字楼相比，平均售价每平方米低6700元，平均租金每月每平方米低12.7元。“价格低是乙级写字楼空置率下降的因素之一。”林维说。
纵深：警惕出现投资泡沫
搜房网重庆分公司商业频道主管李新东认为，虽然重庆写字楼市场具有很大潜力，但开发过程中也要警惕泡沫化的产生，避免盲目开发。
对于普通市民投资写字楼，重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏认为，目前租户对写字楼的需求表现出较强的区域性，主力租户仍集中在解放碑以及江北、渝北等配套成熟区域，所以市民投资写字楼一要看区域位置，二要看周边配套和交通情况，三要看物业服务，最好是选择在行业中拥有品牌知名度并具备实际管理经验的服务企业。
文章来源：重庆商报
