“住宅不敢碰、商铺买不到”，一纸限购令让成都写字楼在蛰伏数年之后迎来了春天，从商住倒挂，到量价齐升，再到租金收益的“白银时代”。2011年，成都写字楼终于打了个漂亮的翻身仗。
量价齐升 写字楼打了个翻身仗
“三十年河东，三十年河西”，从2010年初开始，连续的政策打压，无论投资者还是开发商都开始意识到，将鸡蛋全部放在住宅这个篮子里面，风险实在是太大了。而年底的住宅限贷、限购令，则成为压倒投资者心理防线的最后一根稻草，大量刚从住宅投资领域抽身的资金如洪水般涌入商业地产，写字楼的春天终于到了。
早在去年12月，CRC联盟就曾根据市场调查作了一次比章鱼保罗更“大胆”的预测：2011年，成都写字楼单价破2万元是必然的事情。然而计划还是没有变化快，仅仅三个月，当CRC联盟再次对写字楼市场进行调查时发现，成都写字楼的售价已然悄悄突破了2万元，大鼎世纪广场和位于市中心的富力·天汇中心，均达到22000元/平方米的最高价。
今年第一季度，成都写字楼成交金额、成交量、租金收益三大指标全线飘红。据统计，截至3月27日，成都主城区住宅共成交2261套，而以写字楼为代表的商业地产则持续走高，同期主城区商业地产当月成交套数5013套，是住宅的2.21倍，首度领跑住宅成交面积和套数。
其中，在热点区域国际城南板块，甲级写字楼的成交均价更是突破15000元/平方米大关，超过同区域住宅销售价格。这是成都持续多年的商住倒挂格局首次发现扭转迹象，长期处境尴尬的写字楼终于打了一次漂亮的翻身仗。
事实上，从去年4月开始，成都写字楼的成交量就开始急剧放大，表现突出的美年广场、新希望国际、新希望大厦均实现了迅速销售，单日破千万的成交记录屡见不鲜；拥有72万平方米写字楼体量的新世纪环球中心两次开盘大获全胜；ACC中航城市广场、蜀都中心等，也纷纷实现快销。
满租率90％ 高档写字楼跨入“白银时代”
在投资者最为关心的租金回报方面，今年成都写字楼市场同样表现不俗。据统计，由于成都新供应项目的市场定位较高且面积较大，较高的租金水平使得市场整体租金有了明显的上升，年末市场平均租金较年初上升了17.93个百分点。据此，业内预测未来2年内推出的高端写字楼项目租金将不低于目前市场平均水平，市场整体租金会继续上涨。
目前市中心写字楼租金早已进入“白银时代”，平均租金在100元／平米·月，而同一区域内100平米精装住宅月租金为3000元，收益仅为写字楼的三分之一，并且由于住宅出租对象经常性更换，每年只能收到10个月的租金。而统一经营的甲级写字楼，合约都至少在3年以上，租金收益非常稳定。事实上，业内认为成都甲级写字楼的市场容量远未饱和，目前成都高级写字楼普遍90％以上的出租率就是明证。
在写字楼租金回报率飙升的刺激下，今年成都二手写字楼的交易也异常活跃。据中原地产工商铺部经理徐东透露，今年一季度以来，由于大量外地资金的涌入，成交的主角已由原来的100平方米以内小户型变成了300—500平方米的中大户型，投资性消费已成为主导，单笔过千万的交易屡见不鲜。二手市场的火热让卖方的心理价格不断飚升，有些卖家与客户在最后成交之际，每平米都会有几百到上千元的价格变动，从这方面也可以看到买卖双方对楼市的信心。
商住“倒挂”肥肉曾卖出豆腐价
建筑成本比住宅高、租金回报比住宅高，唯独卖价比住宅低……长期以来，成都写字楼市场曾呈现过一种奇怪的“倒挂”现象。明明是一块大肥肉，偏偏卖出一个豆腐价。
2009年初，备受关注的总府路附近某甲级写字楼正式亮相，开盘价8000元/平方米，如此温柔的楼价出现在寸土寸金的市区核心区域，简直让人难以置信。同样郁闷的还有国际城南，沿着天府大道一路朝南望去，誉峰、中海城南一号、半岛城邦、华敏世家、龙湖世纪等多个高端楼盘分布在这条路的两侧，这些楼盘都有一个共同特点，就是价格多在每平方米上万元，“和成都的其他区域相比较，这里未来是业界公认的交通条件最完善的区域，同时也是目前成都‘豪宅辈出’的区域。”不过，就在这些备受购房者关注的万元楼盘在天府大道两侧摇曳生姿的时候，同样处于这一区域的写字楼项目当时却很少有每平方米过万元的项目出现，某些甲级写字楼的实际成交价格甚至不足7000元/平方米。
分析人士指出，写字楼与住宅价格的倒挂，反映了整个写字楼物业市场的低迷，“前几年出现的烂尾楼多为写字楼，就能说明这一点。”然而，最让成都写字楼难堪的还是商改住的“变性手术”。早在2009年，本报地产热线就曾接到读者报料，称在成都中医药大学背后，看到有一个叫大陆大厦的写字楼，以前是做写字楼的，现在正在通过一番对室内户型的改造，改变成为小户型后开卖。红星路上停工多年的锦都公寓，也同样被改造成为商务+住宅开卖。写字楼市场曾经的低迷可见一斑。
文章来源：华西都市报
