香港的经济对写字楼尤其是高端写字楼的影响很大，在经济发达中心可以根据写字楼租金的变换观察出香港经济的兴衰。在当今世界经济变幻莫测的背景下，香港的写字楼虽然不愁租出去，但是要想租个好价钱、高价钱，还是要看经济的“脸色”的。
诚然，香港作为国际金融中心，中环更是“心脏”地带，是国际大型银行、投资银行、金融服务机构及各专业行业的据点，本地六成的甲级写字楼面积，均由这些企业租用。而它们租金之高，在全球数一数二。然而欧美复苏步伐艰涩，香港经济也面临下行风险，对经济走势敏感度极高的写字楼市场将首当其冲。
在这样的冲击下，写字楼租金是否上涨或者是下跌，取决不是别的因素，单单经济的涨跌就够它喝一壶的了！
租金必然减少
业内人士预期，明年中环甲级写字楼租金最少跌一成，但对租金成本高昂的香港来说，未必是坏事。
“虽然目前未看到(需求减少)对中区写字楼租金有很大的影响，但从过往的经验，一旦经济出现逆转，租金可以有很大的跌幅，”世邦魏理仕执行董事骆应铭说，“明年租金下跌一成，一点都不出奇。”
不过，在2008年金融海啸後，不少企业的扩张步伐已趋向保守，而大型国际投行如摩根士丹利、德银、瑞信等，更将占用大量楼面的後勤部门，从中环迁往租金较便宜但质素可媲美中区的九龙站甲级商厦。
据本地媒体报导，近期德国大型船务公司Hamburg Süd计划由中环超甲级写字楼--国际金融中心二期迁往九龙东观塘区的写字楼，每平方尺月租由160-170港元，大幅减省逾八成至35港元。
气氛虽转差，空置率仍偏低
环球金融市场持续波动，香港的投资及商业活动也明显放缓。10月份香港制造业采讲经理指数(PMI)连续第三个月低于50的荣枯分水岭，显示外部环境持续恶化;第三季本地生产总值(GDP)按年增长也放缓至4.3%。
莱坊大中华区研究部主管林浩文指出，由今年底至明年首季，将有多家企业迁出中环，届时将有数十万平方尺的楼面腾出。而在需求减弱下，意味着未来中区甲级商厦的空置率将有上升压力。
他估计，未来中环甲级商厦的空置率会趋升，但料仍处5%以下的较低水平。在1998年亚洲金融风暴後，当时的空置率高逾10%。
“目前大部分企业无论对扩张或是缩减营运规模均抱观望态度，先保持现状，但市场气氛无疑是转差了。”第一太平戴维斯商业楼宇租务部主管刘伟基称。他并估计，未来半年中区甲级写字楼租金或跌5-10%。
由于新供应稀缺而需求强大，近年香港的甲级写字楼空置率一直偏低，中环区的空置率平均不足3%。投行花旗称，未来4-5年中环的甲级商厦新供应仍非常有限，可缓减经济下滑对写字楼市场的影响，而发展商应不会大削租金。
该行指出，自去年上半年以来，收租股表现一直跑赢地产发展股，因为後者受到政府的压抑楼市政策所拖累，但未来这形势将会逆转。
“住宅市场的政策风险将会随着楼价有所平缓而减弱，“花旗的报告称，按历史平均值，现时地产发展股估值较收租股便宜13%。
该行的首选股份为以住宅发展为主的综合发展商新鸿基地产、信和置业、长江实业和嘉华国际;并将纯收租股希慎兴业评级由“买入”降至“中性”。
有利竞争力
而有退就有进。另一方面，亦有部分企业愿意在逆市扩张，例如腾讯控股近期以尺租102港元租用了金钟太古广场三期逾1。6万平方尺楼面，并创该商厦的尺租新高。此外，澳博控股亦以创新高的167港元尺租，预租了中环国际金融中心一期一个单位。
租金屡创新高是很能吸引眼球的新闻，但对香港的竞争力来说，却非好事。
“香港的主要竞争对手新加坡和上海的写字楼租金比香港低一半，在港企业的营运成本远超对手，而它们的成本已差不多减无可减。”刘伟基说。
不过，随着近年人民币的发展加快，香港作为离岸人民币中心的角色得到确认，骆应铭认为，香港作为外资进入中国大陆，以及内地企业“走出去”的门户角色的优势无可取代。
“香港的写字楼租金下跌，我们的竞争力反而会增加。”他说。
文章来源：路透香港
