商业地产升级正当时，有人说，写字楼是商业地产的主力；也有人说，商铺才是商业地产发展的助力。不管说什么，可以确定的是，州写字楼正进入一个全新的时代。
“208米殿堂级写字楼”、“220米滨江商务标杆之作”、“拥有直升机停机坪的写字楼”……
近日，福州写字楼市场开始出现新面孔，一改人们对写字楼的传统观念，呈现在人们眼前的，是高端、现代、国际的形象。
市场:软硬件升级 步入高端
“福州，是时候出海了”。
11月11日，升龙集团在主流媒体，以如此宣传语公开其升龙汇金中心项目——“金融街，208米殿堂级写字楼”，这个项目，是目前公开的写字楼在建项目中，为数不多的超高层，而且该项目裙房及广场已接近实景展示阶段。据了解，升龙集团同时还预告其另外两个写字楼项目，220米的IFC福建国际金融中心，以及300米的升龙环球中心。
无独有偶，此前，11月5日，宇洋中央金地举办高峰论坛，纵论写字楼市场，再度让业界领略其项目风采。据悉，项目高度达到258米。
“这些标志性的高度，已经一改以往的写字楼形象，从高度上与国际接轨”，一业内人士称，除了高度外，这些写字楼的软硬件，无一不让人“耳目一新”。
据宇洋中央金地的营销企划部经理王小英称，该项目不仅是福州第一个拥有直升机停机坪的写字楼，而且拥有258米的东江滨空前高度，项目本身还配有千余个停车位，27部商务电梯，约11000平方米的南北双广场等诸多无可比拟的项目配置。
“升龙汇金中心，有着许多首创，首座采用360°全景单元式幕墙技术、2650㎡商务大堂、标准层层高达4.2米、采用全空气变风量VAV空调系统、网络地板等等，同时引进英国第一太平戴维斯物管服务”，升龙汇金中心的相关负责人介绍，这将是福州最顶级的写字楼之一，“全面引领写字楼市场”。
不仅仅是这些项目，目前在售的申发大厦、世纪百联、恒力金融中心，均以全新的、现代化的写字楼产品亮相。
申发大厦首推福州第一个“光合写字楼”，独创将光合作用导入写字楼整体规划当中，整栋大厦无边柱设计，形成360度的观景视野；世纪百联项目以福州首创的手法将25个定制型空中花园植入写字楼，创造全福州最舒适的花园别墅式办公环境；恒力金融中心则以高现代化的产品亮相，“1”字建筑造型、15米挑高大堂、4层挑高空中花园、地下三层车库等等，带来全新的办公环境。
“众所周知，福州的写字楼市场此前一直以五四路CBD为主，但经过十余年的发展，大多数写字楼弊端显现”，一业内人士称，现代设施陈旧、电梯配比严重不足、停车难等等，让福州写字楼市场一直“停滞不前”。但，随着新写字楼项目的不断亮相，这种固有的观念将被改变，而写字楼市场将真正进入一个崭新的时代。
两年内将迎井喷期
写字楼除了升级换代，更将迎来一拨集中上市潮。王小英预测，“今冬明春，写字楼市场将迎来上市潮，到了2013年，将最为集中。”
“这一点，从土地市场的供应上很明显地呈现”，业内人士林先生称，从2009年开始，福州的土地市场供应开始向商服地块倾斜，到2010年，“有增无减”。据记者统计，2010年福州市共计出让48宗地块，总面积达3106亩，创下了历年之最，其中包含闽江北岸众多高楼地块以及金融街超高层写字楼地块在内的普通商业地产项目用地就有967.01亩。
“根据产品的开发周期来看，一年半到两年内这些产品将陆续上市，数量将达到数十个”，泰禾城市广场的相关负责人称，目前市场上活跃的写字楼产品，正是这两年出让的商服地块。“今冬明春，将会有一些项目亮相，明年甚至是后年集中供应，亦不足为奇”，业内人士称，福州写字楼发展停滞近十年，而今正蓄势待发，将迎来又一个春天。“与数年前不同的是，如今这批推出的写字楼项目不再仅局限于五四路CBD一带，其分布已经延伸至福州的各个主要板块，以北江滨及东部新城为主”。
外因:“海西”助推多中心格局写字楼升级正当时
为何停滞近十年的写字楼市场又恢复生机，而且以全新的面貌出现？
“最主要的原因，是大福州、海西国策的助推”，王小英称，这一拨写字楼的出现，正是抓住了“城市发展的机会点”。
在去年底刚刚通过的“十二五”规划，福州将要实行跨越式的大发展，建设滨江滨海的生态宜居城市，构筑“一核、两翼、三带”的空间布局，构建“一区三轴八新城”。福州正在迈入大都市区的范畴，“作为一个大都市区，真正的格局，往往是一个中心城区，再加上多个城市副中心，多中心的格局是必然的。”泰禾城市广场的相关负责人称，在福州，这种大都市区的多中心格局正在形成。
“多中心格局的形成，最大的助推手，莫过于商圈的兴起和带动”，一业内人士称，而写字楼正是商圈成形最重要的带动者，正因此，上至政府，下至开发商，均“鼎力支持”。
从2009年下半年开始，福州市政府相继规划了江滨一带的商务区，海峡金融商务区以及闽江北岸中央商务区的明确，大大提升了城市的形象，并带动了该区域的崛起。随后，这两个商务区相应的商服地块陆续推出，比例逐渐提升，成为土地拍卖中的一大亮点。
内需:企业发展，催生高端写字楼
写字楼的发展，除了“天时、地利”外，还有“人和”的因素——企业长足发展，需要更好的空间。
“对于一个企业而言，高端的写字楼，在展示企业形象的同时，更是会为企业奠定良好的发展前景”，一业内人士称，在福州，原有的写字楼大多数集中于五四路，这批写字楼大多数是十年前的，设施陈旧，已大大不能满足企业的需求，亟需“改善”。再加之，海西的发展、福州地铁经济的到来，让不少外来名企看好福州市场，一大批跨国公司先后将区域性总部落户福州，这些企业，都需要与之相配套的写字楼。“正因此，写字楼的需求，正在日益增长，高端写字楼成为香饽饽”。
当然，福州正出台越来越严厉的“住改商”禁令，这一禁令，将会让写字楼需求得以释放。
“这一两年，写字楼的租金已是水涨船高，尤其是高端的写字楼，供不应求外，租金已普遍上涨50%到60%”，一业内人士称，在通胀的压力之下，资产日益缩水，对于有实力的企业而言，“自然不愿意将租金拱送他人，宁愿看准写字楼出手拥为己有，一举两得”。正因此，“高端写字楼，应市而生”。
后市:新写字楼时代仍需谨慎出手
高端写字楼，应市而推。对于投资者而言，一旦看准了出手自然是件好事，但专家称“投资有风险，仍需谨慎出手”。
据海都房网的统计数据表明，截止到2011年9月底，福州的写字楼预售房源达到491554平方米。“这一数据，两年内将会翻番，甚至达到二三百万平方米”，一业内人士称，在如此庞大的数据背后，将是“激烈的竞争”。如此众多的写字楼，虽然又开辟了新市场，但对于投资者而言，难免会挑花了眼，一定切记“三好定律”，好产品、好地段、好品牌，看准了再出手。
“当然，受楼市大环境的影响，投资者愈发谨慎，商业亦受波及”，一业内人士提醒道，去年开始的火热行情，现在开始有降温的行情。对于开发商而言，如何吸引企业入驻、找准投资客群、开发好产品，是最重要的课题；而投资者，切勿盲目跟风，需量力而行。
文章来源：海峡都市报
