2011年，房地产业住宅市场充满了寒意。不少有实力的投资人，把目光投向了商业地产。一些具有长期投资能力的人士，直奔高端写字楼而去。
数据显示，郑州千玺广场每平方米售价达到5.5万元。而千玺广场的大部分买家，一出手就是一整层。一整层，就是1600平方米。由此可见，郑州高端写字楼市场正风生水起。而好的产品，始终不缺识货的买家。
短租方面，楷林国际的数据显示，最低每天每平方米在3.5元。租金的多少不是要害，关键是你即使出到7块或10块，没房可以租用。也就是说，好地段、好建筑品质、好客户群、好物业管理的高端写字楼，在郑州仍是稀缺产品。
随着宏观调控的深入，房地产业赚快钱的机会越来越少，高端写字楼的投资优势就浮出水面了。投资高端写字楼到底有什么样的门道？为此，记者走访了相关实战、资深人士。
马好鞍好：识货是投资的前提
楷林置业的掌门人郑新桥先生，是郑州高端写字楼的开发实践者。在他看来，开发高端写字楼有学问，投资高端写字楼更有学问。“要想做一个高端写字楼的成功投资者，第一关，是要做个识货的。”郑新桥说，“而做为一个高端写字楼的开发商，用《水浒》中阮小七的话说，叫‘一腔势血，只卖与识货的’。”
“这识货二字，很关键。双赢才是真赢，如果没有开发商的识货，业主和投资人就会明珠暗投；如果没有业主和投资者的识货，开发商的路，也就走到了尽头。”郑新桥说，“大面儿上说，评价高端写字楼的好坏，有两个系统：一是以建筑为核心的系统，二是以物业服务为核心的系统。”
“对投资人来说，决策时，对这两个系统的考察，不可偏废。以建筑为核心的系统，是高端写字楼的第一次价值。它包括地段区位、设计内涵、内在‘5A’智能子系统、主要客户群品质等主要内容。相对来说，一般的投资者，对客户群‘物以类聚，人以群分’的重要性，认知还不够。”
“以物业服务为核心的系统，是高端写字楼的第二次价值，它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好，让专业的人做专业的事，既可以保证写字楼高品质的可持续性，又可以保证写字楼的低成本维护。”
“除了总部办公，有相当部分的投资者，买写字楼并不是为了自己使用，而是获取短租收益或未来的售出增值收益。但无论是短租或是将来出售，高品质的物业服务是最有效的增值内因。可惜的是，许多这类的投资者，并没有充分重视到这一点。”
“我们做房地产的，都喜欢说‘性价比’这个词。什么是性价比？就是好马要配好鞍。对高端写字楼来说，以建筑为核心的系统，是马；以物业服务为核心的系统，是鞍。马好，鞍好，就是性价比好。”郑新桥说，“马好鞍好，这些都与开发商达成了共识之后，那就是‘红粉送佳人，宝剑赠英雄’的完美了。”
专业尺度：投资要心有所依
“写字楼投资，也是有其内在逻辑的。但普通投资者，的确存在专业度不够的地方。”谈到如何投资高端写字楼市场时，黄福堂说，“随着中原经济区上升为国家战略，投资郑州的高端写字楼，的确是一个不错的方向。而且眼下的投资时机，也很恰当。”
黄福堂是台湾鸿龙国际的董事长，在中原从事商业地产有近30年的实战经验。“有人认为写字楼，尤其是高端写字楼是一个小众市场，市场面很窄。猛一听，很有道理喔！”
“其实不然，别看这20%的小众，其实正是他们，掌控着80%的财富。假设你投资的写字楼，被某上市公司相中，你就做了它的房东。你的这笔买卖，就露峥嵘了：长期稳定的收益来了。”
“又假设，你投资的写字楼，虽然够不着上市公司的面积要求，却是个与富人为邻的地儿，必有高成长性、寄生性公司来择富而居，你的这笔买卖，同样是极其成功的。”
“那么，如何寻得这样的投资标的，就是最重要的了。”黄福堂说，“第一步，把视野放宽，做出投资对比性研究。以利于获得最佳的投资效果，放大资本的逐利能力。”
“比如，我选两个投资标的城市，以短租逐利为第一目标。假设一个选郑州，一个选深圳。那就考察这两个城市的写字楼租、售比。我举数理来推导：假设在郑州，可依据(比如均价)的月租每平方米为50元，买入价为每平方米为4000元，那么，比值就是1：80。在深圳，可依据的月租为80元，买入价为10000万元，那么，比值为1：125。”
[NextPage] “这是什么意思呢？就是说，用80元投资，在郑州，可以每月赚到1元钱，而在深圳，则要投入125元，才能赚到1元钱。很显然，单纯以这个计，资本在郑州的逐利能力更好嘛。不过，在实际投资中，必须考量其他因素，来综合决策。”
“第二步，假设我们把投标的城市定在了郑州，接下来就是选定具体的投资标的。你说，我又不懂写字楼，我如何审判投资标的是好是坏呢？那你研究、调查开发商的专业度嘛。”
“因为在高端写字楼市场，开发商依靠专业精神，可以过滤掉竞争对手。你调研开发商的专业度的过程，就是投资标的浮出水面的过程。除了调研开发商的资金实力、口碑形象，具体到楼宇层面，你要调研它的建筑设计的人性化程度、5A智能化水平。”
“第三步，也是常常被忽视却极其重要的一环，是调研它的物业服务团队。物业服务，直接关系到未来租售收益。因物业服务而功亏一篑的，也很常见。因为它马好，但鞍不好。”
“投资高端写字楼，必须从以上几个方面考察标的专业性。任何投资，都必须做到心有所依。要做到心有所依，必须依靠专业尺度，对投资者如此，对开发商来说，亦如此。”黄福堂说。
绿色建筑：环球同此趋势
10月22日，仲量联行董事MR COUTTS来到郑州，他是特意前来参加“楷林十年感恩答谢会”的。在这个感恩会上，他对全球写字发展的趋势，有一个研判性的发言。
仲量联行是世界五大行之一，也是唯一连续三年入选福布斯白金400强的房地产投资公司。仲量联行在全球约有200家分公司，业务遍及全球70个国家逾1000个城市。仲量联行也是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾18亿平方英尺。在郑州，仲量联行与楷林置业的合作，已有三年之久。
MR COUTTS说，在仲量联行的研究体系里，他们把全球的城市群分为4个类型。一是世界级城市，二是转型性城市，三是新兴城市，四是初期型城市。仲量联行的分级标准，主要有三个指标：透明度，资本流入度，基础设施。
“衡量一个城市，楼宇的质量是重要的指标。我在北京、上海，同时在郑州也看到了很多世界级的楼宇典范。”MR COUTTS在谈到写字楼时说，“绿色建筑，将是今后写字楼品质的核心指标，这是全球趋势。”
MR COUTTS认为，未来驱动写字楼市场的重要因素，一是定制需求，二是空间灵活，三是科技性，四是物业管理。“未来科技发展的迅速，但是我们不会看到颠覆性的转变。产品的差异化竞争，是未来的主要竞争要素。办公的灵活性、多样性和可改变性，是未来关注的要点。”
关于定制需求时，MR COUTTS举了两个例子，一个是苹果公司，一个是香港汇丰银行。对这类总部性需求，应前期设计时，就请他们参与进来。因为这类客户，会将楼宇视为品牌文化的一部分。
在5A智能技术方面，MR COUTTS特意提到了语音技术及其协作技术。他认为这很快会成为甲级写字楼的一个科技性标志。“因为有了这个智能技术，你可以在办公楼里办公，也可以在外面办公。协作性技术的引入，会让团队更加紧密。”
MR COUTTS特别讲了一个故事，来强调高端写字楼物业服务的重要性。“在有着300万平方米存量市场的迪拜，渣打银行居然在这里找不到一个合适的写字楼，来做总部办公场所。不是迪拜没有好的建筑，而是没有好的物业管理团队。”
文章来源：大河报
