还记得笔者于90年代开始踏足神州时，各大一线城市的办公室市场未正式开展，外资公司只能租用五星级酒店客房作商贸活动，取其交通便捷、往来商贸文书服务方便和环境较整洁安全的好处。因为运作成本高昂，公司开始转去租用住宅单位，临时改装成为办公/居住用途，但随着各地政府取缔「住宅商业化」不当行为后，本地发展商开始盖建小型办公室或改装住宅楼为商厦。
近年欧美经济回落，中国的主体经济乘时冒起，中外资企业纷纷进驻各一二线城市，由代办处逐渐扩大为地区/全球总部，从面积几十平方米扩展到现时的上万平方米的强大需求。
除了中国两大中心城市北京和上海外，新型写字楼已在深圳、广州、成都、大连、青岛、重庆等一二线城市拔地而起，外形以玻璃幕墙为大宗，而内部装饰和办公室设备可以赶上欧美、日本和香港的甲级办公室大楼。笔者大胆地指出中国办公室市场正进入黄金发展期，而在可见将来仍然会站在前列上。
这些物业业主由早期的港澳开发商增加至在香港/中国上市的内房企业、中国各大金融机构、中国各大国有企业和中国的投资基金(含房地产基金和专职的信託基金)。因为考虑民生的重大因素，中央政府从今年起着力打击商品住宅的价格，这使投资者和开发商转战商贸市场，尤其以办公室物业、取其租金收入稳步上升和管理较容易的投资特点。
连续几年，中国四大城市从北京、上海、广州到深圳都分别主办了大型运动会和博览会，大幅提升城市品牌，充分介绍和展露城市精彩风貌给全世界企业和人群，使她们成为中外资今年投资的新贵。
穗成功主办亚运换新装
这个现象在南方最大城市最为明显。亚运会的成功主办令广州市容完全更新，广州的新十大建筑主要坐落在珠江新城区内，促使该区办公室租金向上提升。这个区现在已发展成为集商贸、零售、娱乐、餐饮、酒店和旅游的新型综合地区，各大中外金融/实业机构大举进驻，成为这所「南大门」城市的最主要的商贸区域。
直至今年上半年，广州的主要写字楼租金已升至人民币140/平方米，而珠江新城更达人民币160/平方米，某些甲级办公室已突破人民币200/平方米，反映出金融和科技公司进入该区的强大刚性需求。但在销售方面，今年第二季度共录得约125,000平方米的成交额，但成交价却轻微下调8%至人民币20,300/平方米，但天河区的平均售价已达人民币30,845/平方米，摘取广州市的冠军。展望下半年，单在珠江新城已有约28万平方米办公室落成出租，会使租金上升势头得到一点纾缓！
同样地，这个庞大供应量的情形会在北京和上海出现。大型国际盛事在两座中心城市主办后将外资企业来当地投资的势头大大加快，办公室的租金一併受惠而录得明显增长。于今年第二季度，北京和上海分别录得12%和7%的租金升幅。北京的主要金融区如金融街、长安街和建国门的租金上升达8%到人民币210/平方米以上，而上海市的平均租金也达到人民币233/平方米。但相反地，该两大中心城市的办公室售价仍然向下调，分别录得14%(北京)和3%(上海)的情形，主要受制于银行的贷款收紧所致。在今年下半年，北京和上海分别有约460,000和500,000平方米办公室上市，这会使租金升幅受制但买卖会转趋平稳。
五百强进驻成都惹关注
笔者不得不提及成都市的发展。走在成都主要商贸区街上，大家可以见到不少甲级写字楼正在加紧施工，预计下半年合共六个大型项目增加约181,000平方米供应量。大量的世界五百强企业进驻成都已吸引了不少其他中外企业租用写字楼扩展业务，这有助减少该市高企的空置率。巨大的需求会逐步消化五年来的供应量，使成都晋身为大西北的主要商业中心城市。
笔者可以指出中国房地产市场已进入商业年代，中国GDP的快速增长强化了办公室的兴建数量和水平，并为每座城市留下美丽的地标！但这些大额投资已变成大财团的活动，小市民可以分析哪些中港房地产股份，选择已着力拓展该领域的公司下注。将来的房地产开发商已不可能单依赖买卖住宅楼来赚取利润，分散到「投资性」物业才是长远延续发展的可行手段。除了评估市盈率外，股民应关注收租物业比重，未来租金增长率和分佈情形 (包括地理、级别、种类和租客)。
文章来源：香港文汇报
