当住宅市场因限购陷入低迷状态时，商铺、写字楼的市场消化能力却有所增强，上半年南京商业地产的表现十分活跃。而据365地产家居网统计，南京下半年商业地产将乘胜出击，预计21家商业项目将推出总量近60万平方米的新房源。
但在下半年近60万平方米的新增上市量中，商铺房源将唱主角。而在写字楼产品上，下半年仅有南京万达广场、斯亚财富中心和鼓北财智广场有推出写字楼的意向，总量仅占整个下半年推出商业地产总量的15%左右。
南京写字楼会因为热销与上市量小成为稀缺资源？记者调查后发现，这一说法并不成立。
写字楼销售火爆仅限小户型
7月以来，南京写字楼市场成交走了一个上升的曲线，在月底达到了高峰。据南京网上房地产数据统计，截至7月31日，写字楼在当月最后一周成交面积约12403平方米。与之前一周相比，写字楼成交量涨150%。
就目前情况来看，30~70平方米之间的户型是投资者选择较多的范围。目前市场环境下，不少写字楼也加入了这一行列。据统计，中央金地、中山骏景、鼓北财智广场等多个项目均为小户型产品。
而最近两周，南京万达广场一枝独秀引领市场，河西片区7759/平方米的成交量，相当给力。南京万达广场在售商住两用的精装小户型房源，40年产权，均价15000~16000元/平方米，面积36~62平方米。
小面积、低总价，已经成为投资者首选，南京万达广场的热卖，只能说明不限购的小户型产品稀缺。但这些产品在类型上都被归为了写字楼。
租赁风行，写字楼稀缺只是传说
据记者了解，这看似火爆的写字楼背后，却存在泡沫。很多写字楼改变策略，转售为租，让市场上可销售的楼盘数量减少。
南京新地中心、南京中心等高端写字楼已经出现转售为租的现象，开发商将会长期持有这部分写字楼自主运营。有开发商表示：“目前转售为租也是不得已而为之，写字楼由于先期投入较高，大大增加了成本，加上很多人都是自主创业，担心购买之后回报率低，因此很多创业者都会选择租写字楼的形式，降低成本。创业者争取更好效益的同时，部分写字楼自然销售受阻了。”
与此同时，写字楼租金却难现涨势。据统计，二季度甲级写字楼的租金每天每平方米3.14元，同比仅上涨0.64%，环比却下跌3.68%。
低廉的租金加上相对较高的回报率使得创业者更愿意租写字楼，而开发商面对这样的需求也更愿意长期持有这部分写字楼的产权，通过出租的办法来适当回笼资金。因此导致市面上能出售的写字楼资源变少。
而另一方面，国际知名房地产咨询机构戴德梁行近期发布的“2011年第二季度南京物业市场报告”显示，第二季度南京写字楼空置率下降至16.07%，环比下跌1.41个百分点，同比下跌19.48个百分点，但仍还有将近两成的空置写字楼。
中商联商业地产机构执行董事汪洋表示：“南京目前的商业地产供应量其实是过盛的，除了500万~600万平方米的存量外，每年还有200万~300万平方米的供应量，各种商业广场、综合体商业、社区商铺不断涌现。像江宁、仙林等很多商业项目的空置率都很高。”
南京闻锐传媒总经理李宗苗说：“眼下商业地产的开发与销售非常火爆，但是这种供应量的大量增加并非由于市场自然增长的需求造成的，最多也只能算"被需求"。在住宅限购的力度不断加大的情况下，很多人盲目投资商业地产，也导致写字楼市场泡沫化。”
市场混乱，写字楼很受伤
为什么众多商业地产项目普遍陷入经营不善的困境，或者出现空置、纠纷等现象。业内资深人士朱逸说：“其中主要原因是写字楼普遍以短期销售或者租售的方式为主，开发商短期心态加上业主期望过高，导致后期招租困难，经营更困难。此外，经营过程中缺乏优质的商家资源支撑，更缺乏专业的经营管理团队。导致购房者想买买不到，而开发商想卖也卖不好。”朱逸同时也表示，政府缺乏整体规划主导、开发商各自为战也是写字楼市场混乱的一个原因。
上海道置投资副总经理邵雪松表示：“今年以来南京的写字楼市场发展较好，据相关机构统计，第二季度南京的写字楼入住率有了很大幅度的提高，我觉得未来南京写字楼的发展如何还是要看南京大经济环境，只要经济发展了，写字楼自然会迈入良性发展的轨道。”
文章来源：江苏商报
