经济的复苏以及需求的不断上涨，使得写字楼全面回暖，迎来了自2008年金融危机以来最好的市场状况。今年上半年，多个一线城市都出现了甲级写字楼租金持续上涨，空置率下降的上扬行情。七月中旬，仲量联行发布2011年上半年北京房地产市场报告称，北京甲级写字楼整体市场的空置率已创下20年新低，今年已降至8.3%。
无独有偶，戴德梁行最新发布的杭州2011年第二季度报告显示，今年4-6月，杭州甲级写字楼的空置率为10.66%，也创下自2009年4月以来的空置率新低。而事实上，空置率的高低和新增供应面积大有关联，戴德梁行相关数据表明，今年下半年杭州即将有海量甲级写字楼完工入市，预估面积超过70万平方米，其中绝大部分集中在钱江新城。依照这样的情形，下半年甲级写字楼的空置率势必将会攀升。
二季度租金、入驻率双双上扬
戴德梁行把甲级写字楼定义为具备甲级写字楼标准的非散卖型物业，也即由开发商等持有进行出租的物业，同时把杭州的甲级写字楼租赁市场分为四个主要片区：黄龙、武林、庆春和钱江新城区域。截至2011年第二季度末，杭州市甲级写字楼市场的租金为4.17元/平方米/天，环比上升5.04%，同比则上升2.21%。其中，黄龙区域的租金最高，为4.92元/平方米/天，环比涨幅也是四个区域里最大的，为8.75%；处于起步阶段的钱江新城的租金为3.56元/平方米/天，目前来看仍然是四个区域里最低的，低于庆春区域的3.84元/平方米/天，环比一季度租金也有5.30%的涨幅。
空置率方面，杭州甲级写字楼第二季度的空置率为10.66%，环比一季度下跌12.36%，达到自2009年二季度以来的新低水平。庆春、武林以及钱江新城各区域租赁需求持续走强，其甲级写字楼二季度的空置率分别为1.41%、3.88%、20.81%，环比分别下跌2.17%、3.75%及38.09%。
不少企业纷纷入驻标杆性的甲级写字楼项目。比如今年二季度，赛诺菲在黄龙区域的嘉华国际租赁了600平方米的办公面积；在武林商圈的坤和中心，日本爱和谊日生同和财产保险公司租赁了780平方米的办公面积，PWC租了600平方米；国元黄金则在钱江新城的华联·UDC租下了一整层办公楼，面积为1500平方米。“事实上3月份以后，我们就感觉到客户的租赁热情有明显提升。现在EAC基本处于满租状态，一有写字楼空出来就会有多家单位争抢，有些甚至不惜动用地产圈内知名大佬的关系来争取。”世贸丽晶城欧美中心一位负责人如是说。
钱江新城后期出租将遇严峻挑战
截至今年第二季度，戴德梁行数据显示，杭州四大区域甲级写字楼租赁市场的总存量为约132万平方米，当中，钱江新城目前的存量为54.3万方，所占比重最大，超过四成；黄龙、武林、庆春区域依次排开，存量分别为35.5万方、27.3万方和15万方。同时，二季度甲级写字楼的租赁需求量十分旺盛，净吸纳量达到了21.2万平方米，环比一季度大涨73.9%。
然而更值得关注的一点是，预计今年下半年将有超过70万平方米的甲级写字楼完工入市，海量新增供应至少需要半年到一年的招租期，因此可以预见的是，下半年杭州甲级写字楼空置率将有所攀升。
“今年第一、第二季度，杭州甲级写字楼并没有新增完工入市量，全年的新增供应都集中在了下半年。这当中，钱江新城占到了绝大部分，大约有60万方的体量，其余10万方则分布在黄龙等其他区域。70万方的总体量中，考虑到部分项目会是散售给企业客户自用，同时一些项目的完工时间可能会推迟，因此最终入市出租的体量应该会小于这一数字，但下半年的空置率可以想见还是会出现较大幅度的上升。”戴德梁行一位相关负责人分析称。
记者盘点了一下钱江新城的写字楼项目，发现下半年完工量确实巨大：浙江金融财富中心总体量达到近21万方，泛海国际中心和钱江国际时代广场总体量均达近28万方……基于钱江新城是目前杭州甲级写字楼的主力供应区域，因此该区域的出租情况将在很大程度上决定杭州市场空置率的高低。
不少业内人士认为，钱江新城目前来看租赁比较活跃，客户反映也还不错，但由于钱江新城写字楼的整体体量偏大，后续出租情况不容乐观，会需要一个三到五年的发展期。“就现在来看，钱江新城已经渐渐遭遇到另一些新兴区域的阻击，比如滨江区域。”城建集团副总经理姜莉雯认为，写字楼自用客户大致分为两类，一类是实用型客户，另一类则较多考虑到品牌形象。由于滨江新兴写字楼的租金和售价都比较低，很容易吸引一批实惠型的公司客户，因而对钱江新城构成了不小的竞争。
“钱江新城的总体商业体量约为400万方，估计写字楼体量至少占到200万方左右，目前50余万方的存量才实现了总体量的四分之一。同时，钱江新城前期入市项目中以单体项目为主，后期等到万象城、来福士、高德置地广场等城市综合体项目全面启动，写字楼体量还将大幅激增。”戴德梁行华东区写字楼部助理董事管佳佳分析称，预计2012年下半年到2013年间，钱江新城的写字楼新增供应量将大幅提升，届时势必将对区域空置率产生更为严峻的考验和挑战。
文章来源：每日商报
