近日,宁波市规划局、宁波市住建委、宁波市国土资源局等三部门联合发文《关于进一步规范办公建筑规划设计和管理的实施意见》,意见自2014年3月1日起施行。其实早在2010年宁波就出台了《宁波市办公建筑行政许可暂行规定的通知》(本报2010年5月18日A6版曾报道)。
据统计,2013年宁波市区办公房成交860套左右,而单身公寓类产品成交了约有6800套。宁波市规划局总规划师袁朝晖向记者表示,最近出台的文件是对2010年文件的补充,对于办公建筑规划设计进行一步规范。 禁令难禁,这是为什么？
开发商愿意卖
写字楼变单身公寓,利润多1.2亿
“当写字楼卖,最多卖个7000元每平方,变单身公寓卖价格至少上万元每平方。每平方价差3000元,1万平方就是3000万利润。”郑洁(化名)是宁波某房产销售代理公司的负责人。他是宁波最早把写字楼当单身公寓来卖的一批人。
郑洁告诉记者,4年前某开发商有幢几万平方米的写字楼卖不掉,就委托他们来想办法。郑洁经过市场调研以后发现,那个区域的住宅价格达到了15000元每平方,而写字楼的价格只有7000元每平方,还不到住宅价格的一半。另外写字楼整层上千平方,总价还是比较高,买者寥寥无几。
后来郑洁建议开发商把整层写字楼分割成30-60平方的小房间,包装成“单身公寓”,一间一间出售。然后每间房间进行装修,基本是可以拎包入住。随后在几个月内,这几万平方米的写字楼全部销售一空。
郑洁给记者算了一笔账,这批单身公寓当时销售价格大概11000元每平方,号称3000元每平方的豪华装修,实际装修成本大概1000元每平方,这样比当写字楼来卖,每平方足足多了3000元。1万平方米就是多3000万元,这个项目让开发商多赚了1.2亿元。
单身公寓拿地成本不到住宅一半
荣安地产董事钟卫民表示,开发商喜欢把写字楼当单身公寓来卖,除了市场需求外,拿地成本也是很关键的原因。写字楼性质的土地楼面价一般只有1000-2000元每平方,而同地段的住宅楼面价基本都要3000-5000元每平方。在市中心的地段,写字楼楼面价如果要3000-5000元每平方,那肯定都是最中心的地方了,住宅楼面价差不多要接近上万元每平方了。
潘火街道一位工作人员向记者表示,写字楼土地价格低是因为政府部门有补贴,包括各项税费都有补贴。之所以这么多补贴,政府部门都是为了招商引资,发展楼宇经济。一些大型企业入驻了写字楼,可以为当地政府带来大量的税收。
不过由于宁波大型企业基本都有自己的总部写字楼,而小型的企业,租不起大面积写字楼,有的还十几家、几十家企业拼一层写字楼,所以导致了写字楼数量多,使用的却不多。
政策影响
对小户型住宅是小利好
“这个政策对宁波整个房价影响不大,如果一定要说利好,也只能说是对小户型住宅是小利好。”钟卫民向记者表示。这个政策把写字楼改成单身公寓项目杜绝以后,不少购房者只能购买总价不到100万的小户型住宅。钟卫民称,早些年他们公司有想过针对刚需设计一些单价1万元每平方,面积大概50多平方的一房一厅的小户型,后来看到很多写字楼都打擦边球改成单身公寓,导致他们这个项目也不敢投产。不过,他预计,未来随着政策出来以后,写字楼这块以后会越来越规范,单身公寓数量会越来越少,他相信不少开发商都会来做总价在50-100万元的刚需小户型。
新规速览
重要地段不得设置单身公寓
其中,对于尚未出让的商务用地,新规明确,如位于城市重要地段内,不得设置公寓式办公(酒店式办公)—即目前市面上常见的酒店式公寓、公寓式酒店之类的单身公寓产品。如新的地块是允许设置公寓式(酒店式)办公的,则此类产品的建筑面积,不得大于总办公建筑面积的20%;同时,项目中的开放式办公室即一般办公房的套内建筑面积,不应小于150平方米。
不得有阳台、飘窗,限制厨房
按照新规,今后新建的办公建筑,外立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点,一般不得设置阳台、飘窗;沿城市主干道的一面,原则上不得设置空调室外机,确需设置的,应做好遮蔽处理。同时,新规对办公楼内的食堂、卫生间、厨房等功能空间的设置,作了详细的规定以避免办公房被改成单身公寓类住宅。
销售对象仅限企业法人
新规更进一步明确相关环节的操作细则:允许设置公寓式(酒店式)办公的项目,国土部门在土地出让合同中要约定公寓式(酒店式)办公的销售对象仅限于企业法人,房屋登记机构要在办理房屋所有权证时注明公寓式(酒店式)办公的受让人仅限于企业法人。
消费者愿意买
总价低，功能和住宅差不多
记者拿到一组数据,在2013年宁波市区办公房的成交套数,只有860套左右;而单身公寓类产品成交了约有6800套。也就是说单身公寓销售的套数是写字楼的8倍。为什么单身公寓比写字楼卖得好?
记者发现,现在不少单身公寓除了落户问题和产权是40年外,实际入住基本都是一样的。不少单身公寓也和住宅一样有阳台,天然气入户,水电气也可以申请民用,晚上也有峰谷电,几乎和住宅没有区别。“现在房子有几幢能住到40年的。”一位购买了单身公寓的市民表示。
另外,高房价也促成了这块市场需要。不少年轻人是单身公寓购买的主力客户。现在不少住宅动辄100多平方米,单价都是近2万元,市中心的新三房基本没有总价200万以下的,这对于刚毕业不久的年轻人来说简直是天文数字。另外,不少新宁波人来到宁波,没有房子结婚,一般会选择购买面积小,总价低的单身公寓先过渡。
写字楼投资回报不如单身公寓
和前几年火爆的住宅市场相比,宁波的写字楼市场始终处在不温不火的状态下,写字楼价格上涨十分缓慢,有时候甚至停滞不前。
和上海、北京、广州等一线城市相比,这称得上是宁波楼市的一个“怪现象”。打开上海、北京、广州的搜房网页面,查找新房地图,写字楼的价格与住宅是相持平的,甚至还有的写字楼比住宅高不少。业内人士表示,宁波写字楼卖不出价格,主要还是跟商业氛围有关,一线城市企业有多少家,宁波有多少家,不说别的,世界500强企业宁波有几家呢?
“我们鄞州中心区的写字楼日租金才1元多一平方,投资写字楼的都亏得血本无归。”宁波一家不愿意透露姓名的企业负责人向记者表示。他告诉记者,如果是贷款来买写字楼进行投资,租金的钱还不够交银行按揭的利息。
冯婷婷是一位购买过单身公寓的投资者,她告诉记者,一套小的单身公寓才30-50万,一个月租金有2000多元,回报率在5%以上,还没包括房屋、土地的每年升值价值。投资成本小,回报高也是单身公寓早些年一直畅销的原因之一。
文章来源：现代金报
