位置是关键，政策促升值
说到地段价值，地产界的“地段”理论其实在写字楼市场应用中更为深刻。人人都在讨论各大商圈，一个成熟的商圈会拥有齐全的市政基础设施、商业资源和商务配套，更意味着人才、技术、信息和资金密集。中关村教育、科研机构聚集，为入住企业提供了优秀的人力资源及先进的技术支持。当然，地段价值高，企业的选址成本也将增加。
良好的交通与黄金的地理位置仿佛是鱼和熊掌的关系。交通状况的好坏直接影响到企业的商务成本，和员工的通勤成本及办公效率，甚至会影响对商业机会的把握。城市中心拥堵的交通状况已成为入住企业及员工最痛疼的事情。多维交通体系应该是改善交通状况的最简便可行的方法，这就是为什么越来越多轨道交通便利的项目在市场上日益受欢迎的原因。
一个成熟的尚无区会成为大企业的聚集之地，吸引与其相关上下游产业聚拢，拥有完整的产业链，并形成良性循环。选址合适的区域，可能拥有更多的机会和客户资源，增进和周边相关企业的合作与联系，这一点也是不同行业企业选址的重要标准之一。
当然，一个商务区域的发展跟政策是息息相关的，政策倾向及优惠措施对促成各商圈的发展和相关的产业聚集发挥了巨大的作用。如金融街商会、CBD管委会曾先后公布了一些金融企业入住的优惠政策，加速了产业聚集的速度。所以，选择了合适的区域就可能享受相关政策优惠及服务。
综合来看，选择合适的区域作为办公地点，不仅能帮助自身企业获取更高的利润回报，同时能形成区域与企业共同促进和发展，提高区域的产业水平和产业形象，实现二者双赢。
硬件配套不可缺，软性服务更重要
办公地点是企业的“名片”，对企业的宣传作用不可小觑。一些公司迁址的直接原因就是希望进一步提升企业形象，通过办公地点来进一步展示企业实力。好的建筑设计可以帮助写字楼项目迅速扩大知名度，对入住企业形象的提升也不容置疑。然而写字楼的各种配套和服务也直接关系到入住企业的办公成本及工作效率。例如项目周边有银行、酒店、会议会展中心、商场等，能够更方便的进行商务活动，节约成本。而国家或地区政府机关等资源无疑能更提高区域的商业机会。
同时，项目内部的硬件设施，也直接影响入住企业的便利性和办公成本。如建筑材质、玻璃幕墙质量、大堂等公共位置装修品量、电梯质量与配置状况、结构布局等；另外，现代的企业多比较依赖项目的信息化智能化系统，如网络布线、网络流量是很多企业关注的问题。所以在企业选址过程中，关于项目的硬件设施情况要事无巨细的了解清楚，防止需后期改造而致使办公成本增加。这些都是企业选址时应该考虑的问题。
在目前的写字楼市场中，普遍的情况是：硬件水平相对趋同，而项目受关注、受欢迎都是赢在“细节”、赢在“服务”。物业管理水平作为影响着企业办公成本和办公的舒适与安全的直接影响因素，越来越受到市场的关注。越来越多的物业公司管理着写字楼的水、电、空调供应及保洁、停车等一系列问题，都希望成为入主企业的“优秀管家”，使入住企业对整个楼盘达到较高的忠诚度。举个很直观的例子：CBD的国贸中心、嘉里中心等一批早期建设的写字楼项目，到今日依然保持较高的租金水平，受国内外大企业的青睐，一个很大的原因就是其后期管理到位。
因此，软性服务直接影响着项目的保值增值，不管是投资，还是企业选址，都是一个不能小视的考察因素。
没有最好的，只有最适合的
写字楼的租金或售价直接关系到企业的办公成本，也是企业在选址时最为关注的焦点问题。高品质的项目往往意味着高的价格，但高价格却不一定最适合你的企业。如何在价格与需求间平衡，选择高性价比的项目，最有效的方法是通过对市场的多了解和对比。特别是针对近两年市场放量较大的情况，价格有一定的起伏，选择合适的时机来购买或租赁项目，可以节约一大块成本。而对于需租赁的企业，必须考虑租期问题。一般情况下，长期稳定的租期保证了入住企业的稳定性，整体办公环境更加协调。其实，企业及行业自身情况对于选址决策的影响才是决定性的。
企业的行业、规模及资金计划直接体现在对写字楼面积的需求和对价格的敏感程度不同；企业的发展方向和对客户、下游资源供应商的依赖程度体现在对产业链的依赖程度各异，他们的选择必须建立在对自身情况的足够了解和分析的基础上，找到最适合的项目。记住：最适合的才是最好的。（作者系中国指数研究院商用物业研究中心（COPT）分析师）
文章来源：中国指数研究院
