社会经济不断发展，人们的需求水平也在不断提高，作为城市商业地产的典型代表、衡量城市发展水平指标之一的顶级写字楼也需顺应这些变化。新形势下，顶级写字楼应具备哪些标准和要素呢？
从近年来国际主流趋势看，顶级写字楼的标准地段可总结为三类：一是传统的CBD地段，距离城市中心越近，价值越高；二是地铁沿线地段的城市综合体区域，城市综合体可为自身提供完善的配套服务，加上交通的便捷性可确保人气兴旺；三是极具增长潜力的城市开发区和新兴发展区，类似于“原始股”（在地价上涨之前购置物业）或“垄断股”（独占稀缺地段）。
一是地段标准。随着现代交通技术的发展，地铁的出现与延伸使“地段”这一传统概念具备了另一层含义，即可通达性。
从这一点来说，传统的“CBD（中央商务区）论”虽还占据一定地位，但地铁沿线和城市新兴区也开始成为顶级写字楼诞生的重要区域选择。
二是商圈标准。写字楼的发展需要产业支撑，如北京中关村主要依靠IT产业，上海CBD主要依靠大量跨国公司，武汉金融一条街主要依靠国内金融机构等。这种模式的优势在于集中产业优势，充分发挥产业集聚效应。不过，要注意的是，产业链条的单一性也意味着风险性，一旦市场环境有变，区域内产业受到打击或发生产业转移，写字楼就会受到连带影响。几年前中关村高科技企业集体“出村”，区域写字楼市场由此遭受打击，便是一例。
比较而言，多种产业聚集的区域因相互补充和促进，容易产生新的经济增长点。因此，处于多重商圈、多元产业链条重叠或交叉中的写字楼更有可能孕育新的经济增长点，更具生命力。产业主链之外的多元化，将成为顶级写字楼对商圈的基本要求。
三是交通标准。交通问题在现代顶级写字楼中具有重要意义，甚至关乎生死存亡。交通不仅要求有地铁、巴士等公共交通，还要求有出租车、商务车专用通道可以抵达写字楼，特别是解决好停车问题，保障办公人士的可通达性，越来越成为顶级写字楼的必备要件之一。
目前并没有对顶级写字楼车位比的统一标准，但企业的实际要求却越来越高。根据经验，车位比（建筑面积:停车位）至少应在150~200:1。武汉目前第一高楼民生银行大厦，就因为停车位严重不足，功能大打折扣，严重影响到真正价值的发挥。
四是形象标准。顶级写字楼的一个重要特点是一定的辨识度与“地标性”，甚至一栋楼可以成为一座城市的标志。随着建筑技术的发展，建筑造型、高度、外立面、大堂设计、内部装修等各方面，一座顶级写字楼都应在所在区域具有标志性、前瞻性、高端性，让人印象深刻。
五是空间标准。顶级写字楼的空间尺度要求是舒适、便捷、以人为本，以利于提高办公效率，创造自由的办公环境。办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。例如，核心筒至少占标准层的20%~30%，以保证功能的完备性；办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量，人均密度指标宜为每人10~18平方米，如果加上会议室、吸烟室等配套，人均密度指标要达到15~30平方米；卫生间的配置应包括前室、洗手盆、镜子、烘手机等；开水间的配置面积不小于8平方米，走道净宽不小于1.8米，层高净空不小于2.7米，并配置地板下架空网络层，等等。
六是低碳标准。在人们印象中，写字楼的周边环境一定是高楼林立、商务氛围浓厚，但同时也是空气污染、噪声污染、光污染严重的区域，严重威胁到员工的身心健康。因此，低碳环保应该成为全球化、高科技条件下写字楼发展的必然要求。
从国际写字楼的发展趋势看，顶级写字楼对建筑节能、绿色认证和合同能源管理的要求已成为一种势不可挡的潮流。特别是合同能源管理，可使写字楼的节能率控制在10%~40％，最高可达50%，成为顶级写字楼的一个新趋势。
七是生态标准。现今的生态观念已由自然生态扩展到社会生态和人文生态。因此，写字楼的生态标准也产生了新的变化。顶级自然景观＋人文景观，将平添写字楼的价值，创造巨大的升值空间。
有调查显示，在绿色生态环境中办公，可以使工作效率提高10% 以上，其增加部分的产值足以支付其创造者的薪酬等开支。
同时，顶级写字楼要求适应人的生态性、自由性存在，根据现代人的办公特点提供一种弹性、高效的全天候24小时办公时间，而不单单是8小时的工作服务时间，以保证员工在社会生态和人文生态上的软性诉求，达到办公的自由舒展性。
八是智能标准。自从现代通讯技术和互联网技术普及以来，智能化办公成为写字楼标准的重要组成部分，顶级写字楼的智能标准要求自然更高。
建筑的智能化系统设计必须达到5A级标准：办公（OA）———预留OA电力负荷，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）———计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供国际国内长途语音及数据通信条件，千兆入户，百兆到桌；预留充足的网络接口并配置有发展空间的带宽；楼宇（BA）———主要的机电系统由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）———防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）———保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更，关键出入口设门禁系统。 此外，全楼宇无线上网、 全楼宇虚拟社区内网服务系统也是未来顶级写字楼的基本要求。
九是配套标准。顶级写字楼的供电系统、空调系统、自然通风和新风系统、电梯、给排水等硬件配套设施也必须与主体建筑相匹配，以保证达到写字楼的各项功能设计要求，并要求以各行业内的最前沿技术作为技术支撑。
十是服务标准。顶级写字楼的服务应不断创新发展。如银行、邮局、商务中心、健身休闲中心、员工餐饮等，其物业管理要求以客户的需求为标准不断推陈出新，而不是因循守旧、固步自封、一成不变。每一个顶级写字楼都要求有自己独特的服务标准和服务理念，个性化、小众化的服务成为常态。
总之，顶级写字楼的总体原则可以归纳为：以人的需要为根本，以最前沿的建筑技术、工程技术为支撑，将自然性、技术性、人文性融为一体，达到所在区域的高水平。
但是，顶级写字楼不仅仅是一系列技术指标和数字标准的堆砌，还是人在区域比较中所感受到的一种顶级环境、顶级服务、顶级体验。
文章来源：中国建设报
