一边是住宅市场价格战硝烟四起，一边是商业地产市场相对岿然不动，还时不时享受下住宅投资的溢出效应。不过，在这个春暖花开季，除了杭州住宅市场暗流涌动前景难料外，我们也嗅到了杭城写字楼市场静水潜流的气息。
以杭州写字楼一大成熟供应板块滨江为切面，我们可以感知到今明两年滨江写字楼即将进入“丰水期”。一向成交量和成交价格都较为平稳、走势企稳的滨江写字楼市场，近两年内将迎来不少新丁，近十个楼盘都将全新面市，滨江写字楼由此进入集中供应期。
去年首次名列国家级高新区综合排名第六
强力产业支撑是滨江日趋成熟的最大推手
在目前的杭州写字楼市场，除了地段上佳表现优异的黄龙板块和武林板块，以及定位高端大气上档次但供应量大空置率较高的钱江新城板块外，滨江板块算得上是一个性价比不错的主流板块。这其中，良好的产业支撑是滨江从多年前的“空城”迅速发展到现在的成熟区域的根本原因和最大推手。
“滨江写字楼市场发展得不错，这跟区域定位有关系，滨江现在是国家级的高新技术开发区，有大量IT产业、创新产业、高新技术产业在这里发展。因为价格不高，很适合一些投资创业人在这里办公和起步，滨江写字楼也因此拥有了很好的市场空间。”作为星光大道的操盘手，浙江华联杭州湾创业有限公司总经理钱伟中对于滨江区多年来的发展很有发言权。
在他眼中，这几年滨江发展得很快，华联刚进来的时候滨江人口不到32万，现在常住人口38万，实际总人口超过50万，而且60%-70%都是25岁-38岁年龄段的年轻人，有很好的学历背景、技术专长，也有很好的消费能力，因此滨江今后不仅是写字楼的发展，包括商业的发展潜力都很大。
在今年2月的滨江区政府工作报告中，滨江区2013年的成绩赫然在列：2013年，滨江区实现生产总值598.64亿元，增长10.5%，其中工业增加值272.9亿元，增长14.7%；财政总收入140.5亿元，增长22%，其中地方财政收入75.4亿元，增长17.7%，各项增幅均列杭州市前列。而在综合实力方面，滨江区更是实现了历史性突破：“工业强县（市、区）综合评价名列全省首位，国家级高新区综合排名首次列第6位，初步跻身于国家级高新区第一方阵。”
而在兴耀房产副总经理王奕看来，未来地铁网络的成形将成为滨江区的另一大支撑点。“地铁1号线的开通已经让大量工作或居住在滨江的人们享受到了交通的便利度，同时，地铁5号线一期和地铁6号线一期都将于今年动工，预计将在2019年投入试运营。等到三条地铁线路全部投入使用，滨江区即将成为届时杭州地铁密度最高的区域，堪比上海。”
近年来滨江写字楼表现企稳前景可期
入驻率高达85% 优质项目回报率达5%
多年来，以阿里巴巴、网易等为核心的高新产业规模和影响力已经成型，与之相关的小型高新、动漫等创意产业也已经形成集群效应，随着第三次高新产业的发展，未来滨江的区域产业吸附能力将会进一步凸显。
正是在这样日趋成熟的产业大力支撑下，近两三年来滨江写字楼市场一直表现企稳，前景可期，且供需相对平衡。“滨江写字楼售价不高，租金稳定，空置率低，投资回报率能够达到不错的水平，这样的市场正处于良性周期中。写字楼的良好表现同时也带动了酒店式公寓的出租行情，因为拥有为数不少的商务客群，滨江酒店式公寓的售价和租金一直居高不下。此外，从某种意义上来说，产业支撑也带动了滨江的住宅行情，毕竟能够工作和生活在同一板块内是很多人的梦想。”一位资深业内人士如此解读近年来的滨江楼市。
来自克尔瑞的一份统计数据显示，从2010年到2013年，四年来滨江区写字楼的成交面积分别为10.46万方、6.33万方、5.84万方和4.34万方，成交均价则分别为11648元/平方米、16860元/平方米、19660元/平方米和19043元/平方米。由此可见，四年来除了2010年滨江写字楼成交量较大外，已经连续三年处于成交小年；价格来看，经历了前三年的跳跃式增长后，滨江写字楼从去年开始进入平稳期，基本稳定在接近20000元/平方米的水平。
如果从出租市场来看，那么滨江写字楼也处于良性阶段。目前为止，整个滨江区的写字楼入驻率在85%左右，各项目平均租金集中在2-2.5元/平方米/天，比如信雅达国际、兴耀大厦为2.5元/平方米/天，天恒大厦、银丰央座、隆和国际、海越大厦、江南星座等为2.2元/平方米/天，售价则集中在20000-25000元/平方米。以此来计算，滨江写字楼的平均出租回报率在3.6%左右。
而一些优质写字楼项目的回报率常常更高。秦先生2011年7月买了一套双城国际180方的写字楼，单价18000元/平方米。2012年9月交付后，没过多久就租给了一个本省自己开公司创业的富二代，平均租金2.5元/平方米/天。一签签三年，合同签完第二天对方就一次性付清全年租金，这次出租的容易和靠谱程度以及高达5%的回报率，都让秦先生十分满意。
连续经历三年成交小年后
今明两年滨江写字楼供应大增市场大热
相关数据显示，2013年，滨江写字楼项目的销售前三名分别为双城国际、中赢国际和星耀城。这三个楼盘均非当年推出的新盘，滨江写字楼新盘供应之短缺可见一斑。而在连续经历了三年成交小年后，从今年开始，滨江写字楼新盘终于进入集中供应期，至少有约十个全新项目将先后面市，滨江市场接下去将会着实热闹一番。
从区域来看，新项目仍然主要集中在滨江区政府板块，这个目前就已十分成熟的板块将会继续发挥区政府以及周边配套的强大吸附作用，活跃在写字楼市场上。打头阵的将是银泰国际，这个总体量约为17万方的项目预计在4月底首推写字楼产品，一线江景、160度地标高度、位于五星级酒店喜来登之上的全配套垂直商务综合体是它的主打概念。
同板块的还有星光大道二期，这个蛰伏多年的项目今年也将启动，目前裙楼已经结顶，写字楼主楼部分也将于今年8月结顶。该项目写字楼即将于今年下半年面市，同样拥有一线江景和大体量的星光大道商业配套。江景和地铁概念新盘升华·悦晟中心也将于今年下半年入市，这个主打罕见日式风格的项目由于人性化设计的多方面考量和产品层高、得房率上的优势而显得有些特别。
或许是为了避免板块内写字楼供应量大增而带来销售压力，多个新盘选择了明年再推写字楼产品，今年则以其他类型产品先行出货。像融创·云台中心的4万方写字楼体量将留待明年面市，今年将首推酒店式公寓，兴耀房产的60号地块也将于下半年首推LOFT小户型公馆和商铺，而寰宇天下也将继续销售其住宅部分，体量高达10万方的写字楼今年推不推要视住宅销售情况再定。
“出于工程节点和集中供应双方面的考虑，我们项目今年预计将推出近2万方写字楼，主力销售年则会放到明年。项目今年年底主体结构就能结顶，明年年中整个幕墙外立面也将基本完成，到时候以实景呈现的准现房形式销售，意向客户显然也会更加欢迎。”悦晟中心相关负责人孙晓海说得挺实在。
据不完全统计，今明两年，这些新盘将给滨江带来大约37万方的全新写字楼供应量，滨江写字楼市场即将步入无可争议的“丰水期”。而从“枯水期”到“丰水期”，无论是市场还是楼盘，都将同时面对机遇和竞争。
文章来源：每日商报
