“写字楼的收益增长高于住宅楼，咱这回投资是不是投对了？”这个周末，在网上搜到中国房地产业协会发布的《中国商业地产蓝皮书商务地产发展趋势报告》，刚刚在房山买了一套“商改住”房产的张女士美滋滋地对老公说。
近日，中国房协联合金融街控股发布了今年的蓝皮书，中国房协秘书长苗乐如称，从投资角度讲，办公楼的投资和回报率明显高于住宅和商业。但记者据此调查发现，作为同时具备办公和居住功能的衍生品“商改住”却并未获得同样的收益，无论是从租金还是二手房销售角度，都比住宅和写字楼低。
“商改住”，小本投资获利梦
“经过深思熟虑感觉这事儿可行，政策对住房价格是调控的，但是对于写字楼没有限制。本人余钱不多，购买的理财跑不过CPI，想寻找两位共同购房人众筹写字楼。”眼看着不少房地产项目又开写字楼，苦于资金不够的贝女士上周在同事聊天群里发出了一封信，征集同事跟她一起买房子投资。
她看上的这座写字楼位于房山，预计每平方米2.2万元，总价100万元起。看了看图纸，她发现在售楼盘周边毛坯房已在每平方米3万元左右。8000元的价差，让她认为这些房子有投资空间。
尽管名义上是写字楼，但这个项目4.2米的挑高，引发了很多被限购的创业人群追捧。“能够隔成两层，楼下待客，楼上住着，也挺方便。”上周六特意跑到房山来看房，贝女士越看心头越喜欢。
自从“商改住”进入市场之后，“低总价、低单价”的特点，吸引了不少刚需和投资需求。
中国房协商业地产专业委员会秘书长蔡云说，在2008年奥运会前，北京的商务地产，也就是除去商铺之外的商业地产供应量曾经达到高峰，一度造成各区域供应过剩以及写字楼空置率居高不下。一些项目为了快速回笼资金，不惜更改规划，以“商改住”模式推向市场。而在最近几年，随着需求的不断增长与释放，前几年“商改住”风潮形成的后遗症开始体现。
“对于整个办公楼市场来说，商改住风潮导致了目前房地产开发建设和供应的速度低于政府长期规划，使得办公楼在未来相当长一段时间内会出现供不应求的状态。”蔡云说。
同样关注写字楼市场的贝女士，被蔡云这一席话打动了。可这项投资靠不靠谱，立马引来了同事一连串追问：“住宅和写字楼的投资价值一样吗?钱进得去还出得来吗?”8000元的差价，真是未来的利润点吗？“应该没问题吧，拿了房就卖，不成就租，现在市场这么好，怎么着也比买纯写字楼强，”顿了顿，贝女士有些自言自语，“纯写字楼和住宅，咱也买不起了。”
签了房，方知诸多不定因素
贝女士的投资目标，和张女士惊人相似。只不过，张女士是行动派，上月中旬，她就签订了一套购房合同。不过，这个同样位于房山长阳的楼盘，最近却让她有些心烦。
在北京奋斗了7年，已经有了北京户口的张女士虽然可以买二套房，但对于刚成家、买了第一套房子的两口子来说有些吃力。今年国庆节期间，张女士听朋友说房山正有个项目在卖“商改住”的写字楼，她动心了。
一切看上去都很美好，同样是4.2米挑高，同样是超小面积，同样是低于周边住宅价格的单价。算了算，首付只要30多万元，张女士就能再次投资房产了。更让她下定决心要买“商改住”的，更是开发商临时搭建的样板间。尽管施工现场还没什么动静，但这座临时搭建起的样板间，却让人有了小家的感觉。装饰台上可以放电磁炉，边上有个小方桌正好能供两个人吃饭，4.2米层高被隔成了两层，二楼还在窗边做了个单人床大小的台子，床垫、抱枕一应俱全。
“LOFT都有买一层送一层的优势，超过150%的空间利用率，是传统平层住宅无法比拟的。跃层居住模式可以媲美小别墅，这是很多年轻人非常喜爱的居住形态。”售楼先生用手机上了网，搜索到房地产网站上的描述，也让张女士一冲动就坐到了签约台前。
但签约时她才发现，虽然总价款才70多万元，只需要50%首付，但配合房屋买卖合同的，还有一份“优化创意空间”合同4.2米的空间加了一层隔板就要加收10多万元，还得跟首付一起一次性付清。
“怎么这么贵？”张女士还不知道的是，未来还有更多的持有成本在等着她：每平方米54元的供暖费用，每立方米5.6元的水费，以及每度1.2元的电费。
“水费和电费差的少，以后也得是租户交;但这供暖费肯定是我们掏，一年2000多元，比我现在这套两居室住宅的供暖费还高。”张女士说。等从售楼处出来，被冷风吹醒的张女士才回想起，样板间内并没有卫生间。她慌忙给售楼先生打电话，对方称，位于一楼的小衣帽间，就会是未来的卫生间。
实际上，2011年6月，本市就开始执行《关于加强部门联动 完善商业、办公类项目管理的通知》，这份文件，在业内被称为“商改住”禁令，其中显示，开发企业严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。
“这个项目用地为今年年初拿到，就应该执行商改住禁令。最终业主收房时可能发现屋里没有卫生间，或者其上下水根本不是按照住宅建筑标准设计的。业主到时候要维权，会比较难。”一位业内人士说。
卖或租，“商改住”赚钱最少
50平方米的办公楼，出租回报率太低!在给贝女士的回信中，有同事直接给了她精确打击。
同样是写字楼，为何具有“商改住”功能之后就不值钱了？
针对这点，自称自己“投资失败”的李女士有话说。2007年时，她以每平方米1.2万元的价格购买了位于马连道的茶贸国际公寓。当时，距离不远的住宅小区格调刚刚卖完，每平方米均价只有1.01万元。
“住宅楼虽然好，但这样的小户型应该更容易卖，也更容易租吧?”她心想着“商改住”可能船小好掉头，又能注册公司，又能出租用于居住，就直接签了购房合同。一套34平方米的开间，总价款在40万元左右，和周围写字楼价格差不多。
但到2009年收房转卖时，她就发现了不对劲：相邻小区每平方米单价已经涨到了1.5万元左右，但她的“商改住”还只能以1.2万元出手。
“税费太贵了啊。”二手房中介提醒她，商住楼的税费远高于住宅承担的费用，卖到60万元的二手“商改住”，税费和中介费就要交20万元。到了2012年初，周围的住宅楼价格已经翻了4倍，她的“商改住”却只能卖到72万元。
若是以投资回报率计算，当年花40万元买的“商改住”，如今每月租金只有2100元，年投资回报率只有6.3%。但周边小区中36平方米的住宅却能租到3600元。周围真正的办公楼，更是以每平方米每天4元的平均价格出租，同样大小的纯办公楼租金能超过4000元。如此计算，当年无论是购买纯写字楼，还是购买住宅，都比购买“商改住”获利高。
“当初真是被可办公、可居住蒙了眼，投资哪头儿都比现在强。”李女士说。
“从投资角度讲，办公楼的投资回报率明显高于住宅和商业。”中国房协秘书长苗乐如说，国家统计局发布的2013年1至10月全国房地产开发和销售情况显示，房地产开发投资中，办公楼的绝对量达到3649亿元，同比增长36.9%，比住宅足足高出18个百分点。商品房销售面积中，办公楼达到2040万平方米，同比增长30.6%，比住宅高出了8.3个百分点。而在商品房销售额中，办公楼同比增长更是达到42.5%，再次远超住宅楼。
“写字楼供不应求的状况，曾经推高北京写字楼租金极速飙升，在2009年到2012年年底，短短三年内，平均租金已经翻了一倍有余。”苗乐如建议，如果购买办公楼投资，最好还是直接购买单一功能的甲级商务办公楼，或者是面向服务于大型企业的下游公司办公租赁需求的SOHO类写字楼产品。
文章来源：北京日报
