近2年来，昆明市作为区域性国际化大都市的快速发展中，写字楼市场，尤其是高端写字楼需求量大，价格也一路水涨船高。
市场需求大，但又面临着高端写字楼紧缺的尴尬，于是了出现极少数的高端写字楼售价与租金齐涨的现象，并且诸多写字楼出租率很高的市场现状。据调查，昆明写字楼投资收益率超20%左右，租金回报率均为10%左右。
高收益率，高投资率，高需求量的昆明写字楼市场，售价却处于一个价值洼地，于是投资高端写字楼正成为一个新的价值高地。
但业内人士也提醒到，投资新兴起的领域，有投资机遇，才能创造更多财富，同时，投资写字楼也不是没有风险，尤其是未来2到3年写字楼供应也面临着井喷，要抓住这一轮的价值洼地，不仅要选高端写字楼，还要看写字楼产品所在的区位价值，以及运营商的品牌影响力和运营经验。
写字楼售价稳步高涨
昆明市场上目前在使用的写字楼，多建于1999年世博会期间，之后，一直处于停滞阶段，除环球金融、财富中心、俊发中心、世纪金源国际商务中心和顺城双塔外，几乎少有写字楼项目入市。
供应少，分布也不均衡，昆明商务办公环境还存在着良莠不齐的现状，尤其是10多年前建设的一部分写字楼不管是软件还是硬件方面，已经很难匹配现代化办公需求，同时，作为一个城市经济快速发展的见证者，写字楼也面临着一次升级换代的大背景和大需求。
大量写字楼开始规划、建设也源于此，也许忙于投资商铺和住宅的投资者还没有看到写字楼的投资价值，就在这2年，商铺被疯抢，价格被一路推高的同时，昆明写字楼售价也在稳步上涨，涨幅甚至超过了住宅和商铺。
根据昆明至祥研究中心数据显示，去年昆明市商铺的均价为28108元/平方米，日前统计出来的2013年同期的数据呈现，商铺价格是28530元/平方米，可见这一年商铺售价波动幅度较小。
而反映到写字楼市场，2012年写字楼均价为10001元/平方米，2013年写字楼均价为11849元/平方米，一平方米涨了1848元，涨幅超过15%。其中南市区的写字楼售价也从2012年的10198元/平方米上涨为2013年的12053元/平方米，涨幅与昆明写字楼整体均价接近。
除了价格方面的上涨，投资收益率和租金回报率也很高。据调查，昆明写字楼投资收益率超20%左右。昆明市写字楼租金回报率均为10%左右，北市区板块项目由于高端项目较少，租金回报率相对较高。中心板块，比如顺城双塔，月租金140元/平方米左右，历史最高售价25000元/平方米，年回报率为8.6%。北市区板块的俊发中心，月租金130-150元/平方米左右，周边写字楼售价为13000元/平方米，年回报率18.5%。
总体来看，昆明写字楼的年溢价率为10%，售价水平处于稳步上涨阶段，业内观察人士刘先生称，这些租金高，收益高的优质写字楼基本上是最近几年推出新品，软硬件都基本能满足现代企业的办公需求，因此备受大型企业和投资者的追捧。
高端5A甲级写字楼投资潮兴起
投资只有抢占到先机，才能实现财富的增值。
这是一个众所周知的投资原理，在大众还在争相投资黄金或者商铺时，黄金开始降了，商铺价格也稳了，一些敏感的投资者开始注意到写字楼这一有投资潜力的产品，一方面，这一类型的产品是城市经济发展的承载者，另一方面，目前写字楼售价还处于一个价值洼地。
也是很多投资者所说的，正是投资的一个好时机，于是一股写字楼投资热潮正在涌动。“现在投资写字楼，特别是好项目的写字楼，应该是一个窗口期，看到很多利好，比如昆明的很多私营经济，还处于起步阶段，很多写字楼物业需求在一段时间里有提升。”投资者高先生说起他的投资经。
反映到市场，去年经开区某商业地产项目内推出写字楼产品，半年时间售罄一空，同样是这2年上市的某写字楼项目，推出就被投资者和诸多大型企业所青睐，近1年来，写字楼市场频频被投资客所盯上，成为财富增长的新亮点。
当然，不是每一个写字楼都有保值并且升值的价值。纵观世界各地的知名写字楼，不管是纽约的帝国大厦，还是吉隆坡的双子塔，以及上海金茂大厦，这些经久不衰的世界知名写字楼，到现在都不仅仅是一个城市地标，更带动了周边物业价值的提升。
是什么样的写字楼有着这样的魅力？远的不说，就位于北京路延长线的俊发中心，目前的租金也达130-150元/平方米/月左右，在同一区域内，其租金价格遥遥领先。易事达认为，除了区位、地段等显性因素外，产品形象新颖、外立面个性鲜明、建筑风格、生态景观、全明式酒店大堂、齐全的商务配套等因素都是其成功的助推力。
此外，顺城双塔、金源商务中心等写字楼租金也高于同区域内的其他写字楼，也有自己的产品特征。
说起写字楼的发展前景，易世达研究认为，未来写字楼的竞争将集中于产品本身：如形象的改变，色彩的增加，分割方案的多样化，更加重视公共空间的打造运营，更加人性化的配置商务办公配套。[NextPage]
地段决定写字楼发展未来
在一个关于《昆明一至二环写字楼市场分析写字楼产品竞争力研究》里认为，未来2到3年内昆明预售写字楼项目约为34个，其中26个项目为5A智能办公标准，潜在供应量约为230万平方米。区域写字楼供应不平衡，总量存在过剩，但是局部之间，比如东西南北中，区域分布不平衡，有些供过于求，有些地方供求平衡，也有些地方供不应求。
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研称，昆明城市的三级跳定位，吸引着来自于国际国内品牌企业的入驻，从这方面讲，昆明写字楼需求很大，而大量写字楼产品的开发，又使得写字楼市场面临着井喷，短期内有供需两旺，甚至还会出现供不应求的状况，长期来看会出现过剩。
“不能绝对的说写字楼都没投资价值，还是要看写字楼所在区域价值，周边是什么样企业和产业支撑，决定着区域写字楼是过剩还是有很大的需求量。”易世达这样认为。
地段论，决定了写字楼的长远投资潜力，昆明市对写字楼需求大区域除了城市核心区域之外，随着金产区的规划建设，万达·昆明双塔所在的金产区未来将有更多企业入驻，这时片区就迫切需要一个商务办公平台来承载起集聚国际最前沿的都市业态、商务运用、金融资本、集团企业、资讯服务等元素而催生的中央商务集群，这一区域的发展后劲不容忽视。
由万达集团倾力打造的万达·昆明双塔，将以比肩世界的标准，在这一黄金区域，将引领昆明高端写字楼市场的商务新标杆。
5A只是基础运营实力品牌影响力决定产品生命力
诸多数据都表明，昆明写字楼市场，不仅要面对体量大的竞争压力，更要面对硬件配套趋同、无差异化的竞争压力。尤其未来几年内，随着5A写字楼的普遍化，深度挖掘产品创新、合理规划区间、重视公共空间能能等细节都成为考虑开发商赢得市场的法宝。
市场上打出5A甲级写字楼的项目不少，但真正能够称得上世界级5A甲级写字楼的产品更是少之又少，往往这类型写字楼产品在管理的国际化、数字化、空间的舒适性和实用性、节能化、人性化、便捷的交通和商务化配套等“国际化”元素方面做足文章。
通常，一个国际5A甲级写字楼往往还被赋予：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）等一些特质。
这些硬性指标也是目前市场上普遍的世界级写字楼，一些房企都在这些硬性指标上努力打造一个适合世界级商务需求的写字楼。这些硬件固然要过硬，但软件好才是一个有长久生命力写字楼的核心，这就需要一个成熟运营商的运营实力、品牌和视野等。
比如品牌，周大研认为，“也要看开发商背景，有些是大品牌，开发商在住宅市场有着丰富的开发经验，并没有商业和写字楼经历，而涉足商业地产后，其写字楼会好吗，要打一个问号。”
选一个好的投资产品似乎并不容易，而万达·昆明双塔则是这些综合因素集一身的“优生儿”，其打造者万达集团25年来，在全国70余城，打造了300余栋5A甲级写字楼，万达·昆明双塔堪称是300座写字楼的巅峰之作，其各个方面都具有标志性、前瞻性、高端性，未来将成为领袖级企业首选商务地标，汇聚众多国际名企，成为世界级商务平台。
文章来源：云南信息报
