经过一个月的调查、采访，备受成都业内外关注的《成都首份写字楼供需报告》正式披露。本周二，由成都商报和每日经济新闻联合主办的“2013成都商业地产月———写字楼供需高峰论坛”现场，集纳成都50个写字楼和70家入驻需求企业信息的《租金之秘》会刊现场10分钟被一抢而空。
起因：
供需双方对市场租金的困惑
经过大量市场调查，我们发现无论是专业机构还是专家人士，提供的报告均是从供应层面解读写字楼，而缺乏从需求方角度出发分析市场租金成因、企业需求的报告。 同时，不少写字楼开发商和企业都在讨论相同的话题：为什么像中海国际中心这样的写字楼租金比周边写字楼高出一倍？在写字楼交付使用量激增的2013年，租金会有什么变化？企业在寻找什么样的写字楼？针对这样的市场声音，一个为供需双方搭建有效沟通平台的想法由此而生。
调查：
80家企业，60个楼盘真实样本
从6月底开始，《成都商报》和《每日经济新闻》委托成都专业调查机构神鸟数据开始进行成都写字楼市场需求情况调查，同时委托仲量联行进行写字楼供应情况调查。按照主办方的需求，需求报告要调查的主要数据包括：成都市场内写字楼供需情况、租金水平、入驻率情况；写字楼进驻企业；影响客户购买写字楼的因素。
在一个月时间里，神鸟数据派出10多名专业调查人员，进入到60个写字楼中，对其租金价格、硬件设置、软性配套、物业管理水平、物业品质、交通等各方面进行了详细的调查。7月25日，60个写字楼样本、80家企业样本正式出炉，为了精确提供需求报告，再从中抽取25个已经购买或者有意向购买写字楼的企业样本，以及40个典型写字楼作为重点分析对象，最终呈现出一份写字楼需求报告。
与此同时，由仲量联行在进行的《成都写字楼市场回顾及未来展望》也已经完成。最终，由神鸟数据和仲量联行分别调查的两份报告合成了《成都首份写字楼供需报告》。
看供应
空置率高，低租金推升级
仲量联行写字楼报告———2013商务地产年会写字楼供应报告解读
“目前成都甲级写字楼空置率为38.4%；金融业是成都写字楼的第一大需求行业；2016年成都写字楼市场将再度迎来供应高峰期”。7月30日，在《成都商报》和《每日经济新闻》主办的“2013成都商业地产月———写字楼供需高峰论坛”上，仲量联行对成都目前的写字楼市场进行了分析和展望。
市场行情：入驻六成算及格
仲量联行的研究显示，目前成都甲级写字楼的总存量已经突破140万平方米，比去年同期上涨32%。而今年上半年成都甲级写字楼的空置率为38.4%，比去年同期上涨0.7%。在市场关注的租金方面，目前成都甲级写字楼的平均租金为108元/平方米·月，同比下降7.9%。
仲量联行研究负责人称，目前成都地区写字楼入驻情况差强人意，38.4%的空置率意味着平均入驻率超过60%即可达到行业平均水平。
租金下降 或逼出企业办公升级需求
仲量联行的研究表示，今年上半年成都甲级写字楼的租金水平同比下降7.9%。随着供应增加，租金下降，更多企业开始有了对办公环境升级换代的需求。仲量联行称，供过于求仍然是目前写字楼市场的基本格局，大量空置面积削弱了业主的议价能力，很多业主通过延长免租期或者直接降低账面租金的方式来提高项目竞争力。
“今年上半年有几大知名企业都会办公环境进行了升级，比如三菱商事搬迁至仁恒置地广场，三星搬迁至明宇金融广场。”仲量联行华西区总经理吴允燊表示，成都写字楼市场的升级换代正在加剧。
根据神鸟数据对目前成都已经入住的40个代表写字楼的调查显示，商业服务、金融业、房地产建筑业企业仍然是写字楼需求的最重要主题，这三大行业的占比超过60%。
甲级写字楼供应 新高峰在2016年
仲量联行还对未来三年的成都甲级写字楼市场进行了展望。今年下半年，成都还有包括中航国际广场、国际金融中心1座、大源中心、新天府国际中心在内的多个甲级写字楼入市，全年的新增供应量预计超过60万平方米。而在2014年和2015年，全年新增的甲级写字楼供应会维持在50万平方米上下，睿东中心、希顿国际广场、成都大魔方、汇日国际广场、西部金融中心、银泰中心将会成为市场热点。
到了2016年，成都的甲级写字楼市场将迎来供应高峰，全年将突破百万平方米，而最具代表的物业则是中海国际中心的另外七栋物业，此外保利国际广场、成都ICC的写字楼届时有望入市。据悉，中海地产日前也透露了其未来几年的写字楼规划，共计80万平方米的中海国际中心10栋楼将全部建成并且自持。
仲量联行在报告中预测称，凭借国际级的物业条件、便利的交通条件、逐步成熟的商务氛围等优势，在大慈寺周边，国际金融中心、睿东中心和晶融汇所打造的商务“金三角”区域将成为跨国公司未来办公地的首选，并逐步成为未来成都CBD的核心区域。
看需求
欲投写字楼 必先看需求
———《成都首份写字楼供需调查报告》为你投资导航
“目前成都写字楼租金最高的十个项目是哪些？成都写字楼市场的整体入驻率是多少？成都写字楼的销售均价是多少？哪些指标是企业租赁写字楼时最为关注的？”对于有投资意愿的投资者和市场的供应方开发商而言，这些问题都是他们需要读懂的。[NextPage]
报告要素1 租金前十名 八个是单一产权
在租金方面，本次受调查的40个受调查写字楼租金均价约在80元/平方米·月，其中人民南路区域平均租金相对最高，约在110元/平方米·月，东大街区域次之每月租金均价约在95元/平方米·月。在整个市场面来看，2013年上半年，成都甲级写字楼租金约为108元/平方米·月，环比下降5.4%，同比下降7.9%。
而在本次调查中，租金排名在前十位的写字楼物业中，仁恒置地广场以190元/平方米的租金单价位居榜首，香格里拉中心以120元/平方米的租金单价排名第二，其次分别是汇日央扩国际广场、中海国际中心、明宇金融广场、平安财富中心、四川投资大厦、华润大厦、商鼎国际。此调查结果与其他机构所做的市场报告一致。值得一提的是，在租金排名前十的写字楼物业中，前8名都是产权统一在单一业主手中，即开发商自持或某单一业主自持并管理的。
在神鸟数据本次的调查中提到，开发商或单一业主自持的写字楼项目平均租金在105元/平方米·月，分散业权的写字楼项目平均租金在70元/平方米·月。
报告要素2 平均入驻率约为65% 南部新区最低
根据本次调查结果显示，成都典型写字楼整体平均入驻率约为65%。其中在2007年之前交付使用的写字楼平均入驻率达到84%，2008年之后交付使用的写字楼平均入驻率为78%，2010年交付使用的写字楼入驻率达74%，2012年交付使用的项目入驻率为41%。
而在本次抽样调查的40个写字楼物业中，入驻率达到或超过80%的写字楼有14个，其中汇日央扩国际广场、时代广场和川信大厦接近满租。此外，金沙万瑞中心、天府中心、仁恒置地广场、喜年广场、丰德国际广场、商鼎国际等项目的入驻率都在80%以上。
从各区域整体入驻率来看，市中心区域写字楼项目平均入驻率达80%，东大街区域可达70%，西部片区60%，南部新区40%，其他区域写字楼平均入驻率50%。
产权集中的写字楼入驻率明显高于散售散租的写字楼物业，由开发商或单一业主自持的写字楼目前平均入驻率约70%，散售散租的写字楼目前平均入驻率在60%左右。
报告要素3 九成散售 均价1.28万元/平方米
在写字楼的经营模式上，本次抽样调查的写字楼中有92%的写字楼是采用散售散租的经营模式，只有8%的写字楼物业是采用大业主或开发商自持，其中开发商自持的占比60%，单一大业主持有的占比40%。
而在投资者最为关心的销售价格上，根据神鸟数据对成都目前在售的写字楼项目普遍调查，目前成都写字楼的销售均价约在1.28万元/平方米，其中东大街区域售价最高（目前区域销售均价1.75万元），但需要说明的是东大街区域写字楼在售的数量较少，所以单个物业的销售价格对区域整体销售均价的指标拉动作用较大。报告显示，人民南路区域目前可售写字楼项目的销售均价约为1.46万元，南部新区相对供应量较大，区域销售均价约为1.29万元，市中心区域写字楼项目当前销售均价约为1.13万元，西部片区最低约在1.05万元。
报告要素4 企业自用写字楼 更倾向于租赁
区别与常规的市场调查，本次神鸟数据所作的《2013中国成都写字楼市场供需情况调查报告》第一次将关注点放到了市场的需求方、写字楼的使用者———有租赁需求的企业。
在本次神鸟数据调查的40个写字楼项目中共计入驻企业约2730个，多数写字楼项目中入驻企业超过50个。从企业入驻的类型来看，商业服务、金融业、房地产/建筑业、贸易/批发等行业的占比最大。从各行业租赁面积来看，金融业是写字楼最大的需求来源。
而在本次调查中涉及的企业中，有20.8%表示未来一年会有新的租赁需求，其中以升级办公环境为主。新增甲级写字楼的租赁需求，有37%来源于新成立企业。
报告要素5 配套和硬件 投资者最关注的因素
本次调查结果显示，在当前的成都写字楼市场，个人购买写字楼，首要关注的是区域、停车位、周边交通环境等因素，综合来看，物业水平和物管费也是购买者关注的核心指标。从物业形态构成上来看，有73.5%的个人购买更倾向于商业综合体的写字楼，而企业购买者则偏向于购买纯写字楼。
在写字楼的配套设施方面，个人购买需求较集中的是车位、绿化、会议室和餐厅。此外，有无统一前台接待、超市、公共接待室、商务打印室等也将会影响个人购买写字楼的选择。
而在物业管理方面，个人购买者更注重物管人员素质，企业购买者则更加关注物管响应速度。
从装修情况来看，个人购买写字楼更偏好选择清水楼，企业购买则更偏好简装写字楼。
报告要素6 投资者回报预期普遍高于8%
购买者对写字楼的预期年投资回报率都较高，有54.1%的购买者期望年投资回报率在8%~10%之间或以上，有43.2%的购买者期望年投资回报率在6%~8%之间，只有2.7%的购买者期望年投资回报率在4%~6%之间。
高力国际成都分公司总经理蔡孟颐曾提到，成都人已经习惯了投资商业地产的高回报。而伴随市场趋于理性和成熟，商业地产的高回报将不复存在，现在投资者则需要理性看待写字楼的物业增值。
文章来源：成都商报
